Tài liệu Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạ

ĐỀ TÀI: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU
Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đă làm rung chuyển nền kinh tế thế giới trong đó Việt Nam cũng phải gánh chịu những tổn thất rất nặng nề: Nền kinh tế lâm vào t́nh trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài chính ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mất phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết các doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả và rất nhiều các doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể. Là một đơn vị thành viên của Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng Vinaconex 2 vẫn luôn vững vàng góp phần cùng với Tổng công ty vượt qua “cơn băo khủng hoảng” đứng vững trên thị trường một cách ngoạn mục.
Với một nền tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc và vững chắc với định hướng chiến lược ổn định, đúng hướng, đồng thời dưới sự chỉ đạo của ban lănh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết quyết liệt trong chỉ đạo sản xuất của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Trong giai đoạn thực tập tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 tôi đă lựa chọn và viết luận văn tốt nghiệp của ḿnh với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp”.
Kết cấu luận văn gồm 3 chương:
+ Chương 1: Những vấn đề lư luận cơ bản
+ Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 (VINACONEX 2)
+ Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2
Hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là lĩnh vực kinh tế phức tạp, đ̣i hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù. Được sự hướng dẫn tận t́nh của cô giáo ThS.Trần Mai Hoa, và được sự giúp đỡ nhiệt t́nh của các cán bộ pḥng Đầu Tư Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, tôi đă hoàn thành được đề tài. Mặc dù có nhiều cố gắng xong do kiến thức và tŕnh độ bản thân c̣n hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót. V́ vậy tôi rất mong nhận được sự góp ư chỉ bảo của các thầy cô.

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LƯ LUẬN CƠ BẢN
1.1. Những vấn đề lư luận chung về BĐS
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng phát triển kinh tế - xă hội của mỗi nước. Trong quá tŕnh quản lư, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lư, sử dụng. Hiện nay tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. H́nh thức phân chia này đă có cách đây hàng ngh́n năm, việc phân chia như vậy bắt nguồn từ thời La Mă cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mă.
Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên tất cả đều thống nhất trong quan điểm: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản là đất đai và các công tŕnh xây dựng trên đất. Nó hữu h́nh và ta có thể nh́n thấy và chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it).
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it).
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được được định bởi luật pháp”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công tŕnh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công tŕnh xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. V́ vậy, đặc điểm riêng của BĐS là không di dời. Chính v́ vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công tŕnh, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là BĐS lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng cũng có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc nó được coi là động sản nhưng lúc khác lại là BĐS.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, v́ vậy ngoài đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản c̣n có những đặc điểm riêng:
+ Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về diện tích. Đây chính là dấu hiệu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa bất động sản và các tài sản thông thường khác (động sản). Đặc tính không di dời được của bất động sản thể hiện ở chỗ, các thành phần tạo thành bất động sản biểu hiện đặc tính không thể di dời được trong trường hợp nào và trong trường hợp nào th́ chúng không mang đặc tính đó; trong đó, đất đai là tài sản luôn gắn liền với đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp, c̣n các tài sản khác chỉ được gọi là bất động sản và mang đặc tính không thể di dời được khi gắn với đất đai (trừ một vài trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật).
+ Thứ hai, Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền.
Đặc điểm này là v́ đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. giá trị sử dụng của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào sử dụng mà nếu được khai thác hợp lư và bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng. Đồng thời, các công tŕnh kiến trúc và xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính v́ tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lư sau một quá tŕnh sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
+ Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lănh thổ v.v Chính v́ tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau v́ chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công tŕnh cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc th́ các căn pḥng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả măn sở thích cá nhân v.v
+ Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xă hội; do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản pháp luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác.
+ Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công tŕnh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công tŕnh xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các công tŕnh này làm tôn vẻ đẹp sà sự hấp dẫn của các công tŕnh khác là rất phổ biến.
+Thứ sáu, các tính chất khác:
- Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá tŕnh sử dụng. BĐS trong quá tŕnh sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả măn nhu cầu sinh hoạt, SX-KD và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lư:
Hàng hoá BĐS đ̣i hỏi khả năng và chi phí quản lư cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đ̣i hỏi cần có khả năng quản lư thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lư xă hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lư xă hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và h́nh thức BĐS.

1.1.3. Phân loại Bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công tŕnh thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xă hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng th́ nhóm BĐS nhà đất (đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá tŕnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v