Tài liệu Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết

ĐỀ TÀI: Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết

A. LỜI NÓI ĐẦU

Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đă có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai nh­ chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai .đă xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất . trở nên sôi động và thị trường đất đai ngày càng được định h́nh rơ nét hơn.
Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lư khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lư đất đai đă tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp th́ một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đă có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lư nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không giảm mà c̣n gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính v́ vậy, chúng ta cần nhận thức rơ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để t́m ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nh́n lại những ǵ chúng ta đă thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xă hội đến năm 2020. Chính v́ vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ư của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang được các ư kiến đóng góp quư báu của nhiều tầng lớp dân cư.
Là mét sinh viên đă từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về vấn ĐCĐĐ để nh́n nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp những ư kiến của ḿnh trong việc đối phó với hiện tượng này.
V́ những lư do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết”
- Mục đích nghiên cứu
Là mét sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt, là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng những kiến thức tổng hợp đă được nghiên cứu từ những năm trước mà c̣n là nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương tŕnh đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá tŕnh nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của ḿnh, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trường không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực c̣n bị thờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đă nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp c̣n đang tranh căi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chương I của đề tài đă gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lư. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động nh­ thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xă hội nh­thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước có liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ.
- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nước trong mối quan hệ với thị trường nhà đất. Nhưng ở nước ta thị trường BĐS ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hưởng tới các lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra ta c̣ng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phương khác. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta và nước ngoài.
- Phương pháp nghiên cứu.
Nghiên cứu bất kể một vấn đề ǵ, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xă hội nào cũng cần phải có phương pháp. Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử là hai phương pháp ṇng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt nam. Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện tượng kinh tế xă hội khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng.
- Nội dung nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau:

Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai.
Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.
Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu.

Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và tŕnh độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế c̣n hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong được sự đóng góp ư kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN và các bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn.
Đề tài này được hoàn thành với sự giúp đỡ tận t́nh của GS,TSKH. Lê Đ́nh Thắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số tài liệu tham khảo.
B. PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI
I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
I.1. Vai tṛ và đặc điểm của đất đaia. Vai tṛ của đất đai.
Như ta đă biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với ṿng quay của bánh xe thời gian th́ con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong ḿnh sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xă hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quư giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản măi măi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai th́ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy tŕ cuộc sống và duy tŕ ṇi giống đến ngày nay. Trải qua một quá tŕnh lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xă hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quư giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xă hội, an ninh quốc pḥng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đă tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
Rơ ràng, đất đai không chỉ có những vai tṛ quan trọng nh­ đă nêu trên mà nó c̣n có ư nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quư giá Êy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai c̣n là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ .
b. Đặc điểm của đất đai.
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá tŕnh sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính v́ vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn th́ đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, mét doanh nghiệp mà nó c̣n có ư nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngơ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được.
Đất đai là một tài sản không hao ṃn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lư, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp th́ tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm ǵ, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.
Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xă hội. Trong xă hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xă hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xă hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân .
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và h́nh thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi nh­ là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.


I.2. Khái niệm thị trường bất động sản.
Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện.
Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời được bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công tŕnh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công tŕnh xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Chẳng hạn nh­, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp .
Ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường Nhà đất v́ nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm. Mặt khác, trong thị trường BĐS th́ thị trường nhà đất đang h́nh thành rơ nét và hoạt động rất sôi nổi. Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng nh­ các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thực hiện.
Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lư và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đ́nh và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh.
Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.
I.3. Vai tṛ của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xă hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Vai tṛ của nó thể hiện nh­ sau:
+ Thị trường BĐS có vai tṛ thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả măn cầu th́ quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới.
+ Khi giao dịch BĐS thành công th́ lúc đó vốn từ h́nh thái hiện vật chuyển sang h́nh thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn nh­trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố nh­: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán . Sự tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo th́ Doanh nghiệp này phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lăi tiền vay, chi phí quản lư, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép) .Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hướng biến động của thị trường, tính toán thời điểm nào th́ đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu? .
Quá tŕnh tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lăi tiền vay, trả lương cho công nhân .
+ Thị trường BĐS nh­ đă nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
+ Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. C̣n người mua th́ có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. V́ vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS. Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của ḿnh và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá tŕnh sản xuất diễn ra b́nh thường và điểm hẹn luôn là thị trường BĐS.