Tiến Sĩ Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết

MỤC LỤC

Nội dung Trang
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục bảng biểu
Danh mục hình ảnh
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2
3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án 10
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 10
5. Phương pháp nghiên cứu của luận án 11
6. Các kết quả nghiên cứu dự kiến của luận án 13
7. Kết cấu của luận án 14
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH TRONG CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN
15
1.1. Tổng quan về phân tích tài chính công ty cổ phần 15
1.1.1. Khái niệm về công ty cổ phần 15
1.1.2. Khái niệm và mục tiêu của phân tích tài chính công ty cổ phần 18
1.1.3. Cơ sở dữ liệu cho phân tích tài chính công ty cổ phần 21
1.1.4. Các phương pháp phân tích tài chính công ty cổ phần 24
1.2. Lý luận về hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công ty cổ phần 33
1.3.1. Khái niệm và phân loại chỉ tiêu phân tích tài chính công ty cổ phần 33
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính công ty cổ phần
37
1.3.3. Hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công ty cổ phần 39
1.3. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công ty
niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán của một số nước phát triển và
bài học cho Việt Nam
66
1.3.1. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu PTTC của các công
ty niêm yết trên SGDCK Singapore
66
1.3.2. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu PTTC của các công
ty niêm yết trên SGDCK Anh quốc
67
1.3.3. Kinh nghiệm vận dụng hệ thống chỉ tiêu PTTC của các công
ty niêm yết trên SGDCK Mỹ
69

1.3.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 71
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 73
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH TRONG CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM
YẾT TRÊN CÁC SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN CỦA VIỆT NAM
74
2.1. Tổng quan về các công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của
Việt Nam
74
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ngành kinh doanh bất động
sản tại Việt Nam
74
2.1.2. Đặc điểm hoạt động kinh doanh của các công ty kinh doanh
bất động sản niêm yết và ảnh hưởng của nó đến các chỉ tiêu phân
tích tài chính
78
2.1.3. Khái quát kết quả kinh doanh của các công ty kinh doanh bất
động sản niêm yết
82
2.2. Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công
ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam
84
2.2.1. Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công bố công
khai của các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết
85
2.2.2. Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính phục vụ quản
trị tài chính của các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết
87
2.3. Đánh giá khái quát thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính
trong các công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam
102
2.3.1. Những kết quả đã đạt được 102
2.3.2. Những hạn chế 104
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong hệ thống chỉ tiêu phân tích
tài chính của các công ty KDBĐS niêm yết
108
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 110
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN
TÍCH TÀI CHÍNH TRONG CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN NIÊM YẾT TRÊN CÁC SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN CỦA
VIỆT NAM
111
3.1. Bối cảnh kinh tế xã hội và định hướng phát triển các công ty KDBĐS
trong các năm tới
111
3.1.1. Bối cảnh kinh tế xã hội ở Việt Nam hiện nay 111
3.1.2. Mục tiêu và định hướng phát triển các công ty KDBĐS ở Việt Nam 113
3.2. Mục tiêu và nguyên tắc hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính trong các công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam
116
3.2.1. Mục tiêu hoàn thiện 116

3.2.2. Nguyên tắc hoàn thiện 117
3.3. Giải pháp hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong
các công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam
121
3.3.1. Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính công bố công
khai của các công ty KDBĐS niêm yết
121
3.3.2. Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính phục vụ quản
trị tài chính của các công ty KDBĐS niêm yết
131
3.4. Những điều kiện nhằm thực hiện các giải pháp hoàn thiện hệ
thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công ty KDBĐS niêm yết
trên các SGDCK của Việt Nam
177
3.3.1. Với các công ty KDBĐS niêm yết 177
3.3.2. Kiến nghị với Bộ tài chính và UBCKNN 179
3.3.3. Kiến nghị với các Sở giao dịch chứng khoán 180
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 181
KẾT LUẬN 182
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NCKH CỦA TÁC GIẢ 184
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 185
PHỤ LỤC 190




DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Tên đầy đủ
BĐS Bất động sản
CTNY Công ty niêm yết
CP Cổ phiếu
CTCP Công ty cổ phần
DTT Doanh thu thuần
HĐKD Hoạt động kinh doanh
KNTT Khả năng thanh toán
KQKD Kết quả kinh doanh
KDBĐS Kinh doanh bất động sản
LNST Lợi nhuận sau thuế
LNTT Lợi nhuận trước thuế
NPT Nợ phải trả
PTTC Phân tích tài chính
SGDCK Sở Giao dịch chứng khoán
SGDCK HN Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội
SGDCK TPHCM Sở Giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh
TCDN Tài chính doanh nghiệp
TTCK Thị trường chứng khoán
TSNH Tài sản ngắn hạn
TSDH Tài sản dài hạn
TTS Tổng tài sản
UBCKNN Ủy ban Chứng khoán Nhà nước
VCSH Vốn chủ sở hữu












DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số hiệu Tên bảng Trang
1.1 Các chỉ tiêu phân tích rủi ro tài chính CTCP 65
1.2
Hệ thống chỉ tiêu PTTC của CTNY phải công bố công khai trên
TTCK Singapore
66
1.3
Hệ thống chỉ tiêu PTTC của CTNY phải công bố công khai trên
TTCK Anh
67
1.4
Hệ thống chỉ tiêu PTTC của CTNY phải công bố công khai trên
TTCK Mỹ
69
2.1
Các công ty KDBĐS niêm yết trong giai đoạn thị trường bất động
sản Việt Nam lên đỉnh lần thứ 3
77
2.2
Hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính chủ yếu của CTCP niêm yết
trên thị trường chứng khoán Việt Nam
85
2.3 Khái quát quy mô tài chính của công ty KBC năm 2015 87
2.4 Khái quát cấu trúc tài chính của công ty KBC năm 2015 89
2.5a Tình hình tài sản của công ty SCR năm 2015 90
2.5b Cơ cấu tài sản của công ty SCR năm 2015 90
2.6a Tình hình nguồn vốn của công ty SCR năm 2015 91
2.6b Cơ cấu nguồn vốn của công ty SCR năm 2015 92
2.7 Tình hình công nợ tại TDC năm 2015 93
2.8a Các chỉ tiêu phản ánh KNTT của SCR năm 2015 94
2.8b Các chỉ tiêu phản ánh KNTT của NDN năm 2015 95
2.9 Các chỉ tiêu phân tích kết quả kinh doanh của VC3 năm 2015 96
2.10 Các chỉ tiêu phân tích hiệu suất hoạt động của SJS năm 2015 98
2.11 Các chỉ tiêu phân tích khả năng sinh lời của SJS năm 2015 99
2.11 Các chỉ tiêu phân tích tình hình tăng trưởng của PDR năm 2015 100
3.1 Các chỉ tiêu phân tích khái quát quy mô tài chính KBC năm 2015 133
3.2 Các chỉ tiêu phân tích khái quát cấu trúc tài chính KBC năm 2015 134
3.3 Các chỉ tiêu phân tích tình hình tài sản SCR năm 2015 136
3.4 Các chỉ tiêu phân tích tình hình nguồn vốn của SCR năm 2015 137
3.5 Các chỉ tiêu phân tích tình hình công nợ của HQC năm 2015 140
3.6 Các chỉ tiêu phân tích khả năng thanh toán của DLR năm 2015 143
3.7 Các chỉ tiêu phân tích kết quả kinh doanh của VC3 năm 2015 144
3.8 Các chỉ tiêu phân tích dòng tiền của RCL năm 2015 146
3.9 Các chỉ tiêu phân tích hiệu suất hoạt động của QCG năm 2015 148
3.10 Các chỉ tiêu phân tích khả năng sinh lời của VIC năm 2015 150
3.11
Các chỉ tiêu phân tích giá cổ phiếu và chính sách cổ tức của CTCP
Khang Điền năm 2015
151

3.12 Các chỉ tiêu phân tình hình tăng trưởng của NDN năm 2015 152
3.13 Các chỉ tiêu phân tích rủi ro tài chính của SJS năm 2015 154
3.14
Tỉ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của NVN, D2D và ngành
KDBĐS giai đoạn 2011- 2015
157
3.15a Chỉ số Z của NVN, D2D, ngành KDBĐS năm 2015 157
3.15b Chỉ số Z’’ của NVN, D2D, ngành KDBĐS năm 2015 157
3.16 Kết quả dự báo theo mô hình Holt-Winters trên Eviews 162
3.17 Kết quả kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu trên Eviews 163
3.18 Kết quả kiểm định tính dừng của sai phân bậc 1 của chuỗi dữ liệu 164
3.19 Bảng đánh giá các mô hình ARIMA 165
3.20 Kiểm định phương sai sai số thay đổi cho mô hình 165
3.21 Kiểm nghiệm mô hình ARIMA(2, 1, 1) 165
3.22
Bảng dự báo các chỉ tiêu về tài sản và nguồn vốn năm 2016 của
CTCP phát triển nhà Thủ Đức
166
3.23 Bảng mô tả các biến sử dụng trong mô hình hồi quy 170
3.24 Kết quả ước lượng mô hình hồi quy bằng phương pháp OLS 172
3.25
Hệ thống chỉ tiêu PTTC phục vụ quản trị tài chính doanh nghiệp
trong các công ty KDBĐS niêm yết
175


























DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH

Số hiệu Tên biểu đồ, hình ảnh Trang
2.1 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 76
2.2
Một số chỉ tiêu phản ánh kết quả kinh doanh của các công ty
KDBĐS niêm yết giai đoạn 2011 – 2015
82
2.3
Hệ thống chỉ tiêu PTTC chủ yếu công bố công khai của CTCP
địa ốc Đất xanh năm 2015
86
3.1
Khái quát quy mô tài chính của công ty KDBĐS X giai đoạn
2011-2015
123
3.2 Cơ cấu tài sản của công ty KDBĐS X giai đoạn 2011-2015 124
3.3 Cơ cấu nguồn vốn của công ty SCR giai đoạn 2011-2015 124
3.4
Hệ số KNTT ngắn hạn của công ty KDBĐS X giai đoạn 2011-
2015
125
3.5 Hệ số KNTT nhanh của công ty KDBĐS X giai đoạn 2011-2015 125
3.6 Vòng quay HTK của công ty KDBĐS X giai đoạn 2011-2015 126
3.7
Hiệu suất sử dụng vốn kinh doanh của công ty KDBĐS X giai
đoạn 2011-2015
126
3.8
Hệ số sinh lời từ hoạt động bán hàng của công ty KDBĐS X giai
đoạn 2011-2015
127
3.9
Hệ số sinh lời hoạt động (ROS) của công ty KDBĐS X giai đoạn
2011-2015
127
3.10
Hệ số sinh lời trên tổng tài sản (ROA) của công ty KDBĐS X
giai đoạn 2011-2015
128
3.11
Hệ số sinh lời trên VCSH (ROE) của công ty KDBĐS X giai
đoạn 2011-2015
128
3.12
Thu nhập trên mỗi cổ phần của công ty KDBDS X so với trung
bình ngành KDBĐS giai đoạn 2011-2015
129
3.13
Tỷ lệ trả cổ tức công ty KDBĐS X so với bình quân ngành
KDBĐS giai đoạn 2011-2015
129
3.14
Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu công ty KDBĐS X so với bình
quân ngành KDBĐS giai đoạn 2011-2015
130
3.15
Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế công ty KDBĐS X so với
bình quân ngành KDBĐS giai đoạn 2011-2015
130
3.16 Lược đồ tương quan cho chuỗi sai phân bậc nhất 163



MỞ ĐẦU


1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển khá
mạnh mẽ, là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam.
Tuy nhiên, một vài năm gần đây, thị trường bất động sản đã suy giảm nhiều với
những biểu hiện đáng lo ngại như hàng tồn kho tăng cao, hiệu quả kinh doanh
kém, nợ xấu lớn, Tình trạng đó đã khiến rất nhiều công ty kinh doanh bất
động sản (KDBĐS), đặc biệt là các công ty KDBĐS niêm yết đã rơi vào tình
trạng khó khăn cả về hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính, không ít
công ty đã phải giải thể hoặc ngừng hoạt động. Ngoài những nguyên nhân
khách quan thì một trong những nguyên nhân chủ quan dẫn đến tình trạng trì trệ
trên là do các công ty KDBĐS niêm yết chưa sử dụng có hiệu quả các công cụ
quản lý, trong đó có phân tích tài chính (PTTC) trong đơn vị. Thực tế hiện nay,
các công ty KDBĐS niêm yết đã quan tâm đến sử dụng PTTC trong quản lý và
điều hành đơn vị. Tuy nhiên công tác PTTC, trong đó có hệ thống chỉ tiêu
PTTC các công ty KDBĐS niêm yết vẫn còn có hạn chế, chưa thực sự đáp ứng
yêu cầu cung cấp thông tin hữu ích cho các đối tượng khác nhau, chưa xây
dựng được các chỉ tiêu đặc thù của ngành nghề kinh doanh đầy rủi ro này.
Ở các nền kinh tế phát triển, hệ thống chỉ tiêu tài chính là các con số biết
nói, biết biểu cảm về thực trạng tài chính của các công ty. Mỗi đối tượng quan
tâm, từ nhà làm chính sách, nhà đầu tư đến người lao động đều tìm thấy cái
mình cần hoặc được các chuyên gia tài chính chỉ cho cái mình nên biết trong hệ
thống chỉ tiêu này.
Với việc cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC - ASEAN Economic
Community) chính thức được thành lập vào ngày 31 tháng 12 năm 2015, nền
kinh tế Việt Nam sẽ có rất nhiều thay đổi. Khi đó, các công ty KDBĐS của
Việt Nam đứng trước hai sự lựa chọn: Hoặc sẽ tồn tại và phát triển trong một
môi trường kinh doanh bình đẳng, minh bạch, thông thoáng và có sức cạnh
tranh cao hoặc sẽ giải thể, phá sản ngay trên “sân nhà”. Trong “sân chơi” đang
và sẽ diễn ra thì thông tin sẽ được coi là một nguồn lực tài chính quan trọng của
mỗi doanh nghiệp. Thông tin công khai về tình hình tài chính của doanh nghiệp

hoặc sẽ là một phương thức quảng cáo hữu hiệu về năng lực quản lý, hiệu quả
hoạt động của doanh nghiệp với các đối tượng quan tâm, hoặc sẽ phơi bày
những căn bệnh tài chính đang tồn tại và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro của doanh
nghiệp trước các nhà đầu tư và các đối tượng quan tâm khác. Những thông tin
do phân tích tài chính cung cấp sẽ tham dự một cách có hiệu quả vào công tác
quản trị tài chính, tăng lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Hơn nữa, trong quá trình hội nhập sâu với kinh tế thế giới, sẽ có nhiều
công ty của Việt Nam được niêm yết trên các Sở giao dịch chứng khoán
(SGDCK) nước ngoài, ngược lại có thể sẽ có nhiều công ty nước ngoài niêm
yết trên các SGDCK của Việt Nam. Vì thế, thực tiễn này đòi hỏi phải xây dựng
và hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu PTTC một cách khoa học, hiệu quả và có tính
quốc tế hoá cao là rất cần thiết.
Xuất phát những lý do trên và được sự định hướng của các nhà khoa học,
tôi đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính
trong các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên sở giao dịch
chứng khoán” làm luận án tiến sĩ kinh tế của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Nghiên cứu tổng quan các công trình có liên quan đến đề tài có ý nghĩa rất
quan trọng, giúp cho nghiên cứu sinh hệ thống hóa được những vấn đề có tính lý
luận chung về hệ thống chỉ tiêu PTTC công ty cổ phần (CTCP) và việc vận dụng
hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các CTCP niêm yết trên thị trường chứng khoán
(TTCK) để cung cấp thông tin hữu ích cho các đối tượng bên ngoài doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, làm rõ được những vấn đề đã được nghiên cứu và những vấn đề
còn bỏ ngỏ làm định hướng cho nghiên cứu của mình. Trong qua trình tiếp cận
các công trình đó, tác giả tiến hành khái quát hoá các công trình nghiên cứu
liên quan đến đề tài theo 3 nhóm sau:
- Nhóm các công trình nghiên cứu về phân tích Báo cáo tài chính doanh
nghiệp hay liên quan đến PTTC doanh nghiệp của các tác giả là những nhà
khoa học kinh tế hàng đầu ở Việt Nam và đã xuất bản thành sách giảng dạy cho
sinh viên các trường Đại học khối kinh tế.
- Nhóm các luận án tiến sĩ hay các đề tài khoa học nghiên cứu về nội
dung phân tích tài chính CTCP hoặc hệ thống chỉ tiêu PTTC CTCP.

- Nhóm các công trình các nghiên cứu ngoài nước có liên quan đến hệ
thống chỉ tiêu PTTC doanh nghiệp hoặc thông tin công bố về PTTC của các
công ty niêm yết trên TTCK.
Thứ nhất: Tổng quan nghiên cứu về phân tích Báo cáo tài chính doanh
nghiệp hay liên quan đến PTTC doanh nghiệp được xuất bản thành sách giảng
dạy cho sinh viên các trường Đại học khối kinh tế mà tác giả được biết gồm:
- Các cuốn sách tiêu biểu của Học viện Tài chính:
Sách Đọc và Phân tích Báo cáo tài chính doanh nghiệp (Xuất bản năm
2010) do PGS.TS. Nguyễn Trọng Cơ và PGS.TS. Nghiêm Thị Thà đồng chủ
biên hoặc Giáo trình phân tích tài chính doanh nghiệp (Tái bản lần 3, năm
2015) do GS. Ngô Thế Chi và PGS.TS. Nguyễn Trọng Cơ đồng chủ biên, Giáo
trình Phân tích Tài chính doanh nghiệp (Dùng cho lớp không chuyên ngành, tái
bản năm 2015) do PGS.TS. Nguyễn Trọng Cơ và PGS.TS. Nghiêm Thị Thà
đồng chủ biên hay Giáo trình Tài chính doanh nghiệp (tái bản năm 2015) do
PGS.TS. Bùi Văn Vần và PGS.TS. Vũ Văn ninh đồng chủ biên,
- Các cuốn sách tiêu biểu của Đại học Kinh tế quốc dân:
Giáo trình Quản trị tài chính doanh nghiệp do PGS. TS. Vũ Duy Hào
chủ biên (Xuất bản năm 2008), Sách Phân tích tài chính CTCP (Xuất bản năm
2006) do PGS.TS. Nguyễn Năng Phúc chủ biên hoặc Giáo trình phân tích kinh
doanh (Xuất bản năm 2009) do GS. Nguyễn Văn Công chủ biên, Giáo trình
phân tích báo cáo tài chính (Tái bản lần thứ hai, năm 2011) của do PGS.TS.
Nguyễn Năng Phúc chủ biên, Phân tích báo cáo tài chính (Tái bản lần thứ nhất,
năm 2013) do PGS.TS. Nguyễn Ngọc Quang chủ biên,
- Các cuốn sách tiêu biểu của các nhà khoa học từ Đại học khác:
Giáo trình Phân tích hoạt động kinh tế doanh nghiệp thương mại – dịch
vụ do PGS.TS. Nguyễn Quang Hùng và các đồng nghiệp đến từ ĐH Thương
mại viết, hay Phân tích tài chính doanh nghiệp của tác giả TS. Ngô Kim
Phượng (Chủ biên) đến từ Đại học kinh tế TP. Hồ Chí Minh, sách Tài chính
doanh nghiệp căn bản của tác giả TS. Nguyễn Minh Kiều (Giảng viên của
chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright), .
- Theo các tác giả của Học viện Tài chính cho rằng: PTTC doanh nghiệp
là công cụ hữu ích được dùng để xác định giá trị kinh tế, để đánh giá các mặt

mạnh, các mặt yếu của một doanh nghiệp, tìm ra nguyên nhân chủ quan và
nguyên nhân khách quan, giúp cho đối tượng lựa chọn và đưa ra được những
quyết định phù hợp với mục đích mà họ quan tâm. Ngoài ra các tác giả còn nhấn
mạnh vai trò của PTTC là thông qua phân tích tài chính tìm ra những nguyên nhân
chủ quan và khách quan, giúp cho đối tượng lựa chọn và đưa ra được những quyết
định phù hợp với mục đích mà họ quan tâm [19], [28], [29].
- Theo nhóm tác giả của Trường Đại học Kinh tế quốc dân: Phân tích
Báo cáo tài chính (BCTC) là quá trình xem xét, kiểm tra, đối chiếu và so sánh
số liệu về tài chính trong kỳ hiện tại với các kỳ kinh doanh đã qua. Thông qua
việc phân tích Báo cáo tài chính sẽ cung cấp cho người sử dụng thông tin có thể
đánh giá tiềm năng, hiệu quả kinh doanh cũng như những rủi ro về tài chính
trong tương lai của doanh nghiệp [23], [25].
- Các công trình khác cũng đều thống nhất cho rằng mục tiêu của PTTC
doanh nghiệp hay phân tích BCTC là cung cấp thông tin cho các chủ thể quản
lý doanh nghiệp hay các đối tượng khác có quan tâm (nhà đầu tư, nhà cung cấp
tín dụng, cơ quan thuế, khách hàng, người lao động trong công ty ).
Tác giả luận án cho rằng, tất cả các đối tượng có lợi ích trực tiếp hay
gián tiếp liên quan đến doanh nghiệp đều quan tâm đến tình hình tài chính
doanh nghiệp và phân tích tài chính sẽ giúp cung cấp thông tin hữu ích cho họ.
Do vậy, tác giả luận án cũng đồng tình với quan điểm trên.
- Để diễn đạt được nội dung phân tích tài chính doanh nghiệp, theo quan
điểm của tập thể tác giả đến từ Học viện Tài chính đã sử dụng hệ thống các chỉ
tiêu sau: Hệ thống chỉ tiêu phân tích khái quát tình hình tài chính doanh nghiệp
thông qua các chỉ tiêu về quy mô tài chính, cấu trúc tài chính và chỉ tiêu phân
tích khái quát khả năng sinh lời; Hệ thống chỉ tiêu phân tích chính sách tài
chính bao gồm: Các chỉ tiêu về chính sách huy động vốn, các chỉ tiêu phân tích
chính sách đầu tư; các chỉ tiêu phân tích chính sách phân phối lợi nhuận; Hệ
thống chỉ tiêu phân tích tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bao gồm: Các chỉ
tiêu phân tích tình hình và kết quả kinh doanh, các chỉ tiêu về dòng tiền, các chỉ
tiêu về tình hình công nợ, khả năng thanh toán và các chỉ tiêu phân tích hiệu
suất sử dụng vốn; Hệ thống chỉ tiêu phân tích tình hình tăng trưởng và giá trị
doanh nghiệp; Hệ thống chỉ tiêu phân tích và dự báo rủi ro; Hệ thống chỉ tiêu
dự báo báo cáo tài chính doanh nghiệp [19],[28],[29].

- Theo quan điểm của các tác giả thuộc Đại học kinh tế quốc dân, để diễn
đạt được nội dung phân tích Báo cáo tài chính doanh nghiệp thì sẽ sử dụng hệ
thống các chỉ tiêu phân tích như sau: Hệ thống chỉ tiêu đánh giá khái quát tình
hình tài chính của doanh nghiệp bao gồm: các chỉ tiêu đánh giá khái quát tình
hình huy động vốn, mức độ độc lập tài chính của doanh nghiệp, các chỉ tiêu
đánh giá khả năng thanh toán và khả năng sinh lời của doanh nghiệp; Hệ thống
chỉ tiêu phân tích cấu trúc tài chính và cân bằng tài chính bao gồm: các chỉ tiêu
phân tích cơ cấu tài sản và nguồn vốn; các chỉ tiêu phân tích luân chuyển vốn
và ổn định nguồn tài trợ; Hệ thống chỉ tiêu phân tích tình hình công nợ và khả
năng thanh toán; hệ thống chỉ tiêu phân tích hiệu quả kinh doanh; Hệ thống chỉ
tiêu phân tích dấu hiệu khủng hoảng và rủi ro tài chính; Dự báo chỉ tiêu trên
báo cáo tài chính [23], [25].
Tác giả luận án cho rằng, về cơ bản những nội dung và chỉ tiêu phân
tích tài chính của các nhà khoa học đến từ các trường Đại học khác nhau
không có sự khác biệt lớn mà chỉ có một số điểm khác nhau ở chỗ: cách sử
dụng các chỉ tiêu cho một nội dung phân tích tài chính và công thức xác định
chỉ tiêu đôi khi không giống nhau.
Thứ hai: Tổng quan nghiên cứu về các luận án tiến sĩ hay các đề tài
khoa học liên quan đến hoàn thiện nội dung PTTC hay hoàn thiện hệ thống chỉ
tiêu PTTC mà tác giả luận án được biết gồm:
- Tác giả Nguyễn Tuấn Phương (năm 1998) với đề tài luận án Tiến sĩ
“Hoàn thiện nội dung phân tích hoạt động tài chính của các doanh nghiệp sản
xuất liên doanh với nước ngoài” [38] chỉ ra thực trạng và biện pháp hoàn thiện
phân tích hoạt động tài chính của các doanh nghiệp liên doanh. Tác giả Nguyễn
Trọng Cơ (năm 1999) trong luận án tiến sĩ với đề tài “Hoàn thiện hệ thống chỉ
tiêu phân tích tài chính trong các doanh nghiệp cổ phần phi tài chính” [27] đề
cập đến doanh nghiệp cổ phần và phân tích tài chính trong doanh nghiệp cổ
phần. Trong luận án này đã khái quát hoá lý luận chung về phân tích tài chính
trong doanh nghiệp cổ phần phi tài chính ở Việt Nam; thực trạng hệ thống chỉ
tiêu phân tích tài chính trong các doanh nghiệp cổ phần phi tài chính ở Việt
Nam để từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính
và hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá doanh nghiệp.
- Các tác giả Nguyễn Ngọc Quang (năm 2002), Trần Thị Minh Hương (năm
2008), Phạm Xuân Kiên (năm 2011), Hồ Thị Thu Hương (Năm 2012), Nguyễn Thị

Thanh (Năm 2012) với luận án tiến sĩ của mình cũng đề cập đến việc hoàn
thiện nội dung và phương pháp PTTC đối với các công ty trong các lĩnh vực
như: xây dựng, giao thông, tài chính, tổng công ty Hàng không hoặc các công
ty hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con [15],[17],[24],[34].
- Tác giả Nguyễn Thị Quyên trong luận án tiến sĩ bảo vệ năm 2012 với
đề tài “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công ty cổ
phần niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” [33] đã đi theo hướng
hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các công ty cổ phần niêm yết công bố
công khai trên thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm cung cấp những thông
tin tài chính chính thống, công khai của doanh nghiệp để củng cố lòng tin của
nhà đầu tư từ đó góp phần giúp thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển
lành mạnh, đúng hướng.
- Tác giả Phạm Thị Quyên trong luận án tiến sĩ bảo vệ năm 2014 tại Học
viện Tài chính với đề tài “Hoàn thiện nội dung phân tích tài chính trong các
công ty cổ phần thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam” [40] đã đi
theo hướng hoàn thiện nội dung phân tích bao gồm: hoàn thiện tổ chức phân
tích, hoàn thiện phương pháp phân tích và hệ thống chỉ tiêu phân tích các
CTCP thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam. Những giải pháp
hoàn thiện của tác giả đã góp phần giúp các nhà quản trị của CTCP đưa ra các
quyết định tài chính nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh
của các CTCP thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam.
- Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan trong luận án tiến sĩ bảo vệ năm 2016 tại
Học viện Tài chính với đề tài “Hoàn thiện phân tích báo cáo tài chính trong
các doanh nghiệp xây dựng phục vụ quản trị tài chính doanh nghiệp” [32] đã đi
theo hướng hoàn thiện PTTC bao gồm: hoàn thiện công tác tổ chức phân tích,
hoàn thiện phương pháp phân tích và hoàn thiện nội dung - hệ thống chỉ tiêu
phân tích tài chính phục vụ quản trị tài chính doanh nghiệp xây dựng.
- Nhiều tác giả cũng đề cập đến PTTC nhưng ở một khía cạnh khác, đó
là phân tích hiệu quả kinh doanh như tác giả Nguyễn Thị Mai Hương (năm
2008) nghiên cứu về “Phân tích hiệu quả kinh doanh trong các doanh nghiệp
khai thác khoáng sản Việt Nam” [31], tác giả Trần Thị Thu Phong (Năm 2012)
nghiên cứu về “Hoàn thiện phân tích hiệu quả kinh doanh trong các công ty cổ
phần niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” [52]. Những nghiên cứu

này nhằm xây dựng và lựa chọn hệ thống chỉ tiêu phân tích hiệu quả kinh
doanh theo 3 nội dung là: phân tích hiệu quả hoạt động, phân tích khả năng
sinh lời và phân tích hiệu quả sinh lời của cổ phiếu công ty trên thị trường
chứng khoán.
- Về các đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở tại Học viện Tài chính có
tác giả Nghiêm Thị Thà (năm 2011) đề cập đến việc “Hoàn thiện hệ thống chỉ
tiêu PTTC trong các doanh nghiệp thuộc ngành đóng tầu hàng hải” [18] hay
tác giả Nguyễn Thị Thanh (năm 2014) đề cập đến việc “Hoàn thiện hệ thống
chỉ tiêu PTTC của các công ty dược phẩm niêm yết ở Việt Nam” [36]. Các tác
giả này đã đi sâu tìm hiểu về khái niệm và phân loại hệ thống chỉ tiêu PTTC
doanh nghiệp để từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu cho các
doanh nghiệp đóng tầu hàng hải hay các công ty dược phẩm niêm yết theo nội
dung kinh tế của các chỉ tiêu.
Những ý kiến hoàn thiện trong các luận án tiến sĩ hay các đề tài khoa học
đó đã góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện lý luận và thực tiễn về phân
tích tài chính doanh nghiệp nói chung hay phân tích tài chính CTCP niêm yết
trên trị trường chứng khoán nói riêng. Đặc biệt là hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính đặc thù của ngành nghề kinh doanh đã làm nâng cao hiệu quả hiệu quả
phân tích cũng như việc cung cấp thông tin hữu ích cho các đối tượng bên
ngoài CTCP có nhu cầu sử dụng thông tin PTTC.
Thứ ba: Tổng quan nghiên cứu của các tác giả nước ngoài có liên quan
đến hệ thống chỉ tiêu PTTC hoặc thông tin công bố công khai về PTTC của các
công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Các cuốn sách viết về phân tích tài chính như: Phân tích tài chính doanh
nghiệp của tác giả Josette Peyrard (Người dịch: Đỗ Văn Thận); Financial
Management Theory and Practice của tác giả Eugene F. Brigham đến từ Đại
học Florida, Mỹ; Financial Analysis: A Business Decision Guide của Steven
Bragg (một kiểm toán viên nổi tiếng trên thế giới, ông đã xuất bản hơn 70 cuấn
sách về tài chính và kế toán để luyện thi CPA quốc tế) hay Financial
Accounting for decision makers của Peter Atrill và Eddie McLaney.
- Theo quan điểm của Josette Peyrard thì: Phân tích tài chính có thể được
định nghĩa như tổng thể các phương pháp cho phép đánh giá tình hình tài chính
quá khứ và hiện tại, giúp cho việc ra quyết định quản trị và đánh giá doanh

nghiệp một cách chính xác. Để thể hiện được nội dung PTTC doanh nghiệp thì
Josette Peyrard sử dụng hệ thống các chỉ tiêu phân tích sau: các chỉ tiêu phản
ánh kết quả kinh doanh, các chỉ tiêu phân tích tài sản, phân tích tài trợ, phân
tích rủi ro; phân tích khả năng sinh lời, tăng trưởng và đánh giá doanh nghiệp;
dự báo (chuẩn đoán) tài chính. Với các nội dung phân tích trên thông tin tài
chính cung cấp sẽ thiếu rất nhiều khía cạnh trọng yếu ảnh hưởng đến quyết
định người sử dụng thông tin như khả năng thanh toán, năng lực hoạt động của
đơn vị [16].
- Theo tác giả Eugene F. Brigham đã phân chia hệ thống chỉ tiêu PTTC
vào bốn nhóm: Nhóm chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh khoản, nhóm chỉ tiêu
phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản và quản trị nợ, nhóm chỉ tiêu phản ánh khả
năng sinh lời và nhóm chỉ tiêu phản ánh tỷ số giá thị trường [14].
- Theo tác giả Steven Bragg thì hệ thống chỉ tiêu PTTC được chia thành
bốn nhóm: nhóm chỉ tiêu về tình hình và khả năng thanh toán, nhóm chỉ tiêu về
cơ cấu tài chính, nhóm chỉ tiêu về năng lực hoạt động và nhóm chỉ tiêu về lợi
nhuận và phân phối lợi nhuận [63].
- Theo nhóm tác giả Peter Atrill và Eddie McLaney thì hệ thống chỉ tiêu
PTTC các doanh nghiệp đã cổ phần được chia thành năm nhóm: nhóm chỉ tiêu
phản ánh tình hình tài sản, nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời, nhóm chỉ tiêu về
vay và nợ, nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh và nhóm chỉ tiêu phản
ánh tình hình đầu tư [60].
- Nhóm tác giả Christopher D. Ittner (Đại học Pennsylvania, Mỹ), David
F. Larcker (Đại học Stanford, Vương quốc Anh) và Taylor Randall (Đại học
Utah, Mỹ) trong công trình nghiên cứu “Performance implications of strategic
performance measurement in financial services firms” [55] đã giới thiệu về hệ
thống chỉ tiêu PTTC nằm trong hệ thống đánh giá tài chính chiến lược cho các
công ty cổ phần ở Mỹ gồm các nhóm chỉ tiêu về tài sản và nguồn vốn, nhóm
chỉ tiêu về khả năng thanh toán, nhóm chỉ tiêu về kết quả hoạt động và nhóm
chỉ tiêu về rủi ra tài chính.
- Theo nhóm tác giả Joseph T.L.Ooi và Kim-Hiang Liow (Đại học Quốc
gia Singapore) trong bài báo “Risk adjusted performance of real estate stocks:
Evidence from developing markets” [57] đã chỉ ra các chỉ tiêu PTTC cảnh báo
nhằm hạn chế rủi ro cho việc đầu tư vào cổ phiếu của các công ty KDBĐS
niêm yết trên những TTCK đang phát triển.

- Với các nghiên cứu về hệ thống thông tin công bố về PTTC của các
công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán có tác giả Yan-Leung Cheung và
Lynda Zhou (Đại học Hồng Kông), J.Thomas Connelly và Piman
Limpaphayom (Đại học Chulalongkorn, Thái Lan) trong công trình:
Determinants of Corporate Disclosure and Transparency: Evidence from Hong
Kong and Thailand [65] khi đề cập đến tính minh bạch của thông tin công bố
đã đưa ra mô hình nghiên cứu tại Thái Lan và Hồng Kông gồm 9 chỉ tiêu, trong
đó 5 chỉ tiêu phản ánh tình hình tài chính và 4 chỉ tiêu phản ánh mức độ quản trị
doanh nghiệp. Kết quả thực nghiệm cho thấy rằng đặc điểm tài chính giải thích
một số sự thay đổi trong mức độ công bố thông tin của các công ty niêm yết ở
Hồng Kông và Thái Lan. Hơn nữa, đặc điểm quản trị công ty, chẳng hạn như số
lượng thành viên hội đồng quản trị và thành phần hội đồng quản trị có ý nghĩa
với các mức độ công bố thông tin.
Tóm lại, các công trình nghiên cứu về phân tích tài chính doanh
nghiệp hay phân tích tài chính CTCP với hệ thống các chỉ tiêu tài
chính của các tác giả mặc dù đã chỉ rõ phương pháp, nội dung, cách tính và ý
nghĩa của các chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công ty nhất định. Tuy
nhiên, các nghiên cứu chưa thực sự đi sâu nghiên cứu về hệ thống chỉ tiêu
phân tích tài chính cho các công ty KDBĐS niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam cũng như các đặc điểm đặc thù của ngành này ảnh hưởng đến hệ
thống chỉ tiêu phân tích. Chính vì vậy, qua thời gian nghiên cứu, tìm hiểu, tôi
đã quyết định đi sâu nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính trong các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
Mục tiêu cơ bản và xuyên suốt của luận án là:
- Làm rõ hơn những vấn đề lý luận về hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các
CTCP niêm yết;
- Nghiên cứu và đánh giá thực trạng hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các
công ty KDBĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam theo 2 hướng là công bố thông
tin theo quy định của pháp luật và phục vụ công tác quản trị tài chính;
- Đề xuất các giải pháp cơ bản để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu PTTC dành
riêng cho các công ty KDBĐS niêm yết theo hai hướng là: Hệ thống chỉ tiêu

PTTC phục vụ công tác quản trị tài chính doanh nghiệp nhằm nâng cao chất
lượng quản trị tài chính và hệ thống chỉ tiêu PTTC phải công bố công khai theo
quy định của pháp luật nhằm trợ giúp cho các nhà đầu tư trên TTCK những
thông tin trực quan, dễ hiểu về tình hình tài chính của doanh nghiệp.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
* Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của luận án là hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các
công ty cổ phần.
* Phạm vi nghiên cứu:
+) Về nội dung: Luận án nghiên cứu, đánh giá thực trạng hệ thống chỉ
tiêu PTTC của công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam nhằm
tìm ra giải pháp hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các công ty này phục
vụ công tác quản trị tài chính và cung cấp thông tin ra bên ngoài.
+) Về không gian: Các công ty KDBĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam
(Tức là bao gồm 38 công ty KDBĐS niêm yết trên SGDCK Thành phố Hồ Chí
Minh và 20 công ty KDBĐS niêm yết trên SGDCK Hà Nội).
+) Về thời gian: Nghiên cứu hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các công ty
KDBĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn từ năm 2011 đến 2015.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận án
5.1. Phương thức tiếp cận
Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu đề ra, tác giả luận án đã vận
dụng kết hợp phương pháp định lượng và phương pháp định tính trong nghiên
cứu. Phương pháp nghiên cứu định tính được tác giả luận án sử dụng nhằm mô
tả và phân tích đặc điểm hoạt động kinh doanh của các công ty KDBĐS niêm
yết có ảnh hưởng đến hệ thống chỉ tiêu PTTC. Phương pháp định tính được
thực hiện thông qua việc thu thập dữ liệu dưới dạng văn bản, quyết định (dữ
liệu dạng chữ), từ đó tiếp cận đối tượng nghiên cứu nhằm tìm cách mô tả và
phân tích đặc điểm của đối tượng nghiên cứu.
Nghiên cứu định lượng được tiến hành thông qua việc khảo sát, thu thập
dữ liệu dạng con số về hoạt động kinh doanh của 58 công ty KDBĐS niêm yết
trên SGDCK HCM và SGDCK HN.

Một câu hỏi luôn được đặt ra đối với nghiên cứu sinh trong quá trình
khảo sát là cần phải điều tra bao nhiêu đơn vị mẫu để nó đại diện và có thể suy
rộng cho tổng thể, việc phân tích đó có ý nghĩa và kết quả nghiên cứu có giá trị
về mặt khoa học?
Trong khoa học thống kê, trong trường hợp không biết trước kích thước
của tổng thể nghiên cứu và có ý định lấy mẫu lớn thì người ta sẽ lấy mẫu kích
thước n thoả mãn điều kiện sau:
2
2
z
n
4



Trong đó:  là sai số cho phép trong quá trình lấy mẫu (Thực tế thì
người ta thường lấy sai số  là 10% hoặc 5%); z là giá trị của phân phối chuẩn
tương ứng với độ tin cậy lựa chọn 1    (ví dụ với sai số  = 10% thì độ tin
cậy của việc lấy mẫu cho phân tích tổng thể là 1     = 90% nên z = 1,65).
Áp dụng kết quả trên, với một tổng thể nghiên cứu là các nhà đầu tư cá
nhân trên TTCK không xác định được toàn bộ số phần tử trong tổng thể này thì
với sai số cho phép là 10% nhiệm vụ của nghiên cứu sinh sẽ phải tiến lấy phiếu
khảo sát số lượng người tối thiểu là:
2 2
2 2
z 1,65
n 68
4 4. 0,1
  

(người)
Trong trường hợp tổng thể nghiên cứu đã biết trước số lượng phần tử và
có kích thước không quá lớn thì khi đó người ta sẽ chọn mẫu kích thước n thoả
mãn điều kiện sau:
2
N
n
1 N.

 

Trong đó:  là sai số cho phép trong quá trình lấy mẫu; N là kích thước
của tổng thể nghiên cứu.
Như vậy, trong trường hợp nghiên cứu của luận án, với một tổng thể
nghiên cứu là 58 công ty KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam thì
với độ tin cậy 90% (tương ứng sai số là 10%) phải lấy phiếu khảo sát được số
lượng công ty như sau:
2 2
N 58
n 37
1 N. 1 58. 0,1
  
  
(công ty)

Để chọn ra được tối thiểu 37 công ty KDBĐS niêm yết từ 58 công ty, tác
giả xem xét thêm một số tiêu chí sau:
- Các công ty KDBĐS phải được niêm yết trước ngày 1/1/2012.
- Các công ty có các dựa án kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành
phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bình Dương, Khánh
Hoà, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, .
- Mảng doanh thu từ kinh doanh bất động sản là tương đối ổn định.
- Các công ty có vốn kinh doanh dưới 500 tỷ đồng chiếm không quá 20%
số lượng công ty trong mẫu điều tra.
Các tiêu chí trên không nhằm ngoài mục đính xây dựng bộ dữ liệu một
cách thống nhất, đặc thù của ngành KDBĐS và các thông tin được sử dụng là
minh bạch, có nguồn gốc rõ ràng, dễ dàng kiểm chứng tính chính xác. Từ các
tiêu chí trên, luận án đã lọc và chọn ra được 39 công ty KDBĐS tiêu biểu làm
mẫu nghiên cứu (Phụ lục 1b).
5.2. Quá trình thu thập dữ liệu
Để hoàn thành được mục tiêu của luận án, tác giả luận án đã tiến hành
thu thập các dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp.
Dữ liệu sơ cấp là những dữ liệu mà tác giả tự thu thập được, chưa qua xử
lý và được thu thập thông qua phiếu khảo sát cho các nhà quản lý phụ trách
mảng Tài chính – kế toán của các công ty KDBĐS niêm yết (Phụ lục 4a) và
các nhà đầu tư chứng khoán cá nhân tại các công ty chứng khoán (Phụ lục 4b).
Cách thức khảo sát là gửi phiếu khảo sát qua Email hoặc phát phiếu khảo sát
trực tiếp hoặc gặp gỡ trao đổi trực tiếp với các nhà đầu tư chứng khoán và nhà
quản lý của công ty.
Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu đã được xử lý bởi các công ty KDBĐS hay các
công ty kinh doanh chứng khoán có báo cáo phân tích ngành kinh doanh bất
động sản. Dữ liệu thứ cấp mà tác giả luận án thu thập được là hệ thống Báo cáo
tài chính (BCTC), Báo cáo thường niên (BCTN), báo cáo quản trị và các báo
cáo phân tích ngành bất động sản của các công ty chứng khoán dành cho các
nhà đầu tư trên TTCK. Những dữ liệu trên có được là do các đơn vị tham gia
khảo sát cung cấp hoặc do tác giả luận án lấy trên website của từng công ty
KDBĐS niêm yết hay các phương tiện thông tin đại chúng khác như báo, đài,
internet. Đây là những minh chứng quan trọng và cần thiết, phản ánh một cách
trung thực và chính xác thực trạng hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các công ty

KDBĐS niêm yết trên các SGDCK của Việt Nam.
5.3. Quá trình xử lý dữ liệu
Trên cơ sở dữ liệu sơ cấp thu thập được, tác giả đã tiến hành xử lý nhằm
tổng hợp, phân loại, lựa chọn và tóm lược để có thể sử dụng được. Quá trình xử
lý dữ liệu thu thập bao gồm các công việc như: Phê chuẩn dữ liệu, hiệu đính dữ
liệu, lập bảng tính, xác định và tính toán các đặc trưng của dữ liệu, nhập dữ liệu
vào máy tính và sử dụng các phần mềm thích hợp để xử lý và phân tích dữ liệu
nhằm đáp ứng được mục tiêu nghiên cứu. Cụ thể, để xử lý các dữ liệu sơ cấp
thu thập được, tác giả luận án đã sử dụng các phần mềm như Google Docs,
phần mềm SPSS và Microsoft Excel. Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng các
phương pháp phân tích mang tính nghiệp vụ - kỹ thuật khác như so sánh, đối
chiếu, tổng hợp và phương pháp chuyên gia để xét đoán phù hợp với tư duy
biện chứng và lịch sử.
Đối với các dữ liệu thứ cấp, đây là những thông tin đã được kiểm toán
hay được các công ty chứng khoán có uy tín cung cấp nên nó được sử dụng
trực tiếp để minh hoạ trong chương 2 và chương 3 của luận án.
Nhìn chung, nhận thức về tầm quan trọng của việc PTTC phục vụ công
tác quản trị tài chính trong mỗi doanh nghiệp còn nhiều hạn chế. Hơn nữa, việc
không thể kiểm định được kết quả trả lời của những người tham gia khảo sát vì
những câu trả lời này mang tính chủ quan và phụ thuộc rất nhiều vào nhận thức
của người trả lời. Do đó, số liệu trong khảo sát có thể ảnh hưởng nhất định đến
chất lượng của luận án.
6. Các kết quả nghiên cứu dự kiến của luận án
Kết quả nghiên cứu của luận án sẽ có những đóng góp sau:
- Về lý luận: Hệ thống hóa và làm sáng tỏ quan điểm đánh giá về hệ
thống chỉ tiêu PTTC áp dụng trong các CTCP niêm yết nói chung và các
công ty KDBĐS niêm yết nói riêng. Những đánh giá này sẽ giúp các nhà
nghiên cứu; các nhà khoa học tài chính; các cơ quan hành chính hoạch định
chính sách; giảng viên, sinh viên kinh tế có nguồn tài liệu tham khảo hữu ích
cho công việc của mình.
- Về phương diện thực tiễn: Luận án đã trình bày khái quát lịch sử hình
thành và phát triển ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Luận án sẽ
điều tra chọn mẫu để biết được thực trạng hệ thống chỉ tiêu PTTC dùng để
công bố công khai trên TTCK và để phục vụ công tác quản trị tài chính của các công ty KDBĐS niêm yết. Qua đó, luận án sẽ đánh giá những kết quả đã đạt
được và những hạn chế cũng của hệ thống chỉ tiêu PTTC này.
Luận án đã chỉ ra định hướng phát triển các công ty KDBĐS ở Việt Nam
trong các năm tới. Các mục tiêu và nguyên tắc để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu
PTTC cho các doanh nghiệp này.
Luận án sẽ đưa ra hệ thống chỉ tiêu PTTC trong các công ty KDBĐS
niêm yết theo theo hai hướng là: Hệ thống chỉ tiêu PTTC công bố công khai
trên TTCK và hệ thống chỉ tiêu PTTC phục vụ công tác quản trị tài chính của
các công ty KDBĐS niêm yết.
Luận án sẽ đề xuất một số kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà
nước như Bộ Tài chính, UBCKNN, các SGDCK và các công ty KDBĐS niêm
yết để thực hiện các giải pháp hoàn thiện trên. Những giải pháp này không
những giúp cho các nhà đầu tư có căn cứ tin cậy, khoa học để ra quyết định
đầu tư; các nhà quản lý dễ dàng đánh giá được thực trạng tài chính các công
ty mình. Từ đó góp phần tạo lập cho thị trường bất động sản Việt Nam những
doanh nghiệp mạnh ngang tầm khu vực để thực hiện chiến lược phát triển nhà ở
đến năm 2030 mà Chính phủ đã đề ra.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục thì
nội dung chính của luận án được chia thành 3 chương như sau:
Chương 1: Lý luận cơ bản về hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong
các công ty cổ phần.
Chương 2: Thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các
công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên các Sở giao dịch chứng khoán
của Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các
công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên các Sở giao dịch chứng khoán
của Việt Nam.