Tài liệu Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ

ĐỀ TÀI: Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát chung về Bất động sản.
1.1.1 Khái niệm Bất động sản.
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.
1.1.3 Phân loại Bất động sản.
1.2 Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản .
1.2.1 Giá bất động sản
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS.
1.3 Định giá Bất động sản.
1.3.1 Khái niệm và vai tṛ của định giá BĐS
1.3.2 Mục đích và vai tṛ của Định giá Bất động sản.
1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc của Định giá Bất động sản.
1.3.4 Quy tŕnh Định giá Bất động sản.
1.3.5 Các phương pháp định giá Bất động sản.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
2.1 Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá Thế kỷ.
2.1.1 Lịch sử h́nh thành và mục tiêu của CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ (CENVALUE)
2.1.2 Giới thiệu về công ty thẩm định giá Thế Kỷ
2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty
2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá thế kỷ.
2.2.1 Các cơ sở pháp lư của hoạt động định giá Bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thế Kỷ.
2.2.2 Các phương pháp định giá Bất động sản.
2.2.3 Quy tŕnh định giá BĐS tại công ty Thẩm định giá Thế Kỷ.
2.3 Đánh giá công tác định giá tại CTCP Thẩm định giá Thế kỷ
2.3.1 Những thành công trong công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
3.1 Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới.
3.1.1 Định hướng phát triển chung.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ định giá BĐS trong thời gian tới.
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ.
3.2.1 Nâng cao tŕnh độ đội ngũ Thẩm định viên.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin.
3.2.3 Hoàn thiện công tác xử lư, đánh giá thông tin.
3.2.4 Hoàn thiện quy tŕnh và phương pháp trong công tác định giá BĐS
3.2.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác.
3.3 Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước
3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính
KẾT LUẬN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT


BĐS : Bất động sản
TĐV : Thẩm định viên
CTCP : Công ty cổ phần
GTTT : Giá trị thị trường

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) của Bộ tài chính Cục quan lư giá.
2. Trang web: www.thamdinhgia.org.
3. Trang web: http://freebookvn.com
4. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá do Bộ tài chính Cục quản lư giá ban hành ( quyển I+II).
5. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 do tiến sỹ Phạm Ngọc Mỹ dịch
6. Quy tŕnh thẩm định dự án đầu tư xây dựng công tŕnh công nghiệp của Bộ công nghiệp











LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xă hội. Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lư, sở hữu, đánh thuế, .Định giá Bất động sản v́ thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, các hoạt động mua, bán, giao dịch, các dự án đầu tư, về Bất động sản đă trở nên đa dạng và phức tạp th́ định giá Bất động sản và thẩm định các dự án đầu tư sử dụng đất càng đóng vai tṛ quan trọng và trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Ở Việt Nam, định giá Bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất không c̣n là một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh tế. Nội dung về công tác này vẫn đang trong giai đoạn xây dưng và phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao về định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tác quản lư cũng như vận hành nền kinh tế thi trường.
Chính v́ vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính là t́m hiểu rơ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiến thức và đưa ra một vài ư kiến nhằm hoàn thiên công tác định giá của Việt Nam.
Trong thời gian qua khi thực tập tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ bước đầu tiếp xúc với công tác định giá và qua đó cũng hiểu được vấn đề của công tác định giá BĐS tại công ty CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ c̣n tồn tại những vấn đề chưa được và những thành công qua đó nêu ra những ư kiến đóng góp trong công tác định giá BĐS
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế t́m hiểu tại CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ, em đă chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phầnThẩm Định Giá Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa của ḿnh.
Trong chuyên đề này em đă sử dụng 4 phương pháp:
ã Phân tích
ã Tổng hợp
ã Thu thập
ã Đánh giá
Chuyên đề của em gồm 3 phần với nội dung chính như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ
Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng nên đề tài c̣n rất nhiều thiếu sót. Em rất mong cô giáo góp ư để em có thể hoàn thiện đề tài này một cách tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Hải Yến đă tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành đề tài của em.
Em xin chân thành cảm ơn !



















CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát chung về Bất động sản.1.1.1 Khái niệm Bất động sản.Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn c̣n có nhiều quan niệm khác nhau cho đến nay vẫn c̣n có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 th́:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm:
Đất đai.
Nhà ở và các công tŕnh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công tŕnh xây dựng đó.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 th́ BĐS được định nghĩa đất đai và những công tŕnh do con người tao nên gắn liền với đất.
Quyền của chủ thể đối với BĐS:Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại h́nh và quyền lợi khác nhau. Một số loại phổ biến nhất có thể kể đến:
Ø Đối với đất đai:
Về mặt lư thuyết, có 3 h́nh thức chiếm hữu đất đai:
· Sở hữu vĩnh viễn: đây là h́nh thức sở hữu đất cao nhất. Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp.
· Thuê theo hợp đồng: là h́nh thức trong đó đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của nhà nước có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
· Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê ( như du lịch hay nghề rừng ).
Ở nước ta, hiến pháp nước Cộng ḥa xă hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đă quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thông nhất quản lư toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, và Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai.
Ø Đối với các công tŕnh.
Có hai h́nh thức sở hữu:
· Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công tŕnh trên khu đất đó.
· Thuê theo hợp đồng: các công tŕnh nằm trên khu đất đó được đem cho thuê theo hợp đồng.
Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của chính phủ.
Các chủ thể khác nhau sẽ có quyền khác nhau đối với BĐS. Do vậy, giá trị của BĐS v́ thế cũng không giống nhau đối với từng loại h́nh sở hữu của chủ thế đối với BĐS.
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.BĐS có những yếu tố vật lư khác so với các tài sản khác, chính điều đó đă tạo nên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của ḿnh một cách hợp lư th́ nên biết, hiểu và nắm rơ những đặc điểm của BĐS chính và phổ biến sau:
Ø Cố định về vị trí
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời. Chính điều này đă làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. Khi những yếu tố này thay đổi th́ tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng.
Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được. Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng.
Ø Tính bền vững:
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công tŕnh. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công tŕnh theo các thông số xây dựng; c̣n tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công tŕnh đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lư, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Ø Tính khác biệt:
Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quan tâm. Trên thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai BĐS nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan, môi trường Khi định giá các BĐS phải chú ư khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
Ø Tính ảnh hưởng lẫn nhau: