Luận Văn Hoàn thiện công tác định giá bất động sản bảo đảm tại VPBank

Lời mở đầu
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy, trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được các nhà quản trị VPBank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn trong hoạt động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự an toàn của toàn hệ thống VPBank. Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS). Nhưng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng ngân hàng được giảm rủi ro hoàn toàn, mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ như vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay khi giữa lý luận định giá và thực tiễn cách nhau khá xa. Do đó em quyết định chọn đề tài luận văn là: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản bảo đảm tại VPBank”.
Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:
- Hệ thống hoá về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS đảm bảo tại Ngân hàng.
- Nêu và phân tích thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản bảo đảm trong thực tiễn tại VPBank.
- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm tại VPBank.
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản đảm bảo tại VPBank, trong đó tập trung vào việc phân tích các phương pháp định giá BĐS mà Ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng VPBank; nhưng các phương pháp định giá được minh chứng cụ thể tại chi nhánh Hà Nội trong những năm vừa qua.
Phương pháp nghiên cứu đề tài: Phương pháp nghiên cứu chủ đạo của luận văn là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra luận văn còn sử dụng tổng hợp các phương pháp khác như: phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu .
Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương pháp nghiên cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì luận văn ngoài lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục còn có kết cấu như sau:
Chương 1: Lý luận chung về định giỏ Bất Động Sản trong hoạt động tớn dụng ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng việc định giá BĐS đảm bảo tại VPBank.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS đảm bảo tại VPBank.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản đảm bảo – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thể hoàn thành đề tài luận văn của mình một cách tốt nhất.
Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo trực tiếp hướng dẫn Th.s Phạm Văn Bình và các thầy cô trong bộ môn định giá tài sản trường Học Viện Tài Chính để luận văn của em hoàn thiện hơn cả về mặt lý luận và mặt thực tiễn.

Mục lục

Lời mở đầu 1
Chương 1: lý luận chung về định giá BĐS trong hoạt động tín dụng ngân hàng 3
1.1. Bất động sản và định giỏ bất động sản. 3
1.1.1. Tài sản 3
1.1.2. Bất động sản 3
1.1.3. Giỏ trị 7
1.1.4. Thẩm định giỏ 9
1.1.5. Định giá BĐS. 10
1.2. Tài sản đảm bảo trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng. 10
1.2.1. Bảo đảm tớn dụng bằng BĐS thế chấp. 12
1.2.2. Bảo đảm tớn dụng bằng hỡnh thức bảo lónh. 14
1.2.3. Bảo đảm bằng BĐS hỡnh thành từ vốn vay. 14
1.2.4. í nghĩa của việc bảo đảm tiền vay. 14
1.3. Cỏc vấn đề liờn quan đến việc thẩm định giỏ trị BĐS làm tài sản bảo đảm. 15
1.3.1. Sự cần thiết của việc định giỏ BĐS bảo đảm. 15
1.3.2. Cỏc yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giỏ trị BĐS. 17
1.3.3. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản. 19
1.3.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 19
1.3.3.2. Nguyên tắc thay thế 19
1.3.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai. 20
1.3.3.4. Nguyên tắc đóng góp 20
1.3.3.5. Nguyên tắc cung cầu 20
1.4. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS về mặt lí luận. 21
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp. 21
1.4.2. Phương pháp đầu tư. 23
1.4.3. Phương pháp chi phí 24
1.4.4. Phương pháp thặng dư 26
Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS tại VPBank 28
2.1. Ngõn hàng VPBANK. 28
2.1.1. Sự hỡnh thành và phỏt triển của ngõn hàng. 28
2.1.2. Tổ chức hoạt động của VPBank 30
2.1.3. Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây và định hướng phát triển năm 2007. 31
2.1.3.1. Tình hình hoạt động tín dụng những năm gần đây của VPBank. 31
2.1.3.2. Định hướng phát triển năm 2007 của VPBank. 33
2.2. Tình hình công tác thẩm định BĐS đảm bảo tại VPBank. 34
2.2.1. Cơ cấu phũng thẩm định tài sản bảo đảm 34
2.2.2. Nhiệm vụ của phũng thẩm định tài sản bảo đảm 34
2.2.3. Nhận xột về thực trạng phũng thẩm định tài sản bảo đảm 35
2.2.4. Hiệu quả của hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo của VPBank. 36
2.3. Thực trạng của việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS đảm bảo tại chi nhánh Hà Nội – VPBank. 37
2.3.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo. 37
2.3.2.Thực tế việc sử dụng phương pháp định giá tại ngân hàng. 38
2.3.2.1. Về mặt lý thuyết 38
2.3.2.2. Về mặt thực tế. 41
2.3.3. Đánh giá về công tác định giá BĐS đảm bảo tại VPBank 46
2.3.3.1. Ưu điểm 46
2.3.3.2. Nhược điểm 47
2.3.3.3. Nguyên nhân của những ưu và nhược điểm trong công tác định giá tại VPBank. 49
Chương 3: Một số giảI pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm tại vPBank. 52
3.1. Quan điểm của VPBank về định giá tài sản đảm bảo. 52
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm tại VPBank. 54
3.3. Những kiến nghị dành cho Chính phủ. 58
3.4. Những cơ hội và thách thức mà ngân hàng gặp phải khi thực hiện những giải pháp trên. 61
3.4.1. Những cơ hội 62
3.4.2. Những thách thức mà ngân hàng gặp phải. 62
Kết luận chung 64
Phụ lục