Tài liệu Giáo trình luật hành chính đô thị, nông thôn - ts. Phan trung hiền

GIÁO TRÌNH LUẬT HÀNH CHÍNH ĐÔ THỊ, NÔNG THÔN
Biên soạn: TS. PHAN TRUNG HIỀN
LỜI GIỚI THIỆU
Qui hoạch xây dựng là một nhân tố thiết yếu trong sự phát triển nền kinh tế đất nước.
Đặc biệt, gắn với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm
2001 với việc xác định nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, cùng với chính
sách khuyến khích kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ sở hạ
tầng được chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở. Trong bối
cảnh ấy, hành lang pháp lý cho lĩnh vực qui hoạch, xây dựng, cho công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng chỉ mới vừa được chú ý và xây dựng trong những năm gần đây, mà việc
ban hành Luật Xây dựng 2003, Luật đất đai 2003, Nghị định 197/CP là những ví dụ điển
hình. Trong khi đó, quy hoạch diễn ra ở khắp các tỉnh thành nhưng hiệu quả thì lại không
đồng bộ, quy hoạch treo vẫn còn tồn tại nhiều nơi, mặt bằng ở nhiều công trình, dự án
không thể bàn giao vì “vướng” ở khâu đền bù, giải phóng mặt bằng là những vấn đề đáng
được chú ý. Đó là chưa kể đến khiếu nại, khiếu kiện liên quan đền bù, giải phóng mặt
bằng trong qui hoạch xây dựng ngày càng diễn ra phức tạp, kéo dài, có số lượng người
tham gia lớn, gây ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt trong xã hội, phần nào ảnh hưởng
đến lòng tin của nhân dân đối với nhà nước. Từ đây, vấn đề “qui hoạch, xây dựng” và
“Luật qui hoạch, xây dựng” bắt đầu nhận được quan tâm dưới nhiều góc độ. Không chỉ
các cán bộ công tác trong lĩnh vực kiến trúc xây dựng, các cán bộ công tác trong lĩnh vực
thực hành pháp luật, các nhà nghiên cứu luật pháp mà cả các nhà đầu tư đều quan tâm
đến việc nghiên cứu đề xuất nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý cho lĩnh vực qui hoạch xây
dựng, cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Là đơn vị đầu tiên với những bước đi khiêm tốn trong việc mạnh dạn đưa vào nghiên cứu
và giảng dạy Luật qui hoạch, luật xây dựng cũng như các vấn đề có liên quan từ năm
1998, Khoa Luật-Đại học Cần Thơ không mong muốn gì hơn là góp phần vào việc đáp
ứng những sự đòi hỏi đó. Điều này có tác dụng tích cực trong điều kiện dự thảo Luật quy
hoạch đô thị đang được các cơ quan hữu quan khẩn trương nghiên cứu, lấy ý kiến để
trình Quốc hội thông qua.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, tuy nhiên với những bước đi sơ khởi trong một lĩnh vực còn
mới mẻ trong nghiên cứu dưới góc độ pháp lý, chắc chắn không tránh khỏi những hạn
chế, thiếu sót. Những ý kiến đóng góp của các cán bộ nghiên cứu, giảng dạy và công tác
trong lĩnh vực pháp luật, qui hoạch, xây dựng sẽ là những ý kiến quí báu để tác giả tiếp
tục chỉnh lý, bổ sung làm cho giáo trình được hoàn thiện hơn, đáp ứng ngày càng tốt hơn
nhu cầu của của sinh viên và của những người nghiên cứu trong lĩnh vực này.



MỤC LỤC
LỜI GIỚI THIỆU . 1
MỤC LỤC 2
CHƯƠNG I: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 8
Bài 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG . 8
1. Khái niệm chung về quy hoạch xây dựng . 8
2. Đối tượng phải lập quy hoạch xây dựng . 8
3. Các yêu cầu cơ bản về quy hoạch xây dựng . 9
4. Quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựng . 9
5. Các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng 10
6. Phân loại quy hoạch xây dựng 12
7. Nội dung nghiên cứu của môn học . 12
TÀI LIỆU THAM KHẢO 13
CÂU HỎI ÔN TẬP 13
Bài 2: QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 14
1. TÌM HIỂU QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 14
1.1 Khái niệm chung . 14
1.2 Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng . 14
1.3 Thời hạn của sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng . 14
1.4 Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng 15
1.5 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng 15
1.6 Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng . 15
1.7 Nội dung quy hoạch xây dựng vùng 16
1.8 Hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng 16
2. QUẢN LÝ, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 17
2.1 Quy định về quản lý quy hoạch xây dựng vùng . 17
2.2 Phân loại vùng quy hoạch xây dựng 17
2.3 Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng . 18
2.4 Thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng 18
3. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG VÀ CÁC LOẠI QUY HOẠCH
XÂY DỰNG KHÁC 19
3.1 Thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng 19
3.2 Đồ án quy hoạch . 19
3.3 Quy hoạch xây dựng chuyên ngành . 20
3
4. THỰC TRẠNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG Ở NƯỚC TA 20
TÀI LIỆU THAM KHẢO 21
CÂU HỎI ÔN TẬP 21
Bài 3: QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 22
1. TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ . 22
1.1 Khái niệm và đặc điểm chung của đô thị . 22
1.2 Phân loại đô thị . 22
1.3 Mối quan hệ giữa cấp hành chính và đô thị . 26
2. PHÂN CẤP QUẢN LÝ ĐÔ THỊ . 26
2.1 Phân cấp quản lý hành chính cho đô thị . 26
2.2 Quan hệ giữa phân loại đô thị và phân cấp quản lý . 27
2.3 Thực trạng về quản lý nhà nước ở đô thị ở nước ta . 27
3. THÀNH LẬP ĐÔ THỊ MỚI 28
3.1 Quyết định điều chỉnh đơn vị hành chính 28
3.2 Các bước tiến hành thành lập mới đô thị mới 28
3.3 Thẩm quyền quyết định công nhận loại đô thị . 31
4. QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ . 31
4.1 Khái niệm . 31
4.2 Vai trò của quy hoạch xây dựng đô thị 32
4.3 Những nguyên tắc cơ bản để lựa chọn và để phân khu chức năng đô thị 32
5. ĐỒ ÁN QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 33
5.1 Đồ án quy hoạch đô thị 33
5.2 Những yêu cầu cơ bản của một đồ án quy hoạch đô thị . 33
5.3 Phân loại đồ án quy hoạch đô thị 34
6. ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHUNG XÂY DỰNG ĐÔ THỊ (Điều 13- Điều 20 NĐ 08) . 36
6.1 Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch chung xây dựng đô thị 36
6.2 Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị . 36
6.3 Căn cứ lập đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị 37
6.4 Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị 37
6.5 Hồ sơ đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị 38
6.6 Quy định về quản lý quy hoạch chung xây dựng đô thị . 39
6.7 Thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị 39
6.8 Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị 40
7. ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ (Điều 21- Điều 29, NĐ 08) 40
7.1 Đối tượng và thời gian lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 40
7.2 Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 41
4
7.3 Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị . 41
7.4 Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị . 41
7.5 Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 42
7.6 Hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng . 43
7.7 Quy định về quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng 43
7.8 Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng . 44
7.9 Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 45
8. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 45
8.1 Đánh giá chung về đô thị và quy hoạch đô thị . 45
8.2 Những bất cập công tác quy hoạch và quy hoạch đô thị hiện nay . 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO 47
CÂU HỎI ÔN TẬP 48
Bài 4: QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN 49
1. KHÁI NIỆM KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN, ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN . 49
1.1 Theo quy chuẩn xây dựng 49
1.2 Theo Luật xây dựng 2003 49
2. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN (LUẬT XÂY DỰNG 2003) 50
2.1 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn . 50
2.2 Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 50
2.3 Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn . 50
2.4 Điều chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn . 51
3. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN . 51
3.1 Yêu cầu . 51
3.2 Mục tiêu 51
3.3 Đất xây dựng khu dân cư nông thôn 51
4. PHÂN KHU CHỨC NĂNG DÂN CƯ TRONG KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN 53
4.1 Khái niệm . 53
4.2 Yêu cầu về phân khu chức năng . 53
5. CÁC KHU CHỨC NĂNG TRONG KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN 54
5.1 Khu ở: gồm các xóm nhà và các công trình phục vụ . 54
5.2 Khu trung tâm xã 57
5.3 Quy hoạch các công trình sản xuất và phục vụ sản xuất 59
5.4 Các công trình kỹ thuật hạ tầng xã . 60
6. THỰC TIỄN VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN . 63
6.1 Mối liên hệ giữa quy hoạch đô thị và nông thôn 64
6.2 Những hạn chế của quy hoạch khu dân cư nông thôn hiện nay . 64
5
TÀI LIỆU THAM KHẢO 64
CÂU HỎI ÔN TẬP 65
CHƯƠNG II: THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG 66
Bài 5: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG 66
1. Các khái niệm cơ bản . 66
2. Những quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sử 67
3. Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất 68
4. Các nguyên tắc trong thu hồi đất 69
5. Đối tượng thu hồi và các đối tượng chịu ảnh hưởng 69
6. Chủ thể trong thu hồi đất và chủ thể có đất bị thu hồi . 70
7. Mục đích của thu hồi đất 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
CÂU HỎI ÔN TẬP 74
Bài 6: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT . 75
1. MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 75
2. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG THU HỒI ĐẤT (Điều 49 - Điều 61, NĐ 84/CP) 75
2.1 Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất (Điều 49) 75
2.2 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi (Điều 50) . 78
2.3 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Điều 51)
78
2.4 Thông báo về việc thu hồi đất (Điều 52) 79
2.5 Quyết định thu hồi đất (Điều 53) . 79
2.6 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai (Điều 55) . 80
2.7 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Điều 56) 81
2.8 Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 57) 83
2.9 Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư (Điều 58) . 83
2.10 Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi (Điều 59) . 84
2.11 Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 84
3. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT . 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86
CÂU HỎI ÔN TẬP 87
Bài 7: BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ . 88
1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG 88
1.1 Phạm vi áp dụng . 88
1.2 Đối tượng áp dụng 88
1.3 Trường hợp áp dụng . 88
6
1.4 Các nguyên tắc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư . 89
2. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT . 89
2.1 Nguyên tắc bồi thường . 89
2.2 Những trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường . 89
2.3 Điều kiện để được bồi thường đất 91
2.4 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại . 92
2.5 Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân . 93
2.6 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân . 94
2.7 Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức . 94
2.8 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở 95
2.9 Xử lý một số trường hợp cụ thể về đất ở 95
2.10 Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành
lang bảo vệ an toàn . 96
2.11 Xử lý các trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường . 96
3. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI TÀI SẢN 96
3.1 Nguyên tắc bồi thường tài sản 96
3.2 Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất 97
3.3 Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình . 99
3.4 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước . 100
3.5 Bồi thường về di chuyển mồ mả 101
3.6 Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu . 101
3.7 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi 101
3.8 Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước . 101
3.9 Bồi thường cho người lao động do ngừng việc 102
4. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ 102
4.1 Hỗ trợ di chuyển . 103
4.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất . 103
4.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm . 103
4.4 Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước 103
4.5 Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn 104
4.5 Hỗ trợ khác . 104
5. TÁI ĐỊNH CƯ . 104
5.1 Lập và thực hiện dự án tái định cư . 104
5.2 Bố trí tái định cư . 104
5.3 Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư 105
5.4 Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư . 105
7
5.5 Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở 105
5.6 Tái định cư đối với dự án đặc biệt 106
6. CÁC ĐIỀU KIỆN BẢO ĐẢM THỰC THI VIỆC GIẢI TỎA 106
6.1 Nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư . 106
6.2 Cơ cấu tổ chức và trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư . 106
6.3 Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án . 107
6.4 Thoả thuận bồi thường, hỗ trợ 108
6.5 Chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 3, NĐ 197) . 109
7. TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN HỮU QUAN 109
7.1 Trách nhiệm của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi
trường . 109
7.2 Trách nhiệm của UBND các cấp 110
7.3 Trách nhiệm của sở, ban, ngành tỉnh 111
7.4 Trách nhiệm của tổ chức được giao nhiệm vụ thực thi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư . 112
8. KHIẾU NẠI, KHIẾU KIỆN TRONG ĐỀN BÙ, GPMB 112
8.1 Đối tượng khiếu nại 113
8.2 Trình tự giải quyết khiếu nại 113
TÀI LIỆU THAM KHẢO 115
CÂU HỎI ÔN TẬP 115
Bài 8: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÔNG DÂN TRONG ĐỀN BÙ, GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG . 117
1. KHÁI QUÁT CHUNG . 117
2. QUYỀN CỦA CÔNG DÂN ĐÔ THỊ 117
2.1 Quyền của công dân trong quy hoạch xây dựng 118
2.2 Quyền của công dân trong việc giải phóng mặt bằng 120
2.3 Quyền của công dân trong đền bù khi giải tỏa . 123
3. NGHĨA VỤ CỦA CÔNG DÂN ĐÔ THỊ 124
3.1 Tuân thủ qui hoạch xây dựng . 124
3.2 Tôn trọng và bảo đảm “quyền tiên mãi” 125
TÀI LIỆU THAM KHẢO 126
CÂU HỎI ÔN TẬP 127
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO . 128