Phần mở đầu 1. Sự cần thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên. Xu hướng chung về nhà ở của cỏc đụ thị lớn trờn thế giới là đưa vào sử dụng cỏc chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: sử dụng diện tớch đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đụ thị ngày càng chật hẹp; là giải phỏp tốt nhất về mặt quy hoạch đụ thị, tạo điều kiện thuận lợi khụng chỉ về phương diện khụng gian kiến trỳc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phỏt triển hệ thống hạ tầng đụ thị theo tiờu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoỏng đạt, bảo đảm mật độ cõy xanh, cụng viờn, sõn chơi cho khu dõn cư. Và quan trọng hơn cả là giỏ thành căn hộ thấp, cú thể đỏp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dõn cư. Cùng với những thành công đạt được từ những từ các chương trình phát triển nhà ở chung cư cao tầng của các đô thị hiện đại trên thế giới ở Tokyo (Nhật Bản), Singapore (Singapore), Nam Ninh (Trung Quốc), New York (Mỹ), Hàn Quốc, Hồng Kông ., Việt Nam cũng từng bước chuyển mình theo xu huớng đô thị hoá đó với việc phát triển quỹ nhà ở trong đô thị về cả chất và lượng đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng. Một trong những quỹ nhà ở cần đặc biệt quan tâm vì nó không chỉ ảnh hưởng tới cảnh quan, quy hoạch chung cho sự phát triển của thủ đô theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà quan trọng hơn là những ảnh hưởng của nó tới chất lượng cuộc sống, thậm chí là cả tính mạng của những người dân sống trong đó, đó là quỹ nhà chung cư cũ của thành phố. Phần lớn các chung cư này được xây dựng từ rất lâu (những năm 1960 - 1970), trải qua thời gian đã trở nên xuống cấp, hư hỏng, không còn phù hợp với nhu cầu và điều kiện sống của người dân trong điều kiện hiện nay, đặc biệt có những khu chung cư ở dạng cũ nát nghiêm trọng, trở thành mối nguy hiểm thường trực đối với sự an toàn của người dân. Các giải pháp xây dựng thí điểm đối với các chung cư này trước đây thực hiện như xây chen, xây ốp tại các dự án cải tạo các khu tập thể cũ tại khu tập thể Thành Công, khu B6 Trung Tự . đã bộc lộ nhiều nhược điểm như làm cho diện tích xây dựng lớn, hiệu quả sử dụng đất thấp, môi trường sống của cả khu vực bị giảm và xấu đi, bộ mặt kiến trúc đô thị hầu như không được cải thiện, quỹ nhà ở để giải quyết các vấn đề đặt ra của thành phố không đáp ứng được. Vì thế một chủ trương của Chính phủ là thực hiện qua nhiều giai đoạn theo lộ trình được vạch ra một cách cụ thể, mục tiêu là tới năm 2015 cơ bản xoá bỏ hoàn toàn những nhà nguy hiểm trên địa bàn, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, đồng thời từng bước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị. Chủ trương hoàn thiện và cụ thể hoá bằng Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố, Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2007 của HĐND thành phố về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp . Hơn 2 năm từ khi Thành phố chủ trương xã hội hoá cải tạo các khu tập thể cũ nát, nguy hiểm, không một dự án cải tạo chung cư cũ nào được khởi công, kể cả những khu nguy hiểm mà Nghị quyết 07 của HĐND và Chính phủ đều nhấn mạnh là "ưu tiên thực hiện". Năm 2006, theo Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc giao đất tại phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần xây dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án phá dỡ và xây dựng mới chung cư cao tầng B4 và B14 Khu Tập thể Kim Liên, đây là dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II là Chỉnh trang toàn bộ khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần xây dựng Sông Hồng đang đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt. Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng nên tới quý I/2008, dự án mới chính thức được khởi công. Ngày 23/3/2008 đã diễn ra lễ khởi công Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B14 Kim Liên, còn với nhà B4, hiện mới đạt 80% khối lượng giải phóng mặt bằng nên sẽ khởi công tiếp trong một thời gian ngắn nữa. Đây là một bước tiến, đánh dấu cho một dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà nội thực hiện theo hình thức xã hội hoá đầu tư được chính thức khởi công xây dựng ở thời điểm hơn 3 năm sau khi chủ trương của Thành phố ra đời. Xuất phát từ yêu cầu cấp bách của việc đẩy nhanh tiến độ cho công tác cải tạo nhà chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn Thành phố, đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố trong giai đoạn 2006-2015, đứng trên quan điểm của nhà đầu tư được giao để nghiên cứu và thực hiện dự án Chỉnh trang khu B Kim Liên, học viên quyết định lựa chọn đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội". 2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên qua nghiên cứu lập dự án quy hoạch tổng thể 1/500 của Khu B, qua đó phân tích tình hình thực tế, những khó khăn của dự án gặp phải trong quá trình thực hiện từ giai đoạn nghiên cứu dự án, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và khai thác vận hành dự án, đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong quá trình đầu tư. Như vậy đề tài nghiờn cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tỏi khai thỏc đụ thị. Với một dự ỏn thớ điểm, cú thể nghiờn cứu mở rộng để ỏp dụng đối với cỏc khu chung cư khỏc trờn địa bàn TP HN núi riờng và cỏc TP khỏc núi chung. Nội dung nghiên cứu được nêu rõ trong phần cấu trúc luận văn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở chung cư cao tầng cũ tại thành phố Hà Nội giai đoạn xây dựng từ 1945 - 1975. Đề tài nghiên cứu đến năm 2025. - Đối tượng nghiên cứu: Khu chung cư Kim Liên (Khu B). 4. Phương pháp nghiên cứu a. Khảo sỏt thực địa, tập hợp số liệu - Thu thập tài liệu, số liệu thống kờ và hiện trạng sử dụng cỏc khu chung cư trờn địa bàn TP Hà Nội núi chung và khu Chung cư Kim Liờn núi riờng. - Điều tra xó hội học: Phỏng vấn người ở và lấy ý kiến một số cơ quan quản lý hữu quan về nhu cầu, tõm lý, nguyện vọng của người ở và những nhu cầu của họ trong cuộc sống hiện đại. - Tiếp cận cỏc kết quả nghiờn cứu trong cỏc Luận ỏn, Luận văn của những nhà nghiờn cứu về cải tạo - hiện đại hoỏ cỏc khu nhà ở Hà Nội. - Tham khảo cỏc tài liệu trong nước và nước ngoài về vấn đề cải tạo và tổ chức cỏc khu ở, cỏc quy chuẩn quy phạm xõy dựng của Việt Nam. b. Phõn tớch đỏnh giỏ - Dựa trên những tài liệu, số liệu đã thu thập được, căn cứ trên khung pháp lý của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên. 5. Đóng góp của đề tài Đề tài nghiờn cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tỏi khai thỏc đụ thị. Với một dự ỏn thớ điểm, cú thể nghiờn cứu mở rộng để ỏp dụng đối với cỏc khu chung cư khỏc trờn địa bàn TP Hà Nội núi riờng và cỏc TP khỏc núi chung. 6. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, nội dung nghiên cứu của luận văn được bố cục theo 3 chương sau: Chương 1: Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam Chương 2: Các cơ sở để lập dự án tái khai thác các khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội và tình hình triển khai thực hiện Chương 3: Dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên và nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án
