Luận Văn Giải pháp hoàn thiện việc Định giá Tài sản thế chấp bằng Bất Động Sản tại ngân hàng No&PTNT Hà Tay

78 trang Lời mở đầu
Nền kinh tế là một cơ thể sống, nền kinh tế liên tục vận động và phát triển cùng với thời gian, mà trong nó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành. Hoạt động của Ngân hàng thương mại là một trong những yếu tố đó. Lịch sử kinh tế thế giới đã chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví Ngân hàng như “mạch máu của nên kinh te”^'. Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chinh-tiến tệ năm 1997 ở Châu á gần đây nhất. Ngân hàng một mặt tạo nguồn cung cấp vốn cho các doanh nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và cho các mối quan hệ kinh tế quốc tế diễn ra dễ dàng. Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sự phát triển của nên kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH đất nước và tham gia vào quá trình hội nhập thế giới thì việc tạo ra một hệ thống Ngân hàng vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần được thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Một trong những yếu tố tạo nên sự vững mạnh ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song song nhưng lại mâu thuân nhau. Hoạt động Ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, có thể chỉ là trong một món vay cũng có thể dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng. Hạn chế rủi ro là yêu cầu cấp bách nhất không chỉ từ phía Ngân hàng mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện pháp đó là việc định giá tài sản thế chấp. Đối với hệ thống Ngân hàng thương mại Việt nam hiện nay việc định giá tài sản thế chấp còn đang là một khâu yếu kém. Do thị trường bất động sản ở Việt nam còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại cũng như các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rườm rà mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất của Nhà nước còn nhiều bất cập so với thực tế thị trường đang làm cản trở hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản của các Ngân hàng.
Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà tây, được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô, cùng với sự quan tâm giúp đỡ của các cán bộ nhân viên của Ngân hàng, đặc biệt là các cô chú phòng Tín dụng, em đã mạnh dạn đi sâu nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện việc Định giá Tài sản thế chấp bằng Bất Động Sản tại NHNo&PTNT Hà Tay”^
Luận văn gồm 3 phần chính:
Chương I. Những vấn đề chung về định giá tài sản thế chấp của NHTM
Chương II. Tình hình việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản tại NHNo&PTNT Hà tây.
Chương III. Một số giải pháp và Kiến nghị nhằm hoàn thiện việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản tại NHNo&PTNT Hà tây.
Để hoàn thành bài luận văn này, em xin cảm ơn TS. Đặng Ngọc Đức cùng các cán bộ NHNo&PTNT Hà tây đã tận tình giúp đỡ em, chỉ bảo em về mặt kiến thức, nghiệp vụ và cung cấp số liệu thực tế trong quá trình nghiên cứu. Do còn hạn chế về mặt thời gian cũng như kiến thức nên không thể tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự góp ý của thầy cô giáo và bạn đọc.











Chương I
Những vấn đề chung về định giá tài sản thế chấp của NHTM
11 Hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp của NHTM
11.1. Hoạt động cho vay của NHTM
11.1.1. Khái niệm:
Cho vay là một quan hệ tín dụng giữa một bên là Ngân hàng (bên cho vay) với một bên là là các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội (bên đi vay), trong đó Ngân hàng chuyển giao một lượng tiền cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả gốc và lãi cho Ngân hàng khi đến hạn thanh toán.
11.1.2. Cơ sở tồn tại của hoạt động cho vay trong nền kinh tế
Trong nền kinh tế hàng hoá quan hệ tín dụng tồn tại và phát triển do:
Trong phạm vi từng doanh nghiệp: Dù doanh nghiệp có quy mô lớn hay nhỏ thì nguồn vốn tự có của họ không thể lúc nào cũng đáp ứng được nhu cầu sản xuất mà có khi nhu cầu đó lại xảy ra ngoài dự định của DN, hơn nữa trong một chu kỳ sản xuất của doanh nghiệp luôn xảy ra tình trạng lệch pha nhau giữa nhu cầu vốn và lượng vốn của doanh nghiệp đang nắm giữ. Thêm vào đó khi doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất thì cũng cần phải có thêm nguồn vốn để đầu tư, như vậy NHTM là người đáp ứng nhu cầu vốn khi doanh nghiệp cần.
Trong phạm vi toàn bộ nền kinh tế: Trong nền kinh tế luôn luôn tồn tại một bộ phận dân cư hay tổ chức kinh tế thừa vốn trong khi đó một bộ phận khác lại thiếu vốn, Ngân hàng khi đó sẽ là người trung gian giúp những người thừa vốn và thiếu vốn gặp nhau vì thế vốn được sử dụng có hiệu quả hơn.


11.1.3. Các hình thức cho vay của Ngân hàng Thương mại
Ngân hàng Thương mại có thể cho vay theo nhiều hình thức để đáp ứng được nhu cầu của nhiều loại khách hàng. Tuỳ thuộc vào các căn cứ khác nhau mà Ngân hàng có thể phân loại thành các loại sau:
ã Căn cứ vào mục đích: Dựa vào căn cứ này cho vay thường được chia làm các loại sau:
- Cho vay bất động sản là loại cho vay liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản nhà ở, đất đai, bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ.
- Cho vay công nghiệp và thương mại là loại cho vay ngắn hạn để bổ sung vốn lưu động cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ.
- Cho vay nông nghiệp là loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng như mua sắm các vật dụng đắt tiền, ngày nay Ngân hàng còn thực hiện các khoản cho vay để trang trải các chi phí thông thường của đời sống thông qua phát hành thẻ tín dụng.
- Thuê mua và các loại khác.
ã Căn cứ vào thời hạn cho vay:
+ Cho vay ngắn hạn: Loại cho vay này có thời hạn dưới 1 năm và được sử dụng để bù đắp những thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
+ Cho vay trung hạn: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt nam, cho vay trung hạn có thời hạn từ 1 năm đến 3 năm, còn đối với các nước trên thế giới thời hạn này có thể lên tới 7 năm. Tín dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian hoàn vốn nhanh.
+ Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 3 năm (đối với Việt nam), trên 7 năm (đối với thế giới). Tín dụng dài hạn là loại tín dụng để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng xí nghiệp mới.
ã Căn cứ vào hình thái tín dụng: Theo căn cứ này được chia làm 2 loại:
- Cho vay bằng tiền là loại cho vay mà hình thái giá trị của tín dụng được cung cấp bằng tiền. Đây là loại cho vay chủ yếu của Ngân hàng và được thực hiện bằng các kỹ thuật như: Tín dụng ứng trước, thấu chi, tín dụng thời vụ, tín dụng ứng truớc +
- Cho vay bằng tài sản là hình thức cho vay rất phổ biến và đa dạng, riêng đối với Ngân hàng cho vay bằng tài sản được áp dụng phổ biến là tài trợ thuê mua.
ã Căn cứ vào phương pháp hoàn trả: Được chia là 2 loại:
- Cho vay trả góp: là loại cho vay mà khách hàng phải hoàn trả gốc và lãi theo định kỳ. Loại cho vay này thường được áp dụng trong cho vay bất động sản nhà ở, cho vay tiêu dùng. Thông thường có 4 phương pháp trả góp sau: Phương pháp cộng thêm, phương pháp trả vốn gốc bằng nhau và trả lãi theo số dư vào cuối mỗi định kỳ, phương pháp trả gốc bằng nhau và trả lãi tính trên mức hoàn trả vốn gốc, phương pháp trả vốn gốc và lãi bằng nhau trong tất cả các thời kỳ.
- Cho vay phi trả góp: Là loại cho vay được thanh toán một lần theo kỳ hạn đã thoả thuận.