Thạc Sĩ Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG



MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 1
1.1 Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp .1
1.1.1 Một số khái niệm 1
1.1.1.1 Bất động sản phức hợp 1
1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản .1
1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản .1
1.1.1.4 Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp .2
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thẩm định tài chính các dự án đầu tư
và kinh doanh bất động sản phức hợp .3
1.1.3 Qui trình thẩm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản .3
1.2 Tầm quan trọng của việc thẩm định tài chính một dự án đầu tư bất động sản .5
1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thẩm định tài chính 5
1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 6
1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án 7
1.4.1.1 Dự án mở rộng 7
1.4.1.2 Dự án thay thế .7
1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn. 7
1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án .7
1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau .7
1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau .8
1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau .8
1.5 N hững nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp 8
1.5.1 Phân tích thị trường của sản phNm .8
1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất .8
1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư 9
1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phNm sau khi xây dựng xong .9
1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án .9
1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu 10
1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu .10
1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu 10
1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền của dự án 11
1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp 13
1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu .13
1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu 14
1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản 17
1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro .17
1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro 18
1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis 18
1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis .18
1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation 19
KẾT LUẬN CHƯƠNG I .20

CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ. .21
2.1 Sơ lược về dự án : 21
2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM. .21
2.1.2 Định hướng đầu tư dự án 21
2.1.3 N hững thông số cơ bản ban đầu của dự án .22
2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án 22
2. 2 N ghiên cứu thị trường và đề xuất phát triển dự án .23
2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại .23
2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM 24
2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM .25
2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM 28
2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM .35
2.3 Phân tích và thẩm định tài chính khu phức hợp Dynamic Tân Bình .39
2.3.1 Phân tích SWOT của dự án .40
2.3.2 Đề xuất các hạng mục đầu tư 41
2.3.3 Phân tích tài chính và xác định kết quả đầu tư 44
2.3.3.1 N hững thông số cơ bản 44
2.3.3.2 Tiến độ thực hiện dự án .44
2.3.3.3 Xác định dòng tiền của dự án 45
2.3.3.4 Thay đổi doanh thu của dự án ( R) 45
2.3.3.4.1 Căn hộ bán .45
2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng 46
2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại .46
2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe .47
2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động của dự án ( O) 47
2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao ( Dep) 48
2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng 49
2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu xe cho thuê 49
2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế ( OEAT) .51
2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án .51
2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (N CF) .52
2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án 52
2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe 52
2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng .53
2.3.10 N hận xét kết quả đạt được 53
2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án .53
2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) .53
2.3.11.2 Phân tích tình huống (Scenario Analysis) .57
2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim) 59
2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết .59
2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo 62
2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng 63
2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo .63
2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro 65
KẾT LUẬN CHƯƠNG II .66

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐNNH
TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP ..68
3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới 68
3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất
động sản phức hợp .69
3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất
động sản phức hợp .74
KẾT LUẬN CHƯƠNG III 76
KẾT LUẬN CHUNG .77


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Thông số cơ bản về dự án . 22
Bảng 2.2 Vốn đầu tư dự kiến . 23
Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 25
Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM . 26
Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 27
Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án . 40
Bảng 2.7 So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác nhau . 43
Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án . 44
Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án . 45
Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án 2 . . 49
Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án 1 . 50
Bảng 2.12 Thu nhập của dự án trong 10 năm đầu đối với phương án 1 55
Bảng 2.13 Thu nhập của dự án đối với phương án 2 . 56
Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và
giá bán căn hộ ảnh hưởng lên NPV 56
Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán
căn hộ ảnh hưởng lên IRR 56
Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án . 59
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ - ĐỒ THN
Hình 2.1 Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp 25
Hình 2.2 Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP . 26
Hình 2.3 Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á 28
Hình 2.4 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực 30
Hình 2.5 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm 31
Hình 2.6 Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM . 32
Hình 2.7 Nguồn cung bán lẻ hiện tại tại TP.HCM . 33
Hình 2.8 Nguồn cung bán lẻ trong tương lai tại TP.HCM . 34
Hình 2.9 Lịch sử giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM . 35
Hình 2.10 Khách sạn 3-5 sao tại Tp.HCM . 36
Hình 3.1 Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng của dự án 64
Hình 3.2 Đồ thị dự báo IRR của dự án . 65
Hình 3.3 Xác định tỷ lệ chắc chắn NPV của dự án 66
Hình 3.4 Xác định tỷ lệ chắc chắn IRR của dự án . 66

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thời gian từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008 thị trường bất động sản Việt Nam phát triển một cách sôi động. Bằng chứng là vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này ngày càng nhiều. Trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến giữa năm 2008, từ giá căn hộ chung cư, đất nền dự án đến giá thuê văn phòng trung bình tăng 100-200%. Điều này đã thu hút một lượng vốn lớn đầu tư vào lĩnh vực này. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã đổ vốn vào lĩnh vực này như là một thị trường tiềm năng mang lại nhiều lợi nhuận. Đối với các nhà đầu tư trong nước đây là cơ hội tốt để chuyển đổi ngành nghề cũng như thâm nhập vào các lĩnh vực kinh doanh mới. Tuy nhiên bắt đầu từ giai đoạn giữa cuối năm 2008 với việc Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát đã đẩy giá bất động sản giảm trung bình giảm 50%-60% so với giai đoạn đỉnh điểm.
Thêm vào đó khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ Mỹ đã lan sang khắp thế giới đã làm sụt giảm đáng kể tài sản của các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rút dần vốn khỏi Việt Nam cộng với nguồn tín dụng bị thắt chặt đã làm ngưng trệ các dự án đã triển khai hoặc đã lên kế hoạch triển khai. Các dự án khả thi từ lúc chưa có khủng hoảng giờ phải xem xét lại. Từ đây cho thấy nhu cầu thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tăng cao hơn bao giờ hết đặc biệt là các dự án bất động sản phức hợp – một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện gần đây ở nước ta. Bên cạnh đó, việc thẩm định dự án bất động sản không chỉ dừng lại ở việc thẩm định tính khả thi của dự án mà còn phải phân tích được những rủi ro tiềm năng của chúng nhằm giúp nhà đầu tư có đủ thông tin để ra quyết định. Để có thể thuyết phục được các nhà tài trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án đảm bảo tính khả thi về tài chính. Tuy nhiên để có thể thẩm định một dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm là một vấn đề khá phức tạp. Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng nó cũng tiềm Nn khá nhiều rủi ro. Điều đó đòi hỏi việc thẩm định các dự án bất động sản phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để ra quyết định. Thực tế cho thấy giai đoạn từ giữa năm 2008 khi chính phủ thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát thì giá bất động sản liên tục giảm sâu, nhiều dự án thiếu vốn đã phải tạm ngưng thực hiện. Tình trạng hiện nay là việc thẩm định dự án bất động sản chỉ dừng ở phần phân tích và thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án mà chưa quan tâm và dự báo được những rủi ro có thể có của dự án như rủi ro do lạm phát, giá bán sản phẩm, lãi suất, giá cho thuê giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá vật liệu xây dựng tăng, rủi ro về các chính sách của nhà nước mà dự án đầu tư bất động sản thường phải có thời gian hoạt động và thu hồi vốn khá dài nên hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư cũng là giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển một cách bền vững.
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Thông qua nghiên cứu đề tài này ta sẽ nắm được giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp, cách thức lựa chọn những hạng mục để đầu tư, lựa chọn hình thức kinh doanh sau khi xây dựng xong, cơ cấu vốn của dự án và phân tích rủi ro đặc thù của dự án bất động sản, phương thức phân tích các rủi ro và ứng dụng cho các dự án đầu tư bất động sản phức hợp trong thực tiễn tại Việt N am.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp và phân tích các yếu tố rủi ro của các dự án đầu tư bất động sản và đưa ra các giải pháp kiến nghị giảm thiểu thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư vào dự án bất động sản ở nước ta.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là những dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong phần nghiên cứu này có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học:
phương pháp thống kê nhằm đưa ra các số liệu, thống số để lập các bảng biểu cần thiết cho quá trình phân tích dự án
phương pháp phân tích sau khi các tính toán các chỉ tiêu cần thiết, phương pháp phân tích được áp dụng để phân tích các số liệu nhằm đưa ra các nhận định phục vụ cho công tác quyết định lựa chọn dự án
phương pháp so sánh: so sánh các số liệu tính toán với nhau để đưa ra các nhận định tính khả thi của dự án.
6. Kết cấu của luận văn
N ội dung của đề tài gồm 3 phần chính như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về việc thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp
Chương 2: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp trong thực tiễn
Chương 3: Đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp
7. Nội dung nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội dung sau:
- Xác định các chỉ tiêu tài chính để xác định dòng tiền của dự án và phương pháp xây dựng giá bán, chi phí xây dựng, lựa chọn tỷ suất chiết khấu tài chính cho các cơ cấu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác nhau của dự án sau khi xây dựng.
- Tóm tắt sơ lược về dự án đầu tư cụ thể: địa điểm và vốn đầu tư, sơ lược về thị trường bất động sản TP.HCM, nhu cầu về cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp và khách sạn 3-5 sao tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới, đối tượng khách hàng, chiến lược marketing của dự án, kế hoạch bán trước.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao mô hình thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong thực tế.
- Phân tích rủi ro của dự án: phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung:
Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản, khi các yếu tố đầu vào thay đổi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay đổi như thế nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi ro, yếu tố nào tác động nhiều nhất
đến rủi ro của dự án.
Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bất lợi nhất cho dự án.
Thứ ba là phân tích mô phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết. Sau khi phân tích mô phỏng ta sẽ biết được dự án có bao nhiêu phần trăm chắc chắc sẽ đạt kết quả như mong muốn.