Thạc Sĩ Giải pháp điều tiết giá trị tăng từ đất khi Nhà nước thực hiện các dự án giao thông trên địa bàn Thà

MỤC LỤC
Lời cám ơn i
Mục lục ii
Danh sách các hình vẽ . vii
Danh sách các sơ đồ vii
Danh sách các bảng, biểu vii
PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU 1
1.1. Lý do chọn đề tài . 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu . 1
1.3. Nội dung nghiên cứu . 2
1.4. Đối tượng nghiên cứu . 2
1.5. Phương pháp nghiên cứu 2
1.6. Giới hạn của luận văn . 3
1.7. Ý nghĩa khoa học của luận văn . 3
PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 5
Chương 1: Tổng quan chung . 5
1.1. Thực trạng việc đầu tư các dự án giao thông tại Thành phố Hồ Chí Minh . 5
1.1.1. Đầu tư cho dự án giao thông trong quá trình nâng cấp đô thị . 5
1.1.2. Vốn đầu tư cho giao thông . 5
1.1.3. Thực trạng nguồn thu thuế và phí từ đất đai 8
1.1.3.1. Các khoản thu trong quá trình giao đất và cho thuê đất . 8
1.1.3.2. Các khoản thu trong quá trình sử dụng đất . 9
2.4.5.3. Các khoản thu khi chuyển nhượng và giao dịch . 10
2.4.5.4. Nhận định chung về các khoản thuế và phí . 12
1.1.4. Nhận xét chung 12
1.2. Tổng quan về kinh nghiệm các nước trên Thế giới và ở Việt Nam . 14
1.2.1. Tại Singapo . 14
1.2.2. Tại Thái Lan . 17
1.2.3. Tại Đà Nẵng 20
1.3. Nhận định chung . 21
Chương 2: Cơ sở khoa học về điều tiết giá trị tăng từ đất . 22
2.1. Các cơ sở về mặt kinh tế 22
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai 22
2.1.1.1. Đất đai 22
2.1.1.2. Thị trường đất đai . 24
2.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất . 25
2.1.1.1. Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất . 25
2.1.1.2. Các loại giá đất . 31
2.1.1.3. Cơ sở khoa học xác định giá đất 33
2.1.1.4. Điều tiết giá trị tăng từ đất 39
2.1.3. Định giá đất, nguyên tắc và phương pháp định giá đất 39
2.1.3.1. Khái niệm định giá đất 39
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất . 40
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất 41
2.1.4. Các quy luật trong thị trường đất đai 41
2.1.4.1. Quy luật cung – cầu . 41
2.1.4.2. Quy luật giá trị 42
2.1.4.3. Quy luật thị trường . 43
2.1.6. Thuế . 44
2.1.6.1. Khái niệm, vai trò, chức năng của thuế trong quản lý Nhà nước 44
2.1.6.2. Phân loại thuế . 47
2.1.6.3. Căn cứ tính thuế . 49
2.2. Các cơ sở về kỹ thuật . 50
2.2.1. Mô hình tái phân lô - Land pooling readjustment project 50
2.2.1.1. Khái niệm 50
2.2.1.2. Các quy trình trong phương pháp tái phân lô 51
2.2.1.3. Vai trò của phương pháp tái phân lô trong phát triển đô thị 52
2.2.1.4. Áp dụng . 54
2.2.2. Mô hình Biên chỉnh trang - Development boundary . 55
2.2.2.1. Khái niệm 55
2.2.2.2. Áp dụng . 56
2.3. Các cơ sở về mặt chính sách, pháp luật . 57
2.4. Các cơ sở thực tiễn . 58
2.4.1. Khu vực nghiên cứu 58
2.4.2. Lượng hóa giá trị đất đai sau khi đầu tư công trình giao thông 61
2.4.2.1. Lượng hóa giá trị tăng thêm từ đất tại dự án xây dựng mới đường Trường Sa (đường ven kênh Nhiêu Lộc) 61
2.4.2.2. Lượng hóa giá trị tăng thêm từ từ đất tại dự án mở rộng đường Hoàng Hoa Thám - Vạn Kiếp quận Bình Thạnh 61
2.4.2.3. Dự án mở rộng hẻm 292 Cách Mạng Tháng Tám phường 10 quận 3 62
2.4.3. Xác định các yếu tố làm tăng giá đất 63
2.4.3.1. Do vị trí tự nhiên 63
2.4.3.2. Do Nhà nước quy hoạch 63
2.4.3.3. Do Nhà nước đầu tư (hoặc Nhà đầu tư khác đầu tư) hạ tầng . 63
2.4.3.4. Do người sử dụng đất (chủ đầu tư) xây dựng dự án 64
2.4.3.5. Do yếu tố thị trường . 64
2.4.4. Các giai đoạn tăng giá đất 64
Chương 3: Những đề xuất về điều tiết giá trị tăng từ đất 65
3.1. Đề xuất một số giải pháp điều tiết 65
3.1.1. Điều chỉnh khung giá đất Nhà nước sát với giá thị trường 65
3.1.2. Đối với yếu tố tăng giá do công bố quy hoạch 65
3.1.3. Đối với yếu tố tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng 66
3.1.4. Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng 66
3.1.5. Mô hình “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” 66
3.1.6. Phát huy mô hình Trung tâm Khai thác quỹ đất . 69
3.1.7. Tạo nguồn thu xây mới đường giao thông từ mô hình tái phân lô 69
3.1.8. Tạo nguồn thu từ mô hình biên chỉnh trang 70
3.1.9. Thu phí hạ tầng hoặc phí xây dựng . 72
3.1.10. Thu thuế “giá trị nhà, đất gia tăng” . 73
3.1.11. Phân bổ lợi ích giữa 3 đối tượng . 74
3.2. Hướng giải quyết bài toán tạo nguồn thu 76
3.2.1. Tăng thêm tầng cao (tăng hệ số sử dụng đất) đối với dự án chỉnh trang trong nội thành. 76
3.2.2. Tăng thêm diện tích đất dự trữ (kết hợp giải phóng mặt bằng) đối với dự án giao thông ở ngoại thành: . 76
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . 79
III.1. Kết luận 79
III.2. Kiến nghị 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 81
Tiếng Việt 81
Tiếng nước ngoài 81