Thạc Sĩ Giải pháp cho thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

Thị trường bất động sản ở cả nước nói chung và nói riêng ở thành phố Hồ chí Minh “trầm lắng” kéo dài / “đóng băng”, vậy có giải pháp nào làm cho thị trường “sôi động” trở lại / “ ấm dần lên” ?

I. Thị trường “trầm lắng” ở khu vực nào ? Thị trường bất động sản có 5 thị trường thành phần :
1. Thị trường QSDĐ đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước và được hiểu là thị trường “sơ cấp” ở đó quyền sử dụng đất được cơ quan quản lý đất đai giao, thuê hoặc đấu thầu cho các công ty đầu tư phát triển và người sử dụng. Loại thị trường này thì hoàn toàn độc quyền của nhà nước. Tuy nhiên ở TP HCM hầu hết các công ty đầu tư và phát triển BĐS đều thuộc loại vừa và nhỏ nên không đủ vốn để kinh doanh BĐS, do yêu cầu về vốn rất lớn nhất là gần đây quy định các dự án phải xây nhà song mới được bán, trong khi đó thị trường vốn cho kinh doanh BĐS chưa hình thành. Gía thuê đất quá cao (từ 3 đến 7 lần so với trước đây), trong khi đó giá đền bù cho đất nông nghiệp lại quá thấp, đội giá thành lên cao, không phù hợp với khách hàng cuối cùng (người làm công ăn lương / người thu nhập thấp) ngay cả khách hàng trung gian (mua để kiếm lời, mua để làm của) cũng phân vân. Đây là khu vực bị “ đóng băng”/ “trầm lắng”.

2. Thị trường QSDĐ có liên quan đến nước ngoài, trong đó bao gồm quyền cho thuê sử sụng đất thì lại đang sôi động trở lại bởi các nhà đầu tư đến từ Nhật bản, Đài Loan, Hàn Quốc, Mỹ v.v đầu tư vào các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, văn phòng cho thuê khách sạn , căn hộ cao cấp và căn hộ cho người có thu nhập khá (Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng )v.v

3. Thị trường chuyên giao QSHN&QSDĐ không thuộc nhà nước, và được hiểu là thị trường thứ cấp, ở đó các công ty phát triển đầu tư BĐS, người bán và người mua tiến hành giao dịch sau khi họ đã có được QSHN và QSDĐ phù hợp với pháp luật, loại thị trường này thì hoàn toàn cạnh tranh. Thị trường giao dịch chủ yếu là hoạt động là thương mại, nên chịu sự tác động chủ yếu là sự biến động của giá vàng (khách hàng ở thành phố vẫn có thói quen là giao dịch bằng vàng), không chịu tác động nhiều bởi Luật Đất đai , thị trường này đã bắt đầu sội động trở lại .

4. Thị trường tài chính liên quan đến thị trường BĐS: Sự nhập cuộc của các loại tài chính vào thị trường BĐS là nhân tố quyết định đến sự thành công của thị trường BĐS. Các giao dịch về tài chính cho thuê, thế chấp và chuyển giao các BĐS sẽ giúp thêm sinh khí cho thị trường BĐS, và thương mại có bảo hiểm sẽ giúp giảm bớt rủi ro cho các công ty phát triển BĐS và người sử dụng. Tuy nhiên các chính sách tài chính để hỗ trợ cho thị trường BĐS hoạt động hầu như chưa có, hiện nay vẫn chưa hình thành thị trường vốn, ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn, khi cho vay đòi hỏi phải có tài sản thế chấp trong khi đó vốn cho đầu tư BĐS là rất lớn, thu hồi chậm. Việc thị trường tài chính không cung cấp vốn nhất là vốn vay dài hạn đế đa số người tiêu dùng BĐS làm lượng “cầu” nhà ở, đất ở bị ách tắc và hậu quả là thị trường BĐS bị ngưng đọng.
5. Dịch vụ trung gian của thị trường BĐS, lĩnh vục này gồm: định giá, môi giới, đăng ký BĐS và thông tin.v.v Không có một hệ thống dịch vụ không gian không thể thíêt lập một cơ chế thị trường hiệu quả. Tuy nhiên các hoạt động dịch vụ này hiện nay mới ở bước sơ khởi chưa giúp được nhiều cho thị trường BĐS.

II _ Giải pháp nào để thị trường sôi động trở lại ?

1. Các thực thể thị trường có đủ tư cách : Trong thị trường BĐS có 2 loại thực thể thị trường như là các doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS, là thực thể thị trường quan trọng bậc nhất để tạo ra những điều kiện cơ bản để bắt đầu việc thương mại phù hợp với luật, đáp ứng tất cả các yêu cầu và đạt được những kinh nghiệm cần thiết, hướng dẫn các hoạt động của chúng phù hợp các luật lệ hiện hành, các quy chế và chính sách để tham gia vào cạnh tranh trên thị trường trong khuôn khổ nguyên tắc của thị trường. Chính quyền và các sở chức năng tạo thành một thực thể đặc biệt. Một mặt là nhà quản lý hành chính của các hoạt động điều hành như là “điều chỉnh” về pháp luật hành chính và kỹ thuật để hướng dẫn tổng thể thị trường. Mặt khác tham gia trực tiếp vào các hoạt động của thị trường như là chủ sở hữu lớn nhất về QSDĐ và QSHN do vậy phải tham gia điều tiết cung cầu như cung cấp đất cho các nhà đầu tư khi khan híếm, hoặc hạn chế khi dư thừa, thậm chí phải mua vào khi các doanh nghiệp có nguy cơ phá sản. Thành phố Hồ Chí minh (giao cho Sở Xây Dựng và Sở Tài Chính) đã có chủ trương mua từ 28.000 đến 30.000 căn hộ cho diện tái định cư, chính quyền địa phương đã trở thành nhà mua sỉ lớn nhất để điều tiết thị trường. Tuy nhiên cần có các tổ chức doanh nghiệp nhà nước (như là Tổ chức phát triển đất) thay mặt cho thành phố thực hiện cụ thể thì mới có hiệu quả. Cơ chế này hiện nay chưa có?