Tài liệu Giá trị và giá cả bất động sản

Giá trị và giá cả bất động sản


Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy
nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực
bất động sản.


1. Giá trị bất động sản


Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn
hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.


Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp
(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice ­ USPAP) trong đó giá trị thị trường được
hiểu là giá có nhiều khả năng h nh thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh
tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người
mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng
bởi những yếu tố kích thích thái quá.


Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian
quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là
đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.


Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông
số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công
ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy
h ạoch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền
thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.


Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi
tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về
thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tư ng đơối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi
thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực h n trong con mơắt của các nhà đầu tư.


Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản. Đây là
giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức
giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.


Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây một
hồ b i nơước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như vậy giá trị sử dụng của hồ b i này
tư ng xơứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ
1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một
ngôi nhà có hồ b i. Nhơư vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao h n các ngôi nhà
khác, chỉ h n kh ơảong 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn h n.


Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra
để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm
cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa h ạon, lụt lội . đều dựa trên chi phí xây dựng
lại cấu trúc tòa nhà.