Sách Giá trị hiện tại và chi phí cơ hội của vốn

Các công ty đầu tư vào rất nhiều loại tài sản thực. Những tài sản này bao gồm các
tài sản hữu hình như nhà xưởng, máy móc và các tài sản vô hình như các hợp đồng quản
lý và các bằng sáng chế. Mục tiêu của quyết định đầu tư, hoặc quyết định hoạch định vốn
là tìm kiếm các tài sản thực có giá trị lớn hơn chi phí. Trong chương này chúng tôi sẽ
giới thiệu ý nghĩa của mục tiêu này trong một quốc gia có các thị trường tài chính mở
rộng và hoạt động tốt. Đồng thời chúng tôi cũng giới thiệu những bước đầu tiên và cơ
bản nhất để hiểu các tài sản được định giá như thế nào. Như vậy nếu có một thị trường
tốt cho một tài sản, giá trị của tài sản đúng bằng giá thị trường.
Có vài trường hợp mà việc ước tính giá trị của tài sản không đến nỗi khó lắm. Ví
dụ đối với bất động sản, bạn có thể thuê một chuyên gia thẩm định giúp bạn. Giả sử bạn
sở hữu một tòa nhà căn hộ. Rất có thể giá trị của tòa nhà do chuyên gia thẩm định ước
tính chỉ chênh lệch khoảng vài phần trăm so với giá bán thực sự của tòa nhà.1 Dù sao đi
nữa, thị trường bất động sản hoạt động liên tục, và “vốn liếng” của chuyên gia thẩm định
là những kiến thức hiểu biết về các mức giá của các bất động sản tương tự được trao đổi
mua bán gần đây.
Do vậy vấn đề xác định giá trị bất động sản trở nên đơn giản khi có một thị trường
năng động mà ở đó tất cả các loại bất động sản được mua và bán. Với nhiều mục đích
khác nhau, ta không cần có một lý thuyết chính quy nào về giá trị. Chúng ta có thể dựa
vào diễn biến của thị trường mà xác định giá trị.
Tuy nhiên chúng ta cần phải đi sâu hơn thế. Thứ nhất, điều quan trọng là cần phải
biết làm thế nào để tính được giá trị của một tài sản trên thị trường năng động. Ngay cả
khi bạn có những đánh giá của chuyên gia thẩm định thì vẫn cần phải hiểu tại sao giá trị
của tòa nhà lại là $250.000 chẳng hạn, và tại sao không cao hơn hay thấp hơn. Thứ hai,
thị trường cho hầu hết các tài sản công ty rất mỏng. Nhìn vào các mục quảng cáo trong
The Wall Street Journal: bạn rất ít khi thấy người ta rao bán một lò nung thép.