Đồ Án Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê ‘’Hà THàNH ”

Mở ĐầU
* * *

I. VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương đề ra. Cụ thể là:

- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng các công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi.
- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ương & kinh tế địa phương, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi trường, .).
- Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, .).
- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế.
- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt cho người dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trường.

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng, ).

II. VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhưng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và đầu tư xây dựng:

ã Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó.
ã DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhà nước), hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng.
ã DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng & cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực.
ã Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?
ã Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.
ã Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ chức thực hiện & quản lý dự án.
ã Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.
ã DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
ã Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án,
III. NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi )

Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, Nhà nước đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm định dự án đầu tư, được ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông tư hướng dẫn lập và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đối với 2 loại dự án đầu tư trong nước và dự án đầu tư nước ngoài:
- Dự án đầu tư trong nước theo Thông tư số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.
- Dự án đầu tư nước ngoài áp dụng theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và văn bản hướng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác và đầu tư (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư) ban hành.

Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:
(Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999)

1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu tư:
- Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định,
- Căn cứ chiến lược phát triển KT-XH của đất nước, vùng, miền,
- Căn cứ phân tích thực tế thị trường:
+ Nhu cầu của thị trường về loại sản phẩm.
+ Khả năng đáp ứng,
2. Lựa chọn hình thức đầu tư:
- Đầu tư theo chiều sâu, rộng?
- Đầu tư mới hay cải tạo mở rộng?
- Nguồn vốn đầu tư từ đâu?
3. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất).
4. Các phương án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phương án tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng xấu đối với môi trường và xã hội).
5. Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có).
6. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho dư án (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có).
7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ, thuyết minh chi tiết cho các phương án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môi trường.
8. Phương án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu tư ưu đãi, vốn tín dụng thương mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trước của các nhà đầu tư, ) Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu tư, cụ thể các phương án hoàn trả vốn.
9. Phương án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động.
10. Phân tích hiệu quả của đầu tư:
- Chủ đầu tư : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, )
- Đối với Nhà nước, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế – xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật tự kỷ cương an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi trường, )
11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu tư (quá trình thực hiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng,
12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm,
13. Xác định chủ đầu tư dự án.
14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án.


IV. NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI

1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của một dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền):
ã Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư).
ã Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý không có thuế VAT đầu ra).
ã Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA).
ã Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động).
ã Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
ã Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).
ã Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
ã Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án.
ã Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước).
b) Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, )
c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.Nội dung phân tích kinh tế xã hội:

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.
 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.
 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư.
 Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.
 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc:
- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
d) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.
e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
f) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.
g) Các lợi ích & ảnh hưởng khác,


V. GiớI THIệU Dự áN

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê
‘’Hà THàNH ”
 Chủ đầu tư của dự án: Tập đoàn đầu tư xây dựng ” Hà THàNH ”
 Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội.
(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.
Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)
 Quy mô của dự án:
+) Gồm 14 hạng mục chính: 7 nhà A, 5 nhà C, 2nhà D
Tổng diện tích xây dựng :2615.52 m2
Tổng diện tích mặt bằng công trình 10400 m2
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd = 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)
 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015)
 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, ) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở ,thiết kế hai bước).
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II, cấp II
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).