Tiến Sĩ Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NĂM 2014


MỤC LỤC
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU . vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ .viii
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Tổng quan nghiên cứu . 2
1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu . 2
1.2.2. Nhận xét và đánh giá các công trình nghiên cứu . 6
1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu . 11
1.3. Mục đích, ý nghĩa luận án . 12
1.3.1. Mục đích nghiên cứu của luận án . 12
1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án . 12
1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu 13
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 13
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu . 13
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu 13
1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến 13
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15
Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở . 15
Khái niệm nhà ở thương mại và định giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15
Mục đích, nguyên tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 20
Quy trình tổ chức và phương pháp định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở . 26
Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 26
Phương pháp định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở . 28
2.2.3. Phương pháp định giá ẩn (Hedonic) . 37
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá ở thương mại xây dựng mới 52

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 59
3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu . 59
3.2. Quy trình nghiên cứu 61
3.3. Phương pháp nghiên cứu 61

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG
MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở . 70

Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 70
Thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở . 74
4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam 74
Thực trạng về chính sách và căn cứ trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở . 78
Thực trạng về mô hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp
đầu tư kinh doanh nhà ở . 82
Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở . 86
Thực trạng mục tiêu và phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở . 97
4.3. Đánh giá về thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở . 114
4.3.1. Những kết quả đã đạt được 114
4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân . 114

CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119
Xác định quan điểm về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. 119
Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở . 121
Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM. 121
Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 129
Xây dựng đội ngũ nhân sự cho bộ phận định giá của doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 135
Hoàn thiện mô hình tổ chức định giá nhà ở tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 137
Hoàn thiện quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các
doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở . 139
5.3 Một số kiến nghị 146
KẾT LUẬN 149


CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong đó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp, có tính chất quyết định đến phương hướng sản xuất và trao đổi trên thị trường. Quy luật giá trị đã đặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao động cá biệt khác nhau lên cùng một mặt bằng trao đổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào có hao phí lao động cá biệt của mình trên một đơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp hơn giá trị lao động xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp đó mới có thể tồn tại và có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung đó.
Với những đặc điểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm đặc thù và được định giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng đối với sản phẩm này. Trên thế giới, các phương pháp mới nhất để định giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa vào các hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v được sử dụng như các biến số độc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc; trong khi đó, hiện nay việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường đất đai, nhà cửa và giá quy định chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Trong khi đó mảng thị trường nhà ở xây mới do các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh cung cấp đã được hình thành và và phát triển rộng rãi. Tuy nhiên từ thực tế mức giá do các doanh nghiệp đưa ra và phản ứng của thị trường với giá đó đã cho thấy vấn đề định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng để đăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại đường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi đó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, điều kiện mua và có vị trí tương đồng, đặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn được đưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Bên cạnh đó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp định giá đều thấp hơn rất nhiều so với mức giá của thị trường tại cùng một thời điểm; làm nẩy sinh các các vấn đề tiêu cực cũng như có tác động xấu đến thị trường nhà ở thương mại.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh để nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại được xây dựng trên các quan điểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng đã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi định giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến đường giới hạn, mà không gắn liền được với các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể, và như vậy không thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi được đặt ra là, mô hình định giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những điều kiện gì để áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam.
Xuất phát từ những lý do đó, tác giả luận án đã chọn đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” để làm chủ đề nghiên cứu của mình.