Luận Văn Định giá bất động sản biệt thự tai công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX

LỜI MỞ ĐẦU


Trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay, hoạt động định giá ngày càng đóng vai trò quan trọng. Trong giai đoạn hiện nay để đảm bảo tính minh bạch trên thị trường bất động sản nhu cầu thẩm định giá các tài sản trước khi đem ra giao dịch ngày càng cao, nó làm cho các bên tham gia giao dịch yên tâm hơn. Nhất là các giao dịch đối với các bất động sản có giá trị lớn như biệt thự thì nhu cầu cần định giá lớn hơn rất nhiều so với các bất động sản khác ít có giá trị hơn. Hiện nay công tác định giá chưa được xem trọng các giao dịch diễn ra trên thị trường hiện nay chủ yếu là giao dịch ngầm.
Mà theo thông tin mới nhất thì: Dự án quản lý quỹ nhà biệt thự thời Pháp tại Hà Nội đã được hội đồng nhân dân thành phố thông qua và đang trình chính phủ phê duyệt. Theo đề án này sẽ có 600 biệt thự được bán do nhà nước không đủ kinh phí để duy tu. Ta thấy các biệt thự này đều nằm ở vị trí có giá trị kinh tế cao. Do đó đây sẽ là bất động sản được rất nhiều người quan tâm chú ý vì tính sinh lời rất cao của nó.
Những vướng mắc trong khâu định giá tài sản gây khó khăn cho các bên giao dịch, dẫn đến giao dịch không diễn ra một cách suôn sẻ thuận lợi. Trong hầu hết các giao dịch hiện nay thường có lợi cho bên bán vì họ có nhiều thông tin hơn về bất động sản bên mua thường là người thiệt thòi. Do đó bên mua bất động sản nên yêu cầu các bất động sản giao dịch cần phải có các báo cáo thẩm định giá cụ thể nhất là các bất động sản có giá trị lớn như biệt thự lại càng xác định giá trị thực của chúng. Do đó cần đến sự có mặt của các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định gí trị các bất động sản một cách khoa học và khách quan. Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-REEX) là một trong những sàn bất động sản chuẩn mực đầu tiên của miền bắc. Là công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hiện nay.
Khách hàng chủ yếu của công ty là các ngân hàng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cá nhân chủ sở hữu các bất động sản.
Theo tình hình thực tế hiện nay của công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình thực tập tại phòng định giá của công ty sàn giao dịch bất động sản Việt Nam(V-REEX). Em xin lấy đề tài thực tập chuyên ngành là: “ Định giá bất động sản biệt thự tai công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX”.
Em nghiên cứu đề tài này với ba mục đích: Củng cố lý thuyết về định giá bất động sản, đánh giá thực trạng định giá bất động sản biệt thự tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, đưa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động định giá bất động sản biệt thự tại công ty cổ phần V-reex.
Đề tài của em sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Điều tra khảo sát, phân tích, tổng hợp, so sánh và thống kê và có tiến hành phỏng vấn trưởng phòng định giá bất động sản tại V-REEX.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của PGS-TS Ngô Đức Cát và các anh chị cán bộ trong phòng định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX đã giúp em hoàn thành báo cáo này.

LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ . 3
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN . 3
1. Bất động sản: 3
2. Giá của bất động sản: 5
3. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: . 5
II. CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN . 6
1. Các căn cứ định giá bất động sản . 6
1.1 Các yếu tố góp phần vào quá trình lao động để tạo ra bất động sản: . 6
2 Các nguyên tắc trong định giá bất động sản . 8
III. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN . 10
A/ Phương pháp so sánh . 10
1. Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh. . 10
2. Yêu cầu . 11
3. Các bước tiến hành. . 11
4. Những hạn chế của phương pháp. . 12
B/ Phương pháp chi phí . 13
1. Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí. 13
2. Nguyên và cơ sở của phương pháp 13
3 .Các bước thực hiện . 13
4. Các phương pháp xác định chi phí 14
5. Tính giảm giá tích luỹ của công trình. 15
6. Hạn chế của phương pháp định giá chi phí. 16
C/ Phương pháp vốn hóa 17
1. Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp. . 17
1.1. Khái niệm: . 17
1.2. Ý nghĩa: 17
2. Cách tiến hành định giá. 18
D/ Phương pháp thặng dư 19
1. Khái niệm: 19
2. Nguyên tắc chung. 19
3. Các bước tiến hành: . 19
4. Các hạn chế của phương pháp. 20
E/ Phương pháp lợi nhuận 20
1. Khái niệm: 20
2.Các bước định giá: 20
3. Những điểm cần lưu ý khi sử dụng phương pháp này để định giá bất động sản: . 21
CHƯƠNG II: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX) 22
I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM V-REEX: . 22
1. Quá trình thành lập: 22
2. Tổ chức và nhân sự của công ty: 23
2. Chức năng nhiệm vụ của công ty . 23
3. Quy trình định giá của công ty: 25
4.1 Xác định vấn đề: 25
4.2 Lên kế hoạch định giá 29
4.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu 30
4.4 Phân tích tài liệu 31
4.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 31
4.6 Báo cáo thẩm định giá 32
II. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM QUA HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ CỤ THỂ . 34
II.1 Báo cáo định giá cụ thể tại công ty 34
A.Căn cứ thẩm định giá: . 35
1.1. Căn cứ pháp lý: . 35
1.2. Các căn cứ khác: . 36
B. Đặc điểm tài sản thẩm định: . 37
1/ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: 37
2/ Đặc điểm về vị trí: 37
C. Triển khai Định Giá Bất Động Sản mục tiêu: 38
1/ Tính theo đơn giá nhà nước ban hành: . 38
2/Tính theo giá trị thị trường: . 39
D/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí: . 39
E. Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình: . 43
F. Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa: . 44
II.1 Nhận xét báo cáo thẩm định giá trên: . 48
II.2Khó khăn trong công tác định giá: . 49
I.V MỘT SỐ NHẬN XÉT RÚT RA TỪ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ TAI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM( V-REEX) 50
1. Ưu điểm: . 50
2. Nhược điểm: . 52
CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU CẢI TIẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM( V-REEX) 54
I. Phương hướng hoạt động định giá của công ty: 54
II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU CẢI TIẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI V-REEX 55
1. Về quy trình thẩm định giá . 55
2.Về công tác bồi dưỡng nhân sự . 57
3. Về xây dựng hệ thống thông tin cho công ty . 58
4. Về cơ sở vật chất 59
III. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 59
KẾT LUẬN 61
Danh mục một liệu tham khảo 63