Luận Văn định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại việt nam

NỘI DUNGTRANG trang
lời mở đầu: . 1 Phần I . Cơ sở lý luận về định giá bất động sản
bằng phương pháp so sánh. .3
1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá
bằng phương pháp so sánh. 3
2. Nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản. 6
3. Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh 10
Các nguyên lý định giá áp dụng trong phương pháp
so sánh 10
Yêu cầu của phương pháp định giá so sánh . 14 14
Các bước thực hiện định giá bằng phương pháp
so sánh 16
Những hạn chế cơ bản của phương pháp định giá
so sánh 20
Phần II. Các áp dụng phương pháp định giá so sánh
trên thị trường bất động sản ở Việt Nam 21
1. Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
định lượng 23
2. Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
định tính 25
3. Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
định lượng kết hợp định tính . 26
4. Định giá trong Nghị Định 188/NĐ-CP . 27
kết luận 32

LỜI MỞ ĐẦU
Sau khi chuyển việc quản lý nền kinh tế của nước ta từ cơ chế hành chính quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước; Về cơ bản, chủ thể định giá đã thay đổi thì nhu cầu của xã hội về định giá manh nha xuất hiện, và có lẽ khoảng từ năm 1998 đến nay nhu cầu Êy đã xuất hiện nhiều hơn. Ban Vật giá Chính Phủ, Sở Tài chính Vật giá các tỉnh thành phố là những địa chỉ mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá tìm đến. Hiện nay Việt Nam đã được kết nạp là thành viên chính thức của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN và được bầu làm chủ tịch hiệp hội nhiệm kỳ 2001- 2003 . Và như thế là những gì ta làm sẽ không thể thoát ly những thông lệ, những chuẩn mực mà Thế giới, khu vực đã quy định. Bởi một lẽ thường, đã vào cùng sân chơi thì phải chấp nhận luật chơi chung.Việc định giá bất động sản được thực hiện nhằm mục đích xác định giá trị bất động sản cung cấp thông tin cho các mục đích mua- bán, bảo hiểm, thiết lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lập giá trị cho vay mượn, thế chấp . Nh­ vậy việc định giá ở Việt Nam còng nh­ trên thế giới là một hoạt động nghề nghiệp. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay do chưa có chuẩn mực, tiêu chuẩn pháp lý về định giá cho nên kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác( sử dụng phương pháp đúng) sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá bất động sản. Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nước nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay ở nước ta chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Đây là phương pháp dễ được thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà nó dùa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị cũng chính vì đặc điểm này mà phương pháp so sánh còn chứa đựng hạn chế.
Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Hiện nay định giá bằng phương pháp so sánh được sử dụng thường xuyên và phổ biến trong đánh giá giá trị bất động sản. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em chọn đề tài: “Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại Việt Nam”.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào sù phân tích các cơ sở và đặc điểm của phương pháp so sánh nhằm tìm ra cách thức áp dụng phương pháp này vào trong định giá bất động sản. Trên cơ sở lấy quan niệm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng trong quá trình phân tích, đề tài sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để đánh giá sự so sánh trực tiếp khi định giá bất động sản.
Kết cấu của đề tài bao gồm:
Lời mở đầu
Phần I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Phần II: Các áp dụng phương pháp định giá so sánh trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Kết luận.
Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin trong phương pháp định giá so sánh nên đề tài này còn nhiều thiếu sót em mong thầy cô và các bạn góp ý sửa chữa để hoàn thiện hơn phương pháp này.