Thạc Sĩ Diễn biến và giải pháp thị trường bất động sản

Đường lối phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa được xác định từ năm 1986, song 10 năm sau, đến năm 1996, khái niệm "Thị trường bất động sản" mới được chính thức đề cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Tuy là một thị trường sơ khai, mới được hình thành và phát triển, song thị trường bất động sản lại là thị trường có nhiều diễn biến sôi động, phức tạp, chứa đựng nhiều vấn đề nổi cộm cần giải quyết. Trong khuôn khổ bài tham luận này, chúng ta cùng nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản ở nước ta trên 10 năm qua và giải pháp tháo gỡ thúc đẩy sự phát triển thị trường trong thời gian tới.
Cơ sở ra đời thị trường bất động sản ở Việt Nam
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.
Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về bất động sản đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu của tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1987 vẫn quy định: "Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức". Tuy nhiên, để đảm bảo cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, luật này cũng quy định: "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó. Như vậy, trong giai đoạn này, pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường bất động sản là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định:" Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất." Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất .". Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trị bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Trong các văn kiện Đại hội Đảng khoá VIII và khoá IX đều nhấn mạnh tầm trọng và sự cần thiết phải chủ động phát triển, tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản nhằm tạo lập sự đồng bộ hệ thống thị trường ở nước ta.
Diễn biến thị trường bát động sản ở nước ta trong những năm qua
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày luật đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai-bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông-Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai-bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây