Đồ Án Đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội

ĐỀ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÍ ĐIỂM NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
I. SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ

1. Sự cần thiết phải đầu tư:

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố để giải quyết vấn đề ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Thành phố. Thời gian qua, công tác phát triển nhà tại các Thành phố đã có những bước tiến vượt bậc và vững chắc, tạo lập được nhiều quỹ nhà ở để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở của Thành phố, nhất là nhà ở cho các đối tượng di dân giải phóng mặt bằng, CBCNV có khó khăn về nhà ở, sinh viên, người nghèo với các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của Thành phố.
Cụ thể trong những năm qua Thành phố đã đầu tư xây dựng nhà ở cho các
đối tượng gồm:
Giải quyết nhà ở phục vụ cho các cán bộ lão thành cách mạng, thương binh liệt sỹ: Đã hỗ trợ 2.133/2.610 cụ cải thiện nhà ở theo Quyết định 20/2000/QĐ- TTg ngày 3 tháng 2 năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người hoạt động Cách mạng trước Cách mạng Tháng 8. Đang triển khai dự án trên khu đất 5,2 ha tại Yên Hoà để xây dựng biệt thự cho các đối tượng lão thành Cách mạng. Xây dựng 200 căn hộ (tại Tương Mai, hồ Việt Xô) để phân cho các đối tượng thương binh liệt sỹ.
Xây dựng nhà ở cho người nghèo: hỗ trợ 5 triệu /1 hộ nghèo có đất tại các huyện ngoại thành để cải tạo nơi ở. Đến nay, Thành phố đã cơ bản xoá bỏ nhà dột nát của các hộ nghèo. Đã xây dựng thí điểm 90 căn hộ nhà chung cư 6 tầng tại Nghĩa Đô-Dịch Vọng cho các hộ nghèo tại 9 quận nội thành có bình quân diện tích nhỏ hơn 2,5 m2/ người thuê mua nhà trả góp trong thời hạn 20 năm.
Xây dựng nhà ở cho sinh viên thuê: Đã thí điểm xây dựng trên diện tích
1.99 ha tại khu chung cư cho sinh viên thuê với diện tích sàn 42.789 m2 với giá 100.000 đồng/1 sinh viên/1 tháng.
Xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên, người có thu nhập thấp: Thành phố quy định các dự án phát triển nhà ở phải dành 50% quỹ nhà ở chung cư bán cho cán bộ công nhân viên trên địa bàn Thành phố trên 3000 trường hợp.
Tuy nhiên kết quả mới dùng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Trong 5 năm qua (2000-2005) Thành phố xây dựng mới trên 6 triệu m2 nhà ở nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6 m2


năm 2000 lên 7.5 m2 năm 2005 nhưng chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường, còn nhà ở cho người thu nhập thấp, người có khó khăn về nhà ở đang là vấn đề bức xúc. Mặc dù trong những năm còn cơ chế bao cấp, Nhà nước đã có cố gắng rất lớn xây dựng thêm hàng triệu mét vuông nhà ở, nhưng cũng chỉ mới giải quyết được một phần nhu cầu. Theo số liệu điều tra sơ bộ nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức: sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội là rất thiếu quỹ nhà ở, vẫn còn hàng ngàn hộ phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên địa bàn Thành phố có khoảng 30% số cán bộ công nhân viên Nhà nước được phân phối nhà ở, trong đó tỷ lệ hộ các gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở tạm ) chiếm tỷ lệ lớn, có 4% thuê nhà ở tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở, có trên 30% số hộ gia đình có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Hầu hết tại các khu công nghiệp đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh nhưng trong quy hoạch phát triển các khu công nghiệp chưa tính tới yêu cầu về chỗ ở cho công nhân.
Theo số liệu thống kê đến hết năm 2005: dân số toàn Thành phố là 3.235 triệu người trong đó nội thành là 2.023 triệu người, ngoại thành là 1.212 triệu người, chưa kể số người ngoại tỉnh lao động tự do trên địa bàn Thành phố. Số lao động đang làm việc trong khu vực Nhà nước là 544.186 người, chưa kể đến các lao động làm việc trong khu vực kinh tế ngoài Nhà nước và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài (theo một khảo sát cho thấy, hiện có khoảng 196.000 lao động ngoại tỉnh đến sinh sống làm việc tại Thành phố Hà Nội, trong đó có hơn 19.000 lao động làm việc trong các khu công nghiệp, chế xuất tập trung). Tổng sản phẩm nội địa (GDP) khu vực kinh tế Nhà nước chiếm 59.5 %, khu vực kinh tế ngoài Nhà nước chiếm 21.8% và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài là 15.5 %. Vì vậy ngoài vấn đề nhà ở cho cán bộ công nhân viên, người làm công ăn lương từ ngân sách còn phải tính đến lực lượng lao động trong khu vực ngoài Nhà nước và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài.
Để có cơ sở xây dựng Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 và định hướng 2020 trong đó có phần giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp (nhà ở xã hội) cần có điều tra tổng thể hiện trạng nhà ở, nhu cầu các đối tượng, khả năng chi trả của các đối tượng làm cơ sở hình thành tỷ lệ căn hộ, mô hình phân phối, sử dụng, hình thức đầu tư và khai thác vận hành quỹ nhà ở nói chung và quỹ nhà ở xã hội nói riêng. Trước mắt, theo các số liệu ban đầu dự báo nhu cầu về nhà ở trong 5 năm tới đến 2010 tại Hà Nội cần khoảng 7 triệu m2 nhà ở tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Thành phố, nhu cầu nhà ở của các đối tượng là cán bộ, công chức là khoảng 18.000 căn hộ trong đó nhu cầu về nhà ở cho thuê, thuê mua chiếm khoảng 20- 30% tương đương với khoảng 3.600 căn hộ đến 5.400 căn hộ. Đối với công nhân trong các khu công nghiệp đến năm 2010 tổng số công nhân tại các khu công nghiệp tập trung khoảng 50.000 người, nhu cầu thuê nhà cần khoảng 250.000 m2 tương đương với 6.000 căn hộ.
Như vậy nhu cầu về nhà ở là rất lớn, vấn đề thuê, thuê mua nhà ở trong cơ chế thị trường hiện chưa có tiền lệ, do vậy Thành phố cần thiết phải thực hiện thí điểm rút kinh nghiệm trước khi triển khai xây dựng đại trà mô hình này.


2. Cơ sở pháp lý:

- Căn cứ Nghị quyết số 15-NQ/TƯ ngày 15/2/2000 của Ban chấp hành TƯ
về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001-2010;
- Căn cứ Luật Nhà ở được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IIX thông qua ngày 29/11/2005;
- Căn cứ Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Căn cứ Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020;
- Căn cứ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 537/TTg- CN ngày 6/4/2006 cho phép 3 địa phương Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Tỉnh Bình Dương được triển khai thí điểm một số dự án xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của Luật Nhà ở để rút kinh nghiệm trước khi áp dụng rộng rãi;
- Căn cứ Chương trình 11/Ctr/TU ngày 04/08/2006 của Thành uỷ Hà Nội về việc xây dựng phát triển và quản lý đô thị Hà Nội giai đoạn 2006-2010;
- Căn cứ Nghị quyết số 06/2006/NQ-HĐND ngày 22/7/2006 của HĐND Thành phố về nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố Hà Nội 6 tháng cuối năm 2006;
- Căn cứ Quyết định số 08/2004/QĐ-UB của UBND Thành phố ngày 14/1/2004 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Việt Hưng- huyện Gia Lâm;
- Căn cứ Quyết định số 2507/QĐ-UBND ngày 30/05/2006 và 2508/QĐ- UBND ngày 30/5/2006 của UBND Thành phố về việc phê duyệt nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư Dự án thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của Thành phố tại lô đất CT19 và CT 21 thuộc dự án khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội;
- Căn cứ Văn bản số 2597/UBND-XDĐT ngày 15/6/2006 của UBND Thành phố về việc lập Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại lô đất B3 Nghĩa Đô, Dịch Vọng, quận Cầu Giấy;
- Căn cứ Văn bản số 1282/QHKT-P2 và 1283/QHKT-P2 ngày 20/8/2006 của Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng ô đất CT21 và CT19 khu đô thị mới Việt Hưng- phường Việt Hưng - quận Long Biên, Hà Nội;
- Căn cứ Quyết định số 173/2006/QĐ-UBND ngày 25/9/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất Khu đất xây dựng nhà ở thí điểm phục vụ công nhân tại xã Kim Chung - huyện Đông Anh - Hà Nội.


II. MỤC TIÊU VÀ QUY MÔ THÍ ĐIỂM
1. Mục tiêu

Mục tiêu của dự án thí điểm nhằm lựa chọn các chỉ tiêu hợp lý trong đầu tư đồng thời lựa chọn mô hình và phương thức quản lý đầu tư và quản lý sử dụng


hiệu quả, phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện tại nhằm tạo bước chuyển tích cực trong công tác phát triển nhà. Trên cơ sở đó, rút kinh nghiệm xây dựng cơ chế chính sách chung về phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua trên địa bàn Thành phố.
2. Lựa chọn dự án thí điểm

a) Lựa chọn loại dự án :

Trước mắt tại Đề án nhà ở xã hội thí điểm này, Thành phố Hà Nội tập trung xây dựng thí điểm các loại dự án phát triển nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở cho phép gồm 3 loại hình:
- Nhà ở xã hội đầu tư 100% vốn từ ngân sách Trung ương và lựa chọn mô hình theo loại: Nhà ở xã hội dạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê.
- Nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách Thành phố ứng và lựa chọn theo loại: Nhà ở xã hội dạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê mua.
- Nhà ở xã hội cho công nhân lao động tại khu công nghiệp thuê bằng nguồn vốn từ ngân sách Thành phố ứng.
b) Lựa chọn quy mô dự án :

- Nguyên tắc lựa chọn quy mô thí điểm:
Quy mô căn hộ tại dự án xây dựng thí điểm lựa chọn khoảng 900 căn hộ cho các hộ gia đình thuê và thuê mua, đây là mô hình vừa phải với tỷ lệ của khu đô thị, rất phù hợp cho một đơn vị quản lý tối thiểu sau đầu tư. Do đặc thù của Hà Nội tại các dự án phát triển nhà ở sau khi sau khi Thành phố giao đất, Chủ đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư phải bàn giao cho Thành phố 20% diện tích đất ở của dự án để bố trí xây dựng nhà tái định cư phục vụ GPMB hoặc xây dựng quỹ nhà ở phục vụ cho nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố. Vì vậy, người dân sống tại nhà ở xã hội vẫn được hưởng các dịch vụ, hệ thống hạ tầng đô thị khu đô thị.
Khu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê thuận tiện với việc đi lại làm việc của công nhân trong khu công nghiệp, đảm bảo khả năng chi trả tiền thuê của công nhân đồng thời tạo điều kiện nâng cao đời sống văn hóa tinh thần của người lao động tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long; giai đoạn 1 đầu tư xây dựng 300 căn hộ cho khoảng 2800 công nhân thuê.
Từ nguyên tắc trên, Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội lựa chọn quy mô thí điểm như sau:
- Lựa chọn quy mô thí điểm xây dựng nhà ở cho thuê và thuê mua: