Luận Văn Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ
nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều
kiện sống của người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh
trang đô thị của Nhà nước, . đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức
xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh
phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và Hà Nội
nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải
quyết. Do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội hiện nay đang là một đòi hỏi khách quan cả về lý luận và thực tiễn.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc
biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước,
các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn, . Hiện nay, Hà Nội là địa phương có quỹ nhà
lớn thứ hai của cả nước, tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt
với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là, tình trạng nhà ở
xuống cấp, không đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường đô thị (ở các khu phố cổ, phố cũ,
các khu chung cư xây dựng thời bao cấp, .); sự yếu kém trong quản lý đô thị dẫn tới tình
trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát
triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng, . Đây là
những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu các mô
hình đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu
tư phát triển nhà ở là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay.
Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét
trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan
trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những
tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với
công dân, đặc biệt là những người nghèo. Đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở,
song thực tiễn cho thấy rằng các mô hình đầu tư phát triển nhà ở hiện nay vẫn còn bộc lộ
nhiều tồn tại và bất cập. Chính vì vậy, việc thiết lập mô hình đầu tư phát triển nhà ở với
mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu
cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết
sức cần thiết.
Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phát triển nhà ở theo
mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một
phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố
Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng
Thủ đô văn minh, thanh lịch.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm gần đây, trước xu thế của quá trình hội nhập và toàn cầu hóa,
trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và sự đa dạng hóa các hoạt động
đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở, đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu vấn
đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án dưới nhiều góc độ và phạm vi khác nhau. ở
nước ngoài, có thể kể đến các công trình nghiên cứu của Jonh R. Hasen (Hướng dẫn đánh
giá dự án đầu tư trên thực tế, Nxb Licosaxuba, Hà Nội, 1990); Jack R. Meredith (Project
Management, A Managerial Approach. Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project
management, the 4th edition), . ở trong nước, có các công trình nghiên cứu như: "ảnh
hưởng của đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn áng, Nxb Chính
trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong
công cuộc đổi mới của Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003);
"Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb
Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích chính sách phát triển thị
trường quyền sử dụng đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của Viện Nghiên cứu
Quản lý kinh tế Trung ương,
Các công trình nghiên cứu trên đây mới đề cập đến đầu tư phát triển nhà ở theo
mô hình dự án trên bình diện chung mà chưa nghiên cứu vấn đề trên một địa bàn cụ thể
với những nét đặc thù riêng đó là thành phố Hà Nội. Mặt khác, hoạt động đầu tư phát
triển nhà là một hoạt động kinh tế mang tính đặc thù và nó luôn luôn biến đổi. Do đó,
vấn đề này cần phải được nghiên cứu một cách thường xuyên nhằm tạo ra cơ sở khoa học
để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực
tiễn cuộc sống.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích
- Trình bày một cách có hệ thống những vấn đề chung về đầu tư và đầu tư xây
dựng nhà ở theo mô hình dự án;
- Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, qua
đó chỉ ra những thành tựu, ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của hoạt động này trong thời
gian vừa qua;
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh và nâng
cao hiệu quả phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài, qua đó làm
rõ cơ sở lý luận chung của hoạt động đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội;
- Tìm hiểu một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án của một
số nước trên thế giới và một số địa phương tiêu biểu ở nước ta;
- Khảo sát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong những năm
vừa qua; chỉ ra những ưu điểm, tồn tại, nguyên nhân và bài học kinh nghiệm;
- Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát
triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội trong những năm tới đây.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng
Luận văn khảo sát, nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự
án tại thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà
ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ thể: lý luận chung về đầu tư và đầu tư nhà ở; thực
trạng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô
hình dự án tại Hà Nội.
Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở
theo mô hình dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay và đề xuất các
định hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã dựa trên phương
pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng và duy vật lịch sử). Bên cạnh
đó, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: lấy ý kiến chuyên gia,
khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp
thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp
6. Đóng góp của luận văn
- Trên cơ sở nhận thức về tính cần thiết của đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự
án, luận văn phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội, chỉ
ra những ưu điểm, lợi thế, những tồn tại, hạn chế và những vấn đề đang đặt ra hiện nay đối
với hoạt động này;
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu
tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu của
luận văn gồm 3 chương, 10 tiết.
mục lục
Trang
Mở đầu 1
Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư phát
triển nhà ở theo mô hình dự án
6
1.1. Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 6
1.2. Những nhân tố ảnh hưởng, tác động đến đầu tư phát triển nhà ở theo
mô hình dự án tại thành phố Hà Nội
19
1.3. Một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 24
Chương 2: Thực trạng đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình
dự án của thành phố Hà Nội hiện nay
40
2.1. Đặc điểm về kinh tế, chính trị và xã hội của thành phố Hà Nội trong mối
quan hệ với vấn đề phát triển nhà ở theo mô hình dự án
40
2.2. Tình hình thực hiện đầu tư nhà ở theo dự án của thành phố Hà Nội hiện
nay
48
2.3. Đánh giá quá trình thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự
án tại thành phố Hà Nội hiện nay
58
Chương 3: Định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh
đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà
Nội
66
3.1. Quan hệ cung - cầu về nhà ở của thành phố Hà Nội trong quá trình
đô thị hóa
66
3.2. Mục tiêu và định hướng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án
của thành phố Hà Nội
69
3.3. Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh đầu tư phát triển nhà ở theo mô
hình dự án tại thành phố Hà Nội
72
3.4. Một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở
theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội
94
Kết luận 100
Danh mục tài liệu tham khảo 102
phụ lục 105
Danh mục các bảng
Số hiệu
bảng
Tên bảng Trang
2.1 Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở tại Hà nội 49
2.2 Kết quả nhà ở được xây dựng theo dự án giai đoạn 1998-2004 50
2.3 Phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách tại Hà Nội 52
2.4 Các đơn vị cấp vốn cho xây dựng và cải tạo nhà ở tại Hà Nội 54
3.1 Quỹ nhà ở Hà Nội từ năm 1999 đến 2005 (khu vực đô thị) 67
3.2 Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng nhà ở theo mức thu nhập 68
3.3 Chỉ tiêu phát triển nhà của thành phố Hà Nội đến năm 2010 69
3.4 Dự kiến đầu tư xây dựng nhà ở đến năm 2010 của Hà Nội 70