Thạc Sĩ Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

[TABLE="width: 100%"]
[TR]
[TD="class: rows1, bgcolor: #DEE4FE, align: left"]Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị của Nhà nước, . đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đang là một đòi hỏi khách quan cả về lý luận và thực tiễn.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn, . Hiện nay, Hà Nội là địa phương có quỹ nhà lớn thứ hai của cả nước, tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là, tình trạng nhà ở xuống cấp, không đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường đô thị (ở các khu phố cổ, phố cũ, các khu chung cư xây dựng thời bao cấp, .); sự yếu kém trong quản lý đô thị dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng, . Đây là những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà ở là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay.
Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở, song thực tiễn cho thấy rằng các mô hình đầu tư phát triển nhà ở hiện nay vẫn còn bộc lộ nhiều tồn tại và bất cập. Chính vì vậy, việc thiết lập mô hình đầu tư phát triển nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết.
Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm gần đây, trước xu thế của quá trình hội nhập và toàn cầu hóa, trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và sự đa dạng hóa các hoạt động đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở, đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu vấn đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án dưới nhiều góc độ và phạm vi khác nhau. Ở nước ngoài, có thể kể đến các công trình nghiên cứu của Jonh R. Hasen (Hướng dẫn đánh giá dự án đầu tư trên thực tế, Nxb Licosaxuba, Hà Nội, 1990); Jack R. Meredith (Project Management, A Managerial Approach. Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project management, the 4th edition), . Ở trong nước, có các công trình nghiên cứu như: "Ảnh hưởng của đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn Áng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới của Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003); "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương,
Các công trình nghiên cứu trên đây mới đề cập đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trên bình diện chung mà chưa nghiên cứu vấn đề trên một địa bàn cụ thể với những nét đặc thù riêng đó là thành phố Hà Nội. Mặt khác, hoạt động đầu tư phát triển nhà là một hoạt động kinh tế mang tính đặc thù và nó luôn luôn biến đổi. Do đó, vấn đề này cần phải được nghiên cứu một cách thường xuyên nhằm tạo ra cơ sở khoa học để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích
- Trình bày một cách có hệ thống những vấn đề chung về đầu tư và đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án;
- Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, qua đó chỉ ra những thành tựu, ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của hoạt động này trong thời gian vừa qua;
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài, qua đó làm rõ cơ sở lý luận chung của hoạt động đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội;
- Tìm hiểu một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án của một số nước trên thế giới và một số địa phương tiêu biểu ở nước ta;
- Khảo sát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong những năm vừa qua; chỉ ra những ưu điểm, tồn tại, nguyên nhân và bài học kinh nghiệm;
- Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội trong những năm tới đây.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng
Luận văn khảo sát, nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ thể: lý luận chung về đầu tư và đầu tư nhà ở; thực trạng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội.
Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay và đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng và duy vật lịch sử). Bên cạnh đó, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: lấy ý kiến chuyên gia, khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp
6. Đóng góp của luận văn
- Trên cơ sở nhận thức về tính cần thiết của đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án, luận văn phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội, chỉ ra những ưu điểm, lợi thế, những tồn tại, hạn chế và những vấn đề đang đặt ra hiện nay đối với hoạt động này;
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu của luận văn gồm 3 chương, 10 tiết.


mở đầu. 1
Chương 1 Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 6
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN 6
1.1.1. Một số khái niệm 6
1.1.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển. 6
1.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư. 7
1.1.1.3. Khái niệm, đặc điểm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. 11
1.1.2. Một số tiêu chí đánh giá hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 13
1.1.2.1. Hiệu quả về kiến trúc, qui hoạch, môi trường, mỹ quan đô thị 13
1.1.2.2. Hiệu quả về mặt xã hội 14
1.1.2.3. Hiệu quả về kinh tế. 15
1.2. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG, TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 19
1.2.1. Nhân tố Nhà nước. 19
1.2.2. Vốn, nhân lực, khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng. 20
1.2.3. Nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội 21
1.2.4. Nhu cầu của thị trường nhà ở. 22
1.2.5. Tác động của thị trường bất động sản. 23
1.3. MỘT SỐ KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN 24
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. 24
1.3.1.1. Kinh nghiệm của Mỹ. 24
1.3.1.2. Kinh nghiệm của Nhật Bản. 26
1.3.1.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc. 28
1.3.1.4. Kinh nghiệm của Inđônêxia. 31
1.3.2. Kinh nghiệm của một số địa phương về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 32
1.3.2.1. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh. 32
1.3.2.2. Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng. 34
1.3.2.3. Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng. 35
1.3.3. Một số bài học rút ra từ kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án của một số nước và các địa phương ở nước ta. 36
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1. 38
Chương 2 Thực trạng đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình dự án của thành phố Hà Nội hiện nay. 40
2.1. ĐẶC ĐIỂM VỀ KINH TẾ, CHÍNH TRỊ VÀ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI VẤN ĐỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN 40
2.1.1. Đặc điểm về kinh tế, chính trị, xã hội của thành phố Hà Nội 40
2.1.2. Một số thuận lợi và khó khăn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở tại thành phố Hà Nội 43
2.2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THEO DỰ ÁN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY 48
2.2.1. Kết quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở. 48
Bảng 2.2. Kết quả nhà ở được xây dựng theo dự án giai đoạn 1998-2004. 50
2.2.2. Tình hình huy động vốn cho các dự án đầu tư phát triển nhà ở. 53
2.2.4. Quá trình triển khai các dự án. 55
2.2.5. Công tác nghiệm thu, quyết toán dự án. 56
2.2.6. Công tác quản lý nhà nước đối với các dự án. 56
2.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY 58
2.3.1. Những thành tựu, hạn chế, tồn tại và nguyên nhân. 58
2.3.1.1. Thành tựu. 58
2.3.1.2. Tồn tại, hạn chế. 60
2.3.1.3. Nguyên nhân. 61
2.3.2. Một số bài học kinh nghiệm về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội trong những năm vừa qua. 63
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2. 65
Chương 3 định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội 67
3.1. QUAN HỆ CUNG - CẦU VỀ NHÀ Ở CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA 67
3.2. MỤC TIÊU VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 70
3.2.1. Mục tiêu của đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 70
3.2.2. Định hướng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 72
3.2.2.1. Gắn đầu tư phát triển nhà ở với xây dựng thủ đô văn minh, hiện đại và giải quyết các vấn đề xã hội 72
3.2.2.2. Đầu tư phát triển nhà ở đi liền với giữ gìn, bảo vệ các giá trị văn hóa, lịch sử và môi trường. 72
3.2.2.3. Đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội phải dựa trên quan điểm kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 73
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 73
3.3.1. Nhóm các giải pháp về quản lý nhà nước. 73
3.3.1.1. Tăng cường công tác qui hoạch đô thị và nhà ở đô thị 73
3.3.1.2. Tăng cường công tác quản lý thị trường nhà đất. 75
3.3.1.3. Đổi mới hoạt động xây dựng dự án, lựa chọn và đấu thầu dự án. 76
3.3.1.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư phát triển nhà ở 79
3.3.1.5. Đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng. 81
3.3.2. Nhóm các giải pháp từ phía chủ đầu tư. 83
3.3.2.1. Huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở 83
3.3.2.2. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát dự án phát triển nhà ở. 86
3.3.2.3. Xây dựng qui chế quản lý nhà ở sau khi đưa vào sử dụng. 87
3.3.2.4. Đa dạng hóa các hình thức bán nhà, thuê nhà, phối hợp với các cơ quan nhà nước hoàn thành các thủ tục về chuyển quyền sở hữu nhà. 88
3.3.3. Nhóm các giải pháp tăng cường năng lực thực hiện dự án. 90
3.3.3.1. Hiện đại hóa thiết bị và công nghệ thi công. 90
3.3.3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. 91
3.3.3.3. Tăng cường hoạt động giám sát thi công. 93
3.3.3.4. Chủ động trong việc huy động vốn và lựa chọn các dự án đầu tư. 94
3.4. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO MÔ HÌNH DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 95
3.4.1. Một số kiến nghị đối với các cơ quan Trung ương. 95
3.4.1.1. Hoàn thiện cơ sở pháp lý đối với hoạt động đầu tư. 95
3.4.1.2. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. 96
3.4.1.3. Hoàn thiện và nâng cao hiệu quả bộ máy cơ quan quản lý đầu tư phát triển nhà ở 97
3.4.2. Một số kiến nghị đối với thành phố Hà Nội 98
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3. 100
KẾT LUẬN 101
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103
PHỤ LỤC 106