Luận Văn Đánh giỏ hiệu quả của cụng tác đấu giỏ quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An

1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An"
1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy địng chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Nghệ an là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An;
- Góp ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.


MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
1 MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1
1.3 Mục đích - yêu cầu của đề tài 2
2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
2.1 Khái niệm bất đồng sản và thị trường bất đồng sản 3
2.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất đồng sản trên thế giới 5
2.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường bất đồng sản những năm qua 14
2.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21
3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46
3.1 Đối tượng nghiên cứu 46
3.2 Nội dung nghiên cứu 46
3.3 Phương pháp nghiên cứu 47
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49
4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 49
4.1.1 Đặc điểm tự nhiên 49
4.1.2 Các nguồn tài nguyên 51
4.1.3 Tình hình kinh tế xã hội 54
4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò 59
4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong những năm qua 64
4.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng ở địa bàn thị xã Cửa Lò 64
4.2.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Nghệ An 65
4.2.3 Căn cứ để xác định giá sàn 70
4.3 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An 70
4.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò. 71
4.2.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu quy hoạch dân cư khách sạn Công Đoàn thuộc phường Thu Thủy - thị xã Cửa Lò. 76
4.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường ngang số 19-20, phường Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò. 77
4.3.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò 83
4.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 87
4.4.1 Hiệu quả kinh tế 87
4.4.2 Hiệu quả xã hội 89
4.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 91
4.5 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 92
4.5.1 Công tác tổ chức 92
4.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 93
4.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị: 94
4.6 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 94
5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 97
5.1 Kết luận 97
5.2 Đề nghị 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 100



DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại đất 18
Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế thị xã Cửa Lò giai đoạn 2006 -2008 55
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2008 61
Bảng 4.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò 74
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại đường ngang số 19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò 80
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò 86
Bảng 4.6. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 87
Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 88
Bảng 4.8. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong thời gian tới. 95