Thạc Sĩ Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở đô thị tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở đô thị tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các bảng v
Danh mục các hình vii
Danh mục các chữviết tắt v
1. MỞ ðẦU i
1.1 Tính cấp thiết của ñềtài 1
1.2 Mục ñích của ñềtài 2
1.3 Yêu cầu 2
2. TỔNG QUAN 3
2.1 Khái quát những vấn ñềliên quan tới quy ền sửdụng ñất 3
2.2 Quyền sởhữu, sửdụng ñất ởmột sốnước trên thếgiới 11
2.3 Thịtrường quyền sửdụng ñất ởViệt Nam 24
2.4 Những bài học rút ra từkinh nghiệm của một sốnước 40
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 42
3.1 ðối tượng nghiên cứu 42
3.2 Phạm vi nghiên cứu 42
3.3 Nội dung nghiên cứu 42
3.4 Phương pháp nghiên cứu 43
4. KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45
4.1 ðiều kiện tựnhiên, kinh tế- xã hội quận Long Biên 45
4.1.1 ðiều kiện tựnhiên 45
4.1.2 ðiều kiện kinh tế- xã hội 46
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tựnhiên – kinh tếxã hội của quận 53
4.2 Hiện trạng sửdụng ñất 55
4.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sửdụng ñất ở ñô thị 59
4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuy ển nhượng quyền sửdụng ñất ở
ñô thị 59
4.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sửdụng ñất ở ñô thị 69
4.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kếquyền sửdụng ñất 74
4.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sửdụng ñất ở ñô thị 78
4.3.5 Tình hình thực hiện quyền thếchấp, bảo lãnh bằng giá trịquyền
sửdụng ñất ở ñô thị 83
4.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộgia ñình, cá nhân vềviệc thực hiện
các quyền sửdụng ñất ở ñô thị 88 4.3.7 Nhận xét vềviệc thực hiện quyền sửdụng ñất ở ñô thịtại quận
Long Biên, thành phốHà Nội 90
4.4 ðềxuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sửdụng ñất
ở ñô thịtheo pháp luật 94
4.4.1 Giải pháp vềhoàn thiện bộmáy và tăng cường năng lực cán bộ
quản lý ñất ñai, ñặc biệt là ñất ñô thị 95
4.4.2 Giải pháp vềtổchức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộcấp giấy chứng
nhận quyền sởhữu nhà và quyền sửdụng ñất, tạo ñiều kiện thuận
lợi ñểgiao dịch ñất ñai ñược ñăng ký. 96
4.4.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 97
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 5.1 Kết luận 99
5.2 Kiến nghị 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
PHỤLỤC 105


1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñềtài
Quá trình phát triển nền kinh tếthịtrường ñịnh hướng xã hội chủnghĩa
ởnước ta ñã cho thấy rõ vai trò và sựcần thiết phải tăng cường công tác quản
lý của Nhà nước ñối với sựphát triển ñồng bộcác loại thịtrường trong nền
kinh tế. Trong những năm gần ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá cả ñất ñô thị trên thị trường bất ñộng sản biến ñộng hết sức
phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Các quan hệcung - cầu và giao dịch vềbất ñộng sản chủ y ếu ñang diễn ra
thông qua thịtrường “ngầm”. Sựbiến ñộng bất thường vềgiá cảbất ñộng sản,
ñặc biệt là giá chuy ển nhượng quyền sửdụng ñất và những “cơn sốt ñất ñai”
cho ñến nay vẫn chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến
phức tạp của thịtrường bất ñộng sản, sựyếu kém trong công tác quản lý nhà
nước ñối với sựphát triển của thịtrường bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều
khó khăn, trởngại cho công cuộc ñầu tưphát triển, chuyển ñổi cơcấu kinh tế,
thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Trước tình hình ñó, tiếp tục
hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Quận Long Biên, thành phốHà Nội là một quận mới thành lập (Tháng
11/2003), ñược tách từhuyện Gia Lâm, có 1 vịtrí chiến lược rất quan trọng
vềchính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và ñất nước. Nơi ñây có các
tuy ến ñường giao thông quan trọng như ñường sắt, ñường bộ, ñường thuỷ,
ñường không nối liền với các tỉnh phía bắc, ñông bắc. ðặc biệt có lợi thếvịtrí
cửa ngõ của thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tếHà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tếsôi ñộng trong sựhội
nhập nền kinh tếkhu vực và thếgiới. Chính những y ếu tốthuận lợi nhưvậy
thúc ñẩy quận Long Biên phát triển nhanh, mạnh và bền vững vềkinh tế- xã
hội. Do chịu tác ñộng rất lớn của quá trình mởrộng ñô thịhoá, công nghiệp
hoá, nhu cầu thịtrường quyền sửdụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế- xã
hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sửdụng ñất của
quận có nhiều vướng mắc, trởngại ñang cần ñược khắc phục. Vậy thịtrường
ñất ñai ở ñây diễn ra nhưthếnào, nguyên nhân của những trởngại là do ñâu?
Giải pháp thúc ñẩy thịtrường quyền sửdụng ñất phát triển ra sao? là các câu
hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quy ết thích hợp trong giai
ñoạn tới. Xuất phát từthực trạng ñó, tôi chọn ñềtài:“ðánh giá việc thực hiện
quyền sửdụng ñất ở ñô thịtại quận Long Biên, thành phốHà Nội”.
1.2 Mục ñích của ñềtài
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện quyền sửdụng ñất ở ñô thịtrên ñịa
bàn quận Long Biên, thành phốHà Nội
- ðềxuất một sốgiải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sửdụng ñất
theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.
1.3 Yêu cầu
- Các sốliệu ñiều tra phải có ñộtin cậy cao, ñánh giá ñúng việc thực
hiện quyền sửdụng ñất ở ñô thị;
- Các giải pháp ñềxuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
ñẩy việc thực hiện quyền sửdụng ñất ở ñô thịquận Long Biên theo pháp luật.

2. TỔNG QUAN
2.1 Khái quát những vấn ñềliên quan tới quyền sửdụng ñất
2.1.1 Quyền sởhữu
ðiều 164 - Bộlu ật Dân sự2005 quy ñịnh: “Quy ền sởhữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quy ền sửdụng và quy ền ñịnh ñoạt tài s ản của chủsởhữu theo quy
ñịnh của pháp luật. Chủsởhữu là cá nhân, pháp nhân, chủth ểkhác có ñủba
quy ền là quy ền chiếm hữu, quy ền sửdụng, quy ền ñịnh ñoạt tài s ản”. [15]
Có thểth ấy, sởhữu là việc tài sản, tư li ệu sản xuất, thành quảlao ñộng
thu ộc vềmột ch ủthểnào ñó, nó ñược thểhiện thông qua quan hệgiữa người v ới
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quảvật chất. ðối tượng của
quy ền sởhữu là m ột tài sản cụth ể, bao g ồm vật, tiền, giấy tờcó giá và các quy ền
tài s ản.
Quyền sởhữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệcủa pháp luật ñối với
một chủthể. Quy ền sởhữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quy ền chiếm hữu: là quyền chủsởhữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sởhữu của mình. Trong một sốtrường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì
người không phải là chủsởhữu tài sản cũng có quyền sởhữu tài sản (nhà
vắng chủ)[2]. Quyền chiếm hữu là quyền ñược pháp luật bảo vệnhằm giám
sát thực tế ñối với bất ñộng sản.
- Quy ền sửdụng: là quyền chủsởhữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từtài sản. Chủsởhữu có quyền khai thác giá trịtài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủsởhữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử
dụng[2].Quyền sửdụng là quyền ñược pháp luật bảo vệ ñểkhai thác các ñặc
tính hữu ích tựnhiên của bất ñộng sản và sửdụng lợi ích của nó, lợi ích có thể
là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn ðình B ồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ
thuật ñềtài cấp nhà nước: Nghiên cứu ñổi mới hệthống quản lý ñất ñai ñể
hình thành và phát triển thịtrường bất ñộng sản ởViệt Nam, Tháng 12/2005,
Trung tâm ðiều tra Quy hoạch ðất ñai - BộTài nguyên và Môi trường, Hà
Nội.
2. Nguyễn ðình Bồng (2006), "Một sốvấn ñềvềthịtrường quyền sửdụng
ñất ởnước ta trong giai ñoạn hiện nay", Hội thảo khoa họcThịtrường bất ñộng
sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
3. ðào Trung Chính (2005), “Một sốvấn ñềvềquyền sửdụng ñất trong thị
trường bất ñộng sản”,Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (5/2005), tr. 48 – 51,
Hà Nội.
4. Hoàng Việt – Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sửdụng
ñất ñô thị ởViệt Nam, NXB Chính trịQuốc gia, Hà Nội.
5. Trần ThịMinh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sửdụng ñất ñai của
Ôxtrâylia",Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp vềChính sách và tình hình sửdụng
ñất ñai của một sốnước trong khu vực và trên thếgiới,VụHợp tác Quốc tế
và Khoa học Công nghệ, Hà Nội
6. Nguyễn ThịThu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sửdụng ñất
ñai của vương quốc Thụy ðiển", Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp vềChính sách
và tình hình sửdụng ñất ñai của một sốnước trong khu vực và trên thếgiới,
VụHợp tác Quốc tếvà Khoa học Công nghệ, Hà Nội.
7. Tôn Gia Huyên - Nguyễn ðình Bồng (2007)- Quản lý ñất ñai và thị
trường bất ñộng sản – NXB Bản ñồ9-2007, Hà Nội.
8. Nguyễn ThịMai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật về ñất ñai”, Hội
thảo Chính sách pháp luật ñất ñai và thịtrường bất ñộng sản, 11/2002, Hà Nội.
9. Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên (2009), Sốliệu thống
kê ñất ñai năm 2009 và các sốliệu khác liên quan ñến quản lý và sửdụng ñất
các năm, Hà Nội.
10. Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên (2009), Báo cáo kết
quảnhiệm vụnăm 2009, phương hướng nhiệm vụnăm 2010, Hà Nội.
11. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam,Hiến pháp Việt Nam n ăm
1980, 1992(1995), NXB Chính tr ị Quốc gia, Hà N ội.
12. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật ðất ñai 1987
(1992), Tổng cục Quản lý ruộng ñất, Hà Nội.
13. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,Luật ðất ñai 1993; Luật
sửa ñổi, bổsung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998; Luật sửa ñổi, bổsung
một số ñiều của Luật ðất ñai 2001 (2002), NXB Bản ðồ, Hà Nội
14. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật ðất ñai 2003(2004),
NXB Chính trịQuốc gia, Hà Nội.
15. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005), Bộ luật dân sự,
NXB Chính trịQuốc gia, Hà Nội.
16. ðinh Dũng Sỹ(2003), “Bảo vệquyền sởhữu toàn dân về ñất ñai và
quyền sửdụng ñất của người sửdụng ñất: thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 – 64, Hà Nội.
17. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật ñất ñai và vấn ñề ñầu tưnước ngoài
vào thị trường bất ñộng sản ở Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên và Môi
trường, (8/2006), tr. 43 – 44, Hà Nội.
18. Lưu Quốc Thái (2007) - Quá trình “Thịtrường hóa ñất ñai” ởTrung
Quốc - một số ñánh giá và bài học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật
số2(29), Thành phốHồChí Minh.
19. Tìm hiểu những quy ñịnh mới về ñất ñai (2004), NXB Lao ñộng, Hà
Nội.
20. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình thịtrường