Thạc Sĩ Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai,thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai,thành phố Hà Nội
Mô tả bị lỗi font vài chữ, file tài liệu thì bình thường

Mục lục
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục các bảng vi
Danh mục các biểu đồ vii
1. Mở đầu
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích nghiên cứu 2
1.2.2. Yêu cầu 2
2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3
2.1.1. Quyền sở hữu 3
2.1.2. Quyền sử dụng đất 6
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 9
2.2.1. Các nước phát triển 9
2.2.2. Các nước trong khu vực 14
2.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 19
2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ ở ViệtNam 19
2.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thựchiện các QSDĐ 22
2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ởViệt Nam 26
3. Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu 30
3.1. Đối tượng nghiên cứu 30
3.2. Phạm vi nghiên cứu 30
3.3. Nội dung nghiên cứu 30
3.4. Phương pháp nghiên cứu 30
4. Kết quả nghiên cứu 33
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-x6 hội của quận Hoàng Mai 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế-x6 hội 33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế x6 hội 38
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của quận Hoàng Mai 39
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 39
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của quận Hoàng Mai 40
4.3. Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ tại quận Hoàng Mai 42
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 42
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 49
4.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyềnsử dụng đất 50
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 51
4.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 54
4.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo l6nh bằng giá trị QSDĐ 56
4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyềnsử dụng đất 59
4.3.9. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 60
4.3.10. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 61
4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ 62
4.4.1. Vấn đề về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 63
4.4.2. Giải pháp về chính sách 64
5. Kết luận và kiến nghị 66
5.1. Kết luận 66
5.2. Kiến nghị 67
Tài liệu tham khảo 69
Phụ lục 71

1. Mở đầu
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ
thống quản lý và sử dụng đai có hiệu quả. ởViệt Nam, trước khi có Hiến pháp
1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đ6 quy
định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đấtthì được thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ6
từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp vớixu thế là ngày càng mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử
dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh
của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụkinh tế mà họ đ6 đóng góp
cho x6 hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đ6 hìnhthành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường x6 hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ6
có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những
quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền
của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo
quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực hiện một số quyền
sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng và phát triển kinh tế,
dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập.
Quận Hoàng Mai được thành lập và hoạt động từ ngày 28/12/2003, nằm về
phía nam Thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu
kinh tế-văn hoá-x6 hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ,nhiều khu đô thị được xây
dựng đ6 thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng
đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo
theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các
quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh
tế-x6 hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có
một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Hoàng Mai. Tình
trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình
trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải
quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai,thành phố Hà Nội” là
cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận
Hoàng Mai.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật vềđất đai liên quan tới
các QSDĐ.
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý
nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việcthực hiện các QSDĐ ở quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.

2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sảncủa chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật ” [10]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền
sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
(hộ gia đình, cộng đồng, .).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ , quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy địnhcủa pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tàisản (nhà vắng chủ)[4].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân[4].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữuđó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu[4].
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chínhtrị, tổ chức chính trị – x6

Tài liệu tham khảo
1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sảntrong công cuộc đổi mới
ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội, tr. 39 - 48.
2. Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề
Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đaicủa một số nước trong khu vực và trên thế giới,Vụ Khoa
học và Hợp tác Quốc tế.
3. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu
đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm
Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
4. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay", Hội
thảo khoa họcThị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
5. Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trườngbất động sản” , Tạp chí Tài nguyên và
Môi trường, (5/2005), tr. 48 - 51.
6. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp
về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới,Vụ Khoa học và Hợp
tác Quốc tế.
7. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo
chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đaicủa một số nước trong khu vực và trên thế giới,
Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
8. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật về đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị
trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội.
9. Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai, Số liệu thống kê đất đai và các số liệu khác liên quan đến quản lý
và sử dụng đất các năm.
10. Quốc hội, Bộ Luật dân sự năm 2005, NXB Lao động - 2009.
11. Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992(1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
12. Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội.
13. Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội.
14. Quốc hội, Luật Đất đai 2003 và đổi mới của cơ chế tài chính đối với đất đai trong thời gian tới, Trung tâm thông
tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản- BộTC , Hà Nội 2/2004.
15. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sửdụng đất của người sử dụng đất:
thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 - 64.
16. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung
Quốc”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (8/2006), tr. 43 - 44.
17. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội,