Luận Văn Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 từ 2003 đến tháng 6 năm 2008

TÓM TẮT

Phạm Mai Cầm, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 từ 2003 đến tháng 6 năm 2008 ”. Địa điểm thực tập: Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: CN. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
Quận 9 được thành lập năm 1997, nằm trong hành lang công nghiệp TP. HCM - Bà Rịa -Vũng Tàu - Đồng Nai cùng điều kiện tự nhiên đa dạng và phong phú tạo thuận lợi trong việc phát triển Kinh tế - Xã hội, cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến nhanh và rõ nét trong những năm gần đây theo hướng Công nghiệp – Thương mại dịch vụ và Nông nghiệp, cơ bản đã làm thay đổi diện mạo của Quận. Song song với xu hướng ấy là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở diễn ra một cách sôi động và mạnh mẽ nhưng cũng không kém phần phức tạp đã gây không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương.
Qua quá trình thu thập tài liệu, số liệu liên quan tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại Quận 9. Bằng các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh số liệu, đề tài rút ra được những thuận lợi cũng như khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm. Từ đó đưa ra những đánh giá sát thực về thực tế áp dụng các văn bản pháp luật đất đai, về trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn Quận. Từ 2003 đến tháng 6 năm 2008 lượng hồ sơ tăng lên rất nhiều, tổng số hồ sơ chuyển nhượng được giải quyết là 14.146 hồ sơ, trong đất nông nghiệp là 7.689 hồ sơ, còn lại là 6.477 hồ sơ chuyển nhượng đất ở.
Từ những vướng mắc còn tồn tại, đề tài đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, đề tài còn đánh giá một số vấn đề như: tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng, hiệu quả kinh tế - xã hội từ việc chuyển nhượng trên địa bàn.
Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9 với sự phố hợp với Văn phòng đăng ký QSDĐ đã tạo ra những thành công nhất định trong công tác giải quyết hồ sơ. Từ tháng 6 năm 2008 để đẩy mạnh hơn nữa công tác giải quyết hồ sơ hành chính về đất đai, nhất là hồ sơ về chuyển nhượng QSDĐ thì UBND Quận đang được áp dụng phần mềm Gis trong công tác giải quyết hồ sơ để công tác Quản lý Nhà nước và đất đai mang tính khoa học và ngày càng hoàn thiện hơn.



MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN 3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
I.1.1. Cơ sở khoa học 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý 5
I.1.3. Cơ sở thực tiễn 6
I.2. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ - XÃ HỘI 9
I.2.1. Điều kiện tự nhiên 9
I.2.2. Điều kiện kinh tế 11
I.2.3. Điều kiện xã hội 14
I.3. NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17
I.3.1. Nội dung nghiên cứu 17
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu 17
I 3.3 Quy trình thực hiện đề tài 17
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18
II.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-KINH TẾ-XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CNQSDĐ 18
II.1.1. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng 18
II.1.2. Điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng 18
II.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 18
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai 18
II.2.2. Tình hình sử dụng đất đai 24
II.3.1 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ NĂM 1997 ĐẾN NĂM 2002 29
II.3.2 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2008 32
1. Tình hình chuyển nhượng năm 2003 32
2. Tình hình chuyển nhượng năm 2004 33
3. Tình hình chuyển nhượng năm 2005 35
4. Tình hình chuyển nhượng năm 2006 36
5. Tình hình chuyển nhượng năm 2007 37
6. Tình hình chuyển nhượng 6 tháng đầu năm 2008 38
II.4. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN 44
II.4.1. So sánh thành phần HS, quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 với các Nghị định 44
II.4.2 Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ 45
II.4.3. Đành giá tình hình giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008 48
II.4.4. Nguyên nhân chuyển nhượng và sự ảnh hưởng đến nền KT-XH 51
II.4.5. Một số đề xuất có liên quan 54
PHẦN IV: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
KẾT LUẬN 58
KIẾN NGHỊ 59


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

 Bảng Trang
Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính 10
Bảng 2: Các chỉ tiêu về Nông nghiệp 12
Bảng 3: Một số chỉ tiêu về Công nghiệp 13
Bảng 4: Các chỉ tiêu về Thương mại - Dịch vụ 13
Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2007 14
Bảng 6: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm 15
Bảng 7: Các chỉ tiêu về giáo dục 16
Bảng 8: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới 20
Bảng 9: Diện tích đất nông nghiệp và đất ở theo đơn vị hành chính 21
Bảng 10: Thống kê lượng hồ sơ được cấp GCN QSDĐ qua các năm 22
Bảng 11: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai qua các năm 23
Bảng 12: Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2007 24
Bảng 13: Biến động diện tích theo MĐSĐ so với năm 2005 và 2006 25
Bảng 14 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 1998-2002 31
Bảng 15 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2003 33
Bảng 16: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2004 34
Bảng 17: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2005 35
Bảng 18: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2006 36
Bảng 19: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2007 37
Bảng 20: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 6 tháng đầu năm 2008 38
Bảng 21: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm 42
Bảng 22: Thống kê lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm 49
Bảng 23: Thống kê theo đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ trên Quận 9 54
 Biểu đồ
Biểu đồ 1: Sự phân công lao động trong các ngành 15
Biểu đồ 2: Cơ cấu theo mục đích sử dụng đất năm 2005 25
Biểu đồ 3: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng 26
Biểu đồ 4: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2003-T6/2008) 43
Biểu đồ 5: Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua các năm 50
Biểu đồ 6: Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở qua các năm 51
Biểu đồ 7: Giá trị sản xuất của nền kinh tế 55
 Sơ đồ
Sơ đồ 1: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/CP 29
Sơ đồ 2: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 31
Sơ đồ 3: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận từ năm 2003 đến trước khi có VPĐK 39
Sơ đồ 4: Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng toàn phần tại Quận 40
Sơ đồ 5: Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng một phần tại Quận 41
Sơ đồ 6: Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo NĐ 181 46



DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT




QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TN-MT: Tài nguyên Môi trường
VPĐK: Văn Phòng Đăng Ký
SDĐ: Sử dụng đất
GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KT-XH: Kinh tế xã hội
DTTN: Diện tích tự nhiên
NĐ-CP: Nghị định của Chính phủ
TT-TCĐC: Thông tư Tổng cục Địa chính
CV: Công văn
CT-UB: Chỉ thị Ủy ban
UBND: Ủy Ban Nhân Dân

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất (SDĐ) của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội (KT-XH), An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh thành khác đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh. Đặc biệt là địa bàn Quận 9 - nơi đang có tốc độ đô thị hóa rất cao, nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông Thành phố, có lợi thế giao thông với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn dự kiến mở nối với các tỉnh xung quanh. Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu SDĐ thật sự.
Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất, dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn Quận 9 từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng QSDĐ, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận.

* Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 9.
Xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói chung và công tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển nhượng QSDĐ.
* Đối tượng nghiên cứu:
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 9, TP. HCM.
- Các văn bản có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
* Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chủ yếu tập trung:
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 9 từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008.
- Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và đất ở (không có tài sản gắn liền với đất) của hộ gia đình, cá nhân từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008.
- Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển nhượng QSDĐ.
* Ý nghĩa của đề tài:
Với tốc độ đô thị hóa mạnh, dân cư tập trung đông dẫn đến nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng nhanh làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 đang trở nên rất sôi động và có nhiều chuyển biến phức tạp. Đề tài này giúp tìm hiểu rõ hơn nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
* Yêu cầu:
- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan.
- Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ.
- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những hạn chế trong việc chuyển nhượng QSDĐ đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ.