Tiến Sĩ Đánh giá thực trạng công tác đấu thầu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh H

1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã
hội tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước
ta, cơ chế kinh tế thị trường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai.
Điều 1, Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao
đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất[12].
Điều 12, Luật Đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và
theo từng thời gian[12].
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ
sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục những
tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc
dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc
đấu giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế cho thấy công tác đấu giá quyền sử 2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước
ta. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó, Nhà nước có cơ sở để điều chỉnh
những quy định hiện hành.
Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng Bắc Trung bộ, có 16 Phường, xã với
tổng diện tích tự nhiên là 5662.92 ha. Trong đó có 2909,48 ha đất nông
nghiệp; 2413,95 ha đất phi nông nghiệp; 339,49 ha đất chưa sử dụng [25].
Năm 2006, Hà Tĩnh được công nhận là đô thị loại III, để đáp ứng được
quá trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của thành phố theo hướng
CNH-HĐH nhưng phải đảm bảo đúng mục tiêu, chiến lược đúng với quy
hoạch đã được phê duyệt, thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng là một yếu tố quyết
định cơ bản đến sự thành công của mục tiêu đã đề ra.
Để giải quyết kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở hạ tầng
(giao thông, điện, nước, trường học, trạm y tế .), cũng như hạn chế tối đa sự
thiếu lành mạnh của thị trường BĐS. Được sự nhất trí của UBND tỉnh,
UBND thành phố đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá QSD đất ở để tạo
nguồn kinh phí, đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của Nhà trường, và sự
hướng dẫn giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, chúng tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:
"Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh"
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh để thấy được kết quả đã đạt được, những
khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại
đó sao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới đạt hiệu
quả cao hơn.
3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự
án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
- Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một
số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
- Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại sao
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh
Hà Tĩnh trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
Từ kết quả nghiên cứu để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung
nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu
quả cao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy
định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị
trường, các giao dịch thành công sẽ là kinh nghiệm, những bài học cho sự
thành công trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản
ở từng địa phương nói riêng và cả nước nói chung đảm bảo được tính minh
bạch, dân chủ và tăng nguồn thu nhập cho ngân sách Nhà nước.






Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU . 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2
2.1. Mục tiêu tổng quát . 2
2.2. Mục tiêu cụ thể . 3
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI . 3
3.1. Ý nghĩa khoa học . 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn 3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Thị trường bất động sản 4
1.1.3. Một số khái niệm khác 5
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT . 5
1.2.1. Khái niệm về giá đất . 5
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 6
1.3. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI . 11
1.4. TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 11
1.4.1. Trung Quốc. . 11
1.4.2. Đài Loan 12
1.4.3 Nhật Bản. . 13
1.5. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM . 13
1.5.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua . 13
1.5.2. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. 18 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

1.5.3. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam . 21
1.6. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐỊA
PHƯƠNG 30
1.6.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 30
1.6.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng . 32
1.6.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh 32
1.6.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh 33
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU . 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU . 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu . 35
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU . 36
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu . 38
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu 38
2.3.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu . 38
2.3.4. Phương pháp chuyên gia . 39
2.3.5. Phương pháp biểu đạt kết quả nghiên cứu 39
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40
3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH,
TỈNH HÀ TĨNH 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên . 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 43
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2013 49
3.1.4. Sơ lược tình hình quản lí đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 51
3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH . 52
3.2.1. Qui trình, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hà Tĩnh . 52
3.2.2. So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố
Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định. . 62
3.2.3 . Kết quả đấu giá đất tại một số dự án điều tra trên địa bàn Thành phố
Hà Tĩnh 62
3.2.4. So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án trên địa bàn
thành phố Hà Tĩnh. 81
3.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH . 85
3.3.1. Hiệu quả kinh tế . 85
3.3.2. Hiệu quả xã hội 86
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai 87
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH . 88
3.4.1. Về chính sách của Nhà nước 88
3.4.2. Giải pháp về Kỹ thuật 88
3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính. 89
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ . 91
1. KẾT LUẬN . 91
2. ĐỀ NGHỊ . 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 93