Tiến Sĩ Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Vĩnh Tường,

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa,
hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả
nước. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa
trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch
này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá
quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất,
Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu
từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý
đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình
trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý . Vì vậy, chuyển sang
hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản
ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu.
Vĩnh Tường, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo
theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất
cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nước đã
có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên
thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường - tỉnh Vĩnh Phúc”. 2
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc;
Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
2.3. Yêu cầu
Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDĐ của TW và địa
phương.
Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất
Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn có khả năng áp
dụng ở các địa bàn khác.


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN . ii
MỤC LUC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể 2
2.3. Yêu cầu 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU . 3
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản . 3
1.1.1. Bất động sản . 3
1.1.2. Thị trường bất động sản 3
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4
1.2.1. Khái niệm về giá đất 4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất . 5
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất . 8
1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 8
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 12
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ . 12
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 13
1.4.1. Mỹ . 13
1.4.2. Trung Quốc 15
1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam . 17
1.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương . 19 iv
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 23
2.1. Đối tượng nghiên cứu . 23
2.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu . 23
2.3. Nội dung nghiên cứu 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu 24
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội . 28
3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản trên địa bàn huyện . 34
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai . 34
3.2.2. Tình hình sử dụng đất . 39
3.2.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường . 41
3.3. Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên
địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc. 44
3.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất . 44
3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá . 45
3.3.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ . 46
3.3.4. Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất .46
3.3.5. Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất: . 52
3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra . 52
3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tường, tỉnh
Vĩnh Phúc . 52
3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tường,
tỉnh Vĩnh Phúc 54
3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tường, tỉnh
Vĩnh Phúc . 57
3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tường, tỉnh
Vĩnh Phúc . 59 v
3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án
đấu giá quyền sử dụng đất . 62
3.5.1. Hiệu quả kinh tế . 62
3.5.2. Hiệu quả xã hội 68
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước . 69
3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất . 70
3.6.1. Công tác tổ chức 70
3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 70
3.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. . 70
3.7.1. Nhóm giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ . 70
3.7.2. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch . 71
3.7.3. Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
1. Kết luận . 73
2. Kiến nghị 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75