Luận Văn Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm đị

Khóa luận tốt nghiệp năm 2012
Đề tài: Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –chi nhánh Khánh Hòa

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤCSƠ ĐỒ vi
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN . 4
1.1. Tổng quan về bất động sản . 4
1.1.1 Khái niệm về bất động sản 4
1.1.2. Thuộc tính của bất động sản 4
1.1.3. Đặc trưng của bất động sản . 4
1.1.4 Phân loại bất động sản . 5
1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản . 6
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản 6
1.2.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 6
1.2.3. Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản 9
1.2.4. Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị
trường 11
1.2.5. Các nguyên tắc định giá bất động sản 12
1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá . 15
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp . 16
1.3.1.1. Cơ sở thẩm định giá . 16
1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng . 16
1.3.1.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp:
. 17
1.3.1.4 Các bước tiến hành . 17
1.3.1.5. Các điều kiện cần thiết . 20
1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá . 21
ii
1.3.2.1. Cơ sở thẩm định giá . 21
1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí . 21
1.3.2.3 Các bước thực hiện . 21
1.3.2.4 Cách xác định chi phí 22
1.3.2.5 Khấu hao tích tụ 24
1.3.3 Phương pháp thặng dư . 25
1.3.3.1 Cơ sở thẩm định giá 25
1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng . 26
1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thẩm định giá . 26
1.3.3.4 Các bước tiến hành . 26
1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 27
1.3.4.1 Cơ sở lý luận . 27
1.3.4.2 Công thức . 27
1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập 27
1.3.4.4 Các bước tiến hành . 27
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản . 28
1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên . 28
1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế 29
1.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường 29
1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 29
1.4.5. Các yếu tố chung bên ngoài . 30
CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM –CHI NHÁNH KHÁNH HÒA . 32
2.1 Tổng quan về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giámiền
Nam –Chi nhánh Khánh Hòa . 32
2.1.1. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền
Nam . 32
iii
2.1.1.1. Quá trìnhthành lập và phát triển của công ty 32
2.1.1.2. Lĩnh vực hoạt động . 33
2.1.1.3. Những thành tựu đạt được 34
2.1.2. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền
Nam –chi nhánh Khánh Hòa . 34
2.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của công ty 35
2.1.2.2. Cơ cấu, tổ chức quản lý của công ty . 35
2.1.3. Đánh giá khái quát tình hình hoat động thẩm định giá của công
ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –chi nhánh Khánh
Hòa trong 3 năm qua 38
2.1.3.1 Các hoạt động kinh doanh chính của đơn vị 38
2.1.3.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty . 38
2.2. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương
pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam
–Chi nhánh Khánh Hòa 45
2.2.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần thông
tin và thẩm định giá miền Nam –Chi nhánh Khánh Hòa 45
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
tại công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam –chi nhánh
Khánh Hòa 49
2.2.2.1 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
. 49
2.2.2.2Quy trình thẩm định 50
2.2.3 Ví dụ thưc tiễn 53
2.2.3.1 Thông tin chung về Hồ sơ yêu cầu thẩm định . 54
2.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định . 56
2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá 56
2.2.3.5 Kết quả thẩm định giá . 73
iv
2.2.4. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so
sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –chi nhánh
Khánh Hòa 86
2.2.4.1 Ưu điểm 86
2.2.4.2 Nhược điểm . 86
CHƯƠNG 3
KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM –CHI NHÁNH KHÁNH HÒA . 89
3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước,các cơ quan có thẩm quyền liên quan
tới công tác thẩm định giá . 89
3.2 Kiến nghị đối với Công ty và Chi nhánh . 89
KẾT LUẬN 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 94
v
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Bảng cơ cấu biến động tài sản của công ty trong 3 năm 40
Bảng 2: Bảng cơ cấu biến động nguồn vốn của chi nhánh trong 3 năm . 42
Bảng 3: Bảng tổng hợp tình hình hoạt động thẩm định giá của Chi nhánh . 43
Bảng 4: Bảng phân tích báo cáo kết quả hoạt đông kinh doanh của Chi nhánh trong
3 năm 44
vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại công ty Cổ phần 46
Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ
phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –Chi nhánh Khánh Hòa . 50
1
LỜI MỞ ĐẦU

 Sự cần thiết của đề tài:
Trong nền kinh tế thị trường, giá trị có tầm quan trọng như một thước đo kinh tế.
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản của tài sản
trên thị trường. Việc định giá bất động sản được thực hiện nhằm mục đích xác định
giá trị bất động sản, cung cấp thông tin cho các mục đích mua-bán, bảo hiểm, thiết
lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lập giá trị cho vay mượn, thế chấp .
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường nên các đặc tính
kinh tế, kỹ thuật của bất động sản còn hạn chế. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh
chóng của thị trường tài chính, xu hướng toàn cầu hóa đang diễn ra sôi động, cùng
trào lưu hợp nhất, sáp nhập, thôn tính .thì thẩm định giá bất động sản ngày càng
quan trọng trong nền kinh tế.
Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và
phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua, thị trường bất động sản nước ta có thể
coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhânkhiến cho số lượng các giao
dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu cầu
thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm đó
là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó
hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng
như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp.
- Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật
đòi hỏi người địnhgiá phải đầy đủ hiểu biết và có kiến thức chuyên môn vững vàng
cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trường. Do tính đa dạng và phức tạp của đối
tượng định giá và mục tiêu định giá cần phải có nhiều phương pháp xác định. Các
phương pháp thì phong phú, đa dạng nhưng có phương pháp sử dụng tốt cho trường
hợp này chưa chắc đã phù hợp cho trường hợp khác. Vì vậy tuỳ theo mục đích của
2
mỗi lần định giá mà người định giá quyết định lựa chọn phương pháp thích hợp.
Trong đó phương pháp so sánh thị trường gần như phổ biến rộng rãi và được áp
dụng để định giá cho tất cả các loại tài sản. Đây là phương pháp sử dụng giá bán
của những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm căn cứ để xác định
giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các bất động sản với
nhau. Phương pháp này gần như được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, nó được áp
dụng để định giá cho tất cả các trường hợp đất, nhà cửa và cho các định giá thuê
trong các thoả thuận thuê mướn . phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
thường dùng nhất để xác định giá tài sản.
Tuy nhiên, phương pháp này vẫn còn chứa đựng những hạn chế trong việc đưa
ra mức giá của bất động sản.
Từ thực tế đó, sau một thời gian thực tập tại công ty, em đã lựa chon đề tài :
“ Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty
Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –chi nhánh Khánh Hòa”.
 Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh để đánh giá
ưu nhược điểm một cách khách quan, từ đó đề xuất ý kiến để hoàn thiện tốt hơn
trong việc sử dụng phương pháp so sánh.
 Đối tượng nghiên cứu:
Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so
sánh tại công ty .
 Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi thẩm định giá bất động sản tại Công ty
Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –chi nhánh Khánh Hòa
 Kết cấu đề tài:
Chuyên đề gồm 3 phần: ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3
chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
3
 Chương 2: Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương
pháp so sánh tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –chi nhánh
Khánh Hòa
 Chương 3: Một số kiến nghị, đề xuất trong công tác thẩm định giá tại Công ty
cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam –chi nhánh Khánh Hòa
 Ý nghĩa thực tiễn đề tài:
Phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh làm căn cứ
xác định giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh các bất động sản với
nhau, từ đó giúp cho thẩm định viên định giá tài sản chính xác hơn, khách quan hơn.
4
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai,các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều
181 bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995).
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai
và tài sản gắn liền với đất đai.
1.1.2. Thuộc tính của bất động sản
 Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một
cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ vị trí này sang vị trí
khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm
nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.
 Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc
điểm giống hệt nhau (vị trí, hình dáng). Do vậy mỗi bất độngsản đều gắn liền với
các đặc điểm cụ thể, vì vậy việc đánh giá bất động sản là công việc làm tương đối
phức tạp.
 Tính khan hiếm : diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số vì
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: bất động sản đặc biệt là đất đai
có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài.
1.1.3. Đặc trưng của bất động sản
 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các
mặt sau:
5
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
 Do đất đai có tính biến động.
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: thông thường giá trị
của bất động sản khá lớn và thời gian mua bán, giao dịch dài như đã nêu ở trên dẫn
đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ: do tính chất quan trọng
của bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên
nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sửdụng
và chuyển dịch bất động sản.
1.1.4 Phân loại bất động sản
Từ thực tếnghiên cứu ở nước ta và phạm trù nghiên cứu của môn học, bất động
sản có rất nhiều loại nhưng căn cứ vào mục đích sử dụng có thể phân thành ba loại:
bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động
sản đặc biệt.
 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc .trong bất động sản có đầu tư
xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất
cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát
triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt
đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước
trên thế giới.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Giáotrình “ Thẩm định giá trị doanh nghiệp”-Phan Thị Lệ Thúy, Trường
Đại Học Nha Trang.
 Quyết định số 129/2008/QĐ –BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm
định giá (đợt 3).
 Quyết định số 43/2011/QĐ –UBND ngày 22 tháng 12 năm 2011 của
UBND tỉnh Khánh Hòa về việc quy định giá các loại đất tỉnh Khánh Hòa
năm 2012.
 Quyết định số 46/2011/QĐ –UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 của
UBND tỉnh Khánh Hòa về việc quy định Bảng giá xây dựng mới các loại
công trình, vật kiến trúc và chi phí đền bù, hỗ trợ một số công trình trên địa
bàn tỉnh Khánh Hòa.
 Tham khảo “Báo cáo kết quả Thẩm định giá” do Chi nhánh Công ty Cổ
phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam -tỉnh Khánh Hòa cung cấp.
 www.***********
 www.saga.thamdinhgiabatdongsan.com