Thạc Sĩ Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn của huyện Đồng Hỷ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


v
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài . 2
2.1. Mục tiêu tổng quát . 2
2.1. Mục tiêu cụ thể . 2
3. Ý nghĩa của đề tài 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở thực hiện đề tài . 4
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài . 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 8
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 9
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất . 9
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại xã, phường, huyện . 15
1.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 15
1.2.3.2. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ . 19
1.2.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại 20
1.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ . 20
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam và của tỉnh Thái Nguyên 22
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam . 22
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Thái Nguyên . 23
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU . 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


vi
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu . 24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 24
2.3. Nội dung nghiên cứu 24
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất tại huyện Đồng hỷ 24
2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đã được
quy định trong Luật Đất đai năm 2003 tại hai khu vực nghiên cứu giai
đoạn 2011 - 2013 24
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác
chuyển QSDĐ tại khu vực nghiên cứu . 25
2.3.4. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất . 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu 25
2.4.1. Các chỉ tiêu nghiên cứu . 25
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu . 26
2.4.3. Phương pháp thống kê . 26
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp . 26
2.4.5. Phương pháp so sánh . 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên . 28
3.1.1.1. Vị trí địa lý . 28
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo . 29
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn . 29
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên khác 31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 32
3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế 32
3.1.2.2. Thực trạng phát triển xã hội . 33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ 35
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


vii
3.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ 37
3.1.3.3. Sơ lược về cán bộ quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ 41
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 43
3.2.1. Đánh
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 – 2013 43
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 44
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên
cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 46
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 47
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 49
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 52
3.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 53
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện Đồng
Hỷ về chuyển QSDĐ 54
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ . 55
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai
khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển QSDĐ . 58
3.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ . 58
3.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 60
3.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 65
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


viii
3.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 67
3.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ . 69
3.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị
QSDĐ . 71
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo
các nhóm đối tượng tại hai khu vực nghiên cứu . 73
3.3.3.1. Tổng hợp đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển QSDĐ 73
3.3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra tại hai khu vực
nghiên cứu về chuyển QSDĐ . 75
3.3.4. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ
trong công tác chuyển QSDĐ . 76
3.3.4.1. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý trong công tác chuyển QSDĐ . 76
3.3.4.2. Tổng hợp ý kiến của người dân huyện Đồng Hỷ trong công tác chuyển
QSDĐ . 78
3.4. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất . 78
3.4.1. Giải pháp về chính sách 78
3.4.2. Giải pháp về quản lý . 80
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ . 81
1. Kết luận . 81
2. Đề nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CBQL : Cán bộ quản lý
GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng
QLĐĐ : Quản lý đất đai
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TDTT : Thể dục thể thao
THCS : Trung học cơ sở
THPT : Trung học phổ thông
TNMT : Tài nguyên môi trường
UBND : Ủy ban nhân nhân
VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất












Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


x
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 43
Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 44
Bảng 3.5. Kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 46
Bảng 3.6. Kết quả thừa kế QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 47
Bảng 3.7. Kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 49
Bảng 3.8. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 . 52
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của
chuyển QSDĐ 55
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ . 58
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ . 60
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân uyện Đồng Hỷ
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê và cho thuê lại QSDĐ . 63
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 65
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ . 67
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ . 69
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết người dân huyện Đồng Hỷ tại hai khu
vực nghiên cứu về hình thức bảo lãnh và góp vốn băng giá trị QSDĐ . 71
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


xi
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ 27
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Đồng Hỷ năm 2013 . 35
Hình 3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Đồng Hỷ tại
hai khu vực nghiên cứu về chuyển QSDĐ 70
Hình 3.4. Sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra tại hai khu vực nghiên
cứu về chuyển QSDĐ 72
1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho
nhiều lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài
nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử
dụng và quản lý đất đai là lĩnh vực có liên quan chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực khác và
có nhiều vấn đề bức xúc, do vậy Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan tâm
hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một
cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản
luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một
hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa
dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy
định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định
một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục
thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2003 đã ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những
vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp
phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng
hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng
đất được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành
một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn
ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,
để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyền quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công
tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên. 2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


Đồng Hỷ là huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên, với tổng diện tích tự nhiên
là 45.475,52 ha. Đồng Hỷ có 18 đơn vị hành chính, gồm 03 thị trấn và 15 xã.
Những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất
đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định
trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Và có nhiều điểm khác nhau trong việc thực
hiện công tác chuyển QSDĐ giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị tại huyện
Đồng Hỷ. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa
vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai nói
riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút
ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một cách
hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực đô thị và khu vực nông thôn của
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm đưa ra
những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất tại huyện và đề xuất giải pháp giải quyết những tồn tại đó.
Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ quản lý và
người dân về công tác chuyển QSDĐ.
2.1. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và
sử dụng đất tại huyện. 3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/


- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đã được quy
định trong Luật Đất đai năm 2003 theo số liệu thứ cấp tại hai khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý trực tiếp về công tác chuyển QSDĐ
và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển QSDĐ.
3. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên tiếp cận với các
công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học,
đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những
vấn đề nghiên cứu.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp học viên
hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa
ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.