Thạc Sĩ Đánh giá hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế là một cơ thể sống, liên tục vận động và phát triển cùng với thời gian, mà trong đó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành. Hoạt động của ngân hàng thương mại là một trong những yếu tố quan trọng đô. Lịch sử thế giới đã chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví ngân hàng là “mạch máu của nền kinh tế”. Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ năm 1997 ở châu Á, và hiện tại cuộc khủng hoảng kinh tế đang diễn ra với phạm vi ảnh hưởng toàn cầu gây thiệt hại lớn cho con người. Ngân hàng một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng. Sự phát triển của HTNH tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh tham gia hội nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế.
Sự vững mạnh của hoạt động NH là an toàn và hiệu quả. Tuy nhiên hoạt động NH lại chứa đựng nhiều rủi ro nhất, rủi ro xảy ra từ nhiều phía với cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ của NH. Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách không chỉ từ phía NH mà còn từ phía Chính Phủ. Một trong những giải pháp đó là việc định giá tài sản thế chấp. Đối với HTNHTM Việt Nam hiện nay thì khâu này vẫn chưa đươc chú trọng nhất là đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp còn nhiều bất cập. Do thị trường BĐS ở nước ta hiện nay còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, các văn bản pháp lý, thủ tục giấy tờ còn mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất Nhà nước đưa ra không phù hợp với sự thay đổi nhạy cảm của thị trường gây cản trở cho hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các NH, cũng như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế có nhu cầu vốn để phát triển kinh tế.
Trong quá trình thực tập tại NHTM cổ phần Á Châu, được tìm hiểu vệ hoạt động NH, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong khoa ĐGTS $ KDBDS cùng sự giúo đỡ của các cán bộ nhân viên phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của NH, em đã mạnh dạn nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài “ Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam” nhằm đánh giá hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại một số NHTM đồng thời đua ra một số giải pháp thúc đẩy hiệu quả hoạt động của một số NHTM.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm các mục tiêu sau:
Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp.
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại.
Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp như: Các loại bất động sản thế chấp, phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận văn sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần Á Châu chủ yếu trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh đó còn nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thế chấp
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, các thầy cô trong khoa ĐGTS $ Kinh Doanh BĐS cùng các anh chị cán bộ phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội NH Á Châu đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành luận văn!



CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản.
* Khái niệm BĐS
Tại mỗi quốc gia nguồn tài nguyên bao gồm các tào sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực để phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước. Để quả lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia người ta đã phân loại theo nhiều tiêu thức phổ biến là thành hai nhóm: BĐS và động sản.
Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yêú là đất đai và vật kiến truc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được.
Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc phòng an ninh.
- Các loại quyền liên quan:
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với BĐS.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên.
* Đặc điểm BĐS
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt vì vậy ngoài những đặc điểm của hàng hoá thông thường BĐS còn có những đặc điểm sau:
- Tính cố định về vị trí: Do hàng hoá luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch và khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn bởi không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các BĐS như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí.
- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm.
- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, quang cảnh và vật ngoại cảnh, Trong cùng một khu nhỏ, kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí.
- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, kể cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Thực tế cho thấy, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ biến.
Việc nghiên cứu đặc điểm BĐS sẽ giúp cho nhân viên thẩm định có cơ sở để đánh giá hết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và làm cho kết quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và các quy định của pháp luật về định giá BĐS.
* Thế chấp BĐS
Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; Để đáp ứng nhu cầu về vốn này họ đã dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình thế chấp tại các Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để vay vốn. Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu ghi trong hợp đồng tín dụng). ở nước ta, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.