Thạc Sĩ đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố tuyên quang, tỉnh tu

GIỚI THIỆU TÓM TẮT LUẬN VĂN

1. MỞ ĐẦUPhần Mở đầu nêu lên tính cấp thiết của đề tài, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài, mục đích yêu cầu của đề tài.
*. Mục đích- Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
*. Yêu cầu- Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDĐ của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền SDĐ.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác.


2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1 Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.1.2 Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
2.1.3 Một số khái niệm khác
- Đấu giá : Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu : Là việc đọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá : Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
- Định giá đất : Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Giá cả : Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới
2.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
2.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
2.2.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của pháp luật.
2.2.2.2. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết
a. Về chế độ định giá bất động sản
b. Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản
c. Về phương pháp định giá đất và bất động sản
Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
d. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước