Thạc Sĩ Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Phủ L

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường


MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ tắt và kí hiệu v
Danh mục các bảng vi
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 2
2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 7
2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường bñs việt nam 13
2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sdñ ở việt nam 17
3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 38
3.2 Nội dung nghiên cứu 38
3.3 Phương pháp nghiên cứu 39
4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41
4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Phủ
Lý, tỉnh hà nam 41
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 49
4.1.3 Tình hình quản lý và SDð 56
4.2 Khái quát công tác ñấu giá quyền sdñ thành phố Phủ Lý trong
những năm qua 60
4.2.1 Các văn bản về ñấu giá quyền SDð 60
4.2.2 Qui chế ñấu giá quyền SDð 61
4.3 Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền sdñ trên ñịa bàn
thành phố Phủ Lý 67
4.3.1 Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Lam Hạ 67
4.3.2 Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Châu Sơn 70
4.3.3 Dự án ñấu giá quyền SDð tại phường Lê Hồng Phong 73
4.3.4 Dự án ñấu giá quyền SDð tại phường Minh Khai 75
4.3.5 Tổng hợp ñánh giá các dự án ñấu giá quyền SDð 77
4.4 ðánh giá công tác ñấu giá quyền sdñ trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý 77
4.4.1 Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyềnSDð 77
4.4.2 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 82
4.5 Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sdñ 86
4.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 86
4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 86
4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 87
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
5.1 Kết luận 88
5.2 Kiến nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đềtài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nướcta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñấtñai.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT.
Hình thức này trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi
bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trìnhthực hiện ñó bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có
cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ .
ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án
hoặc ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường
ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh
giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam”.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên ñã
nhiều người ñó lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biếnchất nhằm “moi ñất” của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất củavấn ñề này là ñem ñất
của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñấtở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưaphát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu,
tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất
là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn
Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế, chính trị vàvăn hoá xã hội của
tỉnh Hà Nam, trong thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai rất
mạnh, do vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu
giá qua các dự án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá
ñất ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại
nguồn thu cho ngân sách của ñịa phương.
1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Phủ Lý.
- ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần
hoàn thiện trong công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương.
1.3.2. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung
ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối vớicông tác ñấu giá
quyền SDð.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học vàthực tiễn, có khả
năng áp dụng ở các ñịa bàn khác.


2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2
loại: BðS và ñộng sản. BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các
tài sản khác là nó không thể di dời ñược. [18]
ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công
trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại. [35]
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174,
khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:
a) ðất ñai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh. [27]
Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc
và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với
những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và
các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy,
phòng cháy, thông tin . [34]
Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn
liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Một số nước,
nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS(ðất ñai và tài sản
trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð. [31, 22]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Các loại
BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp
luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật. [29]
ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai
không có quyền sở hữu riêng mà ”ñất ñai . thuộc sởhữu toàn dân” [25, 26,
28], do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quy ền SDð, cụ thể hơn là
quyền SDð một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những
ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị
trường BðS.
Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi
giá trị quyền SDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt
1. Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc và thực hành thẩm ñịnh giá,
Chương trình ñào tạo Thẩm ñịnh giá giai ñoạn 1, Hà Nội.
2. Bộ Tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BðS ở Việt
Nam, Hà Nội.
3. Bộ Tài chính (2003), Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC ngày 18/2/2003về
cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốnxây dựng CSHT,
Hà Nội.
4. Bộ Tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
5. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng
dẫn việc xác ñịnh giá thời ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán
ñấu giá, Hà Nội.
6. Bộ Tài chính (2008), Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008
về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3),Hà Nội.
7. Bộ Tài chính (2010), Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng
dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh
giữa các bên có quan hệ liên kết,Hà Nội.
8. Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTPngày 04/5/2005 Hướng
dẫn một số quy ñịnh của Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005
về bán ñấu giá tài sản, Hà Nội.
9. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và ñầu tư - Bộ Tài nguyênvà Môi trường -
Bộ Tài chính (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường
BðS Việt Nam, Hà Nội.
10. Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi mới hệ thống quản lý ñất ñai
ñể hình thành và phát triển thị trường BðS ở Việt Nam”, ðề tài nghiên
cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội.
11. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về
một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BðS, Hà Nội.
12. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thi
hành Luật ðất ñai, Hà Nội.
13. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thu
tiền SDð.
14. Chính phủ (2004),Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Hà Nội.
15. Chính phủ (2005), Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 về bán
ñấu giá tài sản, Hà Nội.
16. Chính phủ (2007),Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP
ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại
ñất, Hà Nội.
17. Chính phủ (2010), Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 về bán
ñấu giá tài sản, Hà Nội.
18. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ ðiển về ñổi mới hệ thống ñịa
chính CPLAR (2001), ðịnh giá ñất và BðS khác, Tập bài giảng về ñịnh
giá ñất, Hà Nội.
19. Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn ñề lý luận về khái
niệm thị trường BðS, Hà Nội.
20. Tôn Gia Huyên (2002, dịch), Lý luận về ñịa chính hiện ñại, Tập luận văn
bằng chữ Hán của các trường ðại học ở ðài Loan tháng 6/1999, Hà
Nội.







PHẦN PHỤ LỤC 95