Tiến Sĩ Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ
chế kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Các thành phần kinh
tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai
cũng không phải ngoại lệ.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và
đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá
trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Công tác đấu giá quyền sử
dụng đất đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu cho
ngân sách từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh
toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá trình phát triển đất nước.
Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hoá của tỉnh Quảng Ninh, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía tây theo quốc lộ
18A, cách trung tâm thành phố Hải Phòng 70 km về phía nam theo quốc lộ 10,
cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180 km về phía đông theo quốc lộ 18A.
Cùng với nhịp độ phát triển của tỉnh Quảng Ninh, thành phố du lịch Hạ
Long đang nắm vững cơ hội là trung tâm khu vực đông bắc bộ và là một trung
tâm du lịch của đất nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố, tốc độ
đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn, thành phố Hạ Long thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm
thay đổi bộ mặt của Thành phố, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất
chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc 2
phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực
sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá
đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử
dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất
còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa
đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ
đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình
sau khi trúng đấu giá .
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác
đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất
có hiệu quả, được sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên
khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên và
được sự đồng ý của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển
quỹ đất - Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
“Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự
án trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất của Thành phố, đặc biệt
là thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phân tích
thuận lợi, khó khăn và tìm ra nguyên nhân của hạn chế.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường
hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. Các chỉ tiêu thu
thập cần đảm bảo để phân tích đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền 3
sử dụng đất trên cả 3 mặt: kinh tế, xã hội và công tác quản lý và sử dụng đất.
- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp
ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả
trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi
sau đó nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Trong thời gian qua, công tác đấu giá sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long đã được triển khai mạnh mẽ tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thức
khác nhau, mỗi phương thức đều có những thành công và hạn chế nhất định.
Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu sử
dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề
xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu
quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách của địa phương.




iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC . iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT . vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU vii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài . 1
2. Mục tiêu của đề tài . 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài . 3
4.1. Ý nghĩa khoa học 3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn . 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 4
1.1.1. Một số khái niệm 4
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất . 5
1.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới . 11
1.2.1. Trung Quốc . 11
1.2.2. Mỹ . 12
1.2.3. Nhật Bản . 13
1.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14
1.3.1. Sơ lược tình hình đấu giá đất 14
1.3.2. Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh và trên địa bàn thành phố Hạ Long (từ năm 2011 đến 2013) . 19
1.4. Đánh giá chung về tổng quan 23
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu . 24
2.2. Nội dung nghiên cứu . 24 iv
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ
Long 24
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long . 24
2.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long 24
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 24
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
SDĐ . 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu . 25
2.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 25
2.3.2. Phương pháp điều tra 25
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp 25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 26
3.1.2. Các nguồn tài nguyên . 29
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội . 32
3.1.4 .Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 34
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường
thành phố Hạ Long . 37
3.1.6. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 39
3.2. Tình hình quản lý đất đai 40
3.2.1. Thực hiện việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản
lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 40
3.2.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa
giới hành chính, lập bản đồ hành chính 40
3.2.3. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, đánh giá phân hạng đất 41
3.2.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 43 v
3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất 43
3.2.6. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 44
3.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 45
3.2.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai . 45
3.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản 46
3.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất 46
3.2.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 47
3.2.12. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố
cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai 47
3.2.13. Các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 48
3.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh 49
3.3.1. Giới thiệu khái quát về 03 dự án 49
3.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án . 50
3.3.3. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 60
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án 62
3.4.1. Hiệu quả kinh tế . 62
3.4.2. Hiệu quả xã hội . 64
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai . 65
3.5. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất . 71
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 71
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 72
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính . 74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 77
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


BĐS : Bất động sản
QSDĐ : Quyền sử dụng đât
SDĐ : Sử dụng đất
UBND : Uỷ ban nhân dân
HĐND : Hội đồng nhân dân
TM&MT : Tài nguyên và Môi trường
BQL : Ban quản lý
GPM : Giải phóng mặt bằng
CSHT : Cơ sở hạ tầng