Thạc Sĩ Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
1. MỞ ðẦU .1
1.1. Tính cấp thiết của ñềtài 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñềtài 2
1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñềtài 2
1.3.1. Mục ñích .2
1.3.2. Yêu cầu của ñềtài .2
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀNGHIÊN CỨU 4
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thịtrường bất ñộng sản 4
2.1.1. Bất ñộng sản. 4
2.1.2. Thịtrường bất ñộng sản 5
2.1.3. Một sốkhái niệm khác 5
2.2. Giá ñất và cơsởkhoa học của giá ñất 6
2.2.1. Khái niệm vềgiá ñất .6
2.2.2. Cơsởkhoa học xác ñịnh giá ñất. 8
2.2.3. Những y ếu tốcơbản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quy ền sửdụng ñất 17
2.3. Thực trạng ñấu giá quyền sửdụng ñất ởViệt Nam 19
2.3.1. Thịtrường ñất ñai ởViệt Nam trong những năm qua 19
2.3.2. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sửdụng ñất 26
2.3.3. Quá trình hình thành chủtrương ñấu giá ởViệt Nam 29
2.4. Công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất ởmột số ñịa phương. 44
2.4.1. ðấu giá quyền sửdụng ñất ởthành phốHà Nội 44
2.4.2. ðấu giá quyền sửdụng ñất ởthành phố ðà Nẵng .47
2.4.3. Công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất tại Thành phốHồChí Minh .48
2.4.4. Công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất tại tỉnh NghệAn .49
3. ðỐI T ƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PH ƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 51
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 51
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu: 51
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: .51
3.2. Nội dung nghiên cứu .51
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh
NghệAn .51
3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sửdụng ñất trên ñịa bàn huyện Nghi
Lộc, tỉnh NghệAn 52
3.2.3. ðềxuất m ột sốgiải pháp, ñối với công tác ñấu giá quy ền sửdụng ñất ở 52
3.3. Phương pháp nghiên cứu .52
3.3.1. Phương pháp kếthừa các tài liệu liên quan .52
3.3.2. Phương pháp ñiều tra 52
3.3.3. Phương pháp xửlý sốliệu bằng các phần mềm máy tính 52
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .53
3.3.5. Phương pháp chuyên gia .53
4. KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 54
4.1. Khái quát về ñiều kiện tựnhiên kinh tếxã hội huy ện Nghi Lộc .54
4.1.1. ðiều kiện tựnhiên .54
4.1.2. Các nguồn tài nguyên .59
4.1.3. Thực trạng môi trường 62
4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .68
4.2. Thực trạng ñấu giá quyền sửdụng ñất trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh
NghệAn .82
4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sửdụng ñất ởáp dụng ở ñịa bàn huyện
Nghi Lộc 82
4.2.2. Qui chế ñấu giá quyền sửdụng ñất ởtỉnh NghệAn 83
4.2.3. Căn cứ ñểxác ñịnh giá sàn 88
4.2.4. Kết quả ñấu giá tại m ột sốdựán ñiều tra ñấu giá quyền sửdụng ñất trên
ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh NghệAn 88
4.2.5. ðánh giá hiệu quảcủa công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất qua một số
dựán 106
4.2.6. Một sốhạn chếcông tác ñấu giá quyền sửdụng ñất 111
4.3. ðềxuất một sốgiải pháp ñối với công tác ñấu giá quy ền sửdụng ñất .113
4.3.1. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước vềcông tác ñấu giá qyền sử
dụng ñất 113
4.3.2. Xây dựng kếhoạch ñấu giá quyền sửdụng ñất .114
4.3.3. Tuyên truyền phổbiến vềchính sách, chủtrương, quy ñịnh về ñấu giá
quyền sửdụng ñất .114
4.3.4. Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ñấu giá quyền sửdụng
ñất 115
4.3.5 Sửdụng kinh phí hợp lý và có hiệu quả .115
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀNGHỊ 116
5.1. Kết luận .116
5.2. ðềnghị 118
TÀI LIỆU THAM KHẢO 119
PHỤLỤC 122

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñềtài
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế- xã hội ởnước ta, cơchếkinh tế
thịtrường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tếphát triển
mạnh và một xu hướng tất y ếu là yếu tốnguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra ñều trởthành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là
ngoại lệ. ðểphát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụsựnghiệp công
nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từnăm 1993 Thủtướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủtrương sửdụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơsởhạtầng.
Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một sốthành quảnhất ñịnh làm thay
ñổi bộmặt của một số ñịa phương. Nhưng qua quá trình thực hiện ñã bộc lộ
một sốkhó khăn tồn tại nhưviệc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñểthanh toán
chưa có cơsở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ðểkhắc
phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơchế
ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơsởhạtầng theo hướng ñấu
thầu dựán hoặc ñấu giá quyền sửdụng ñất. Mặc dù mới ñược triển khai tại
một sốtỉnh, thành phốnhưng vẫn còn một sốbất cập nhưchưa tạo ñược cơ
hội cho người thu nhập thấp, dễ ñểxảy ra tình trạng rửa tiền Công tác ñấu
giá quyền sửdụng ñất ñã thực sựlà m ột hướng ñi mới cho thịtrường bất ñộng
sản ởnước ta. Nhằm phân tích, ñánh giá cơsởpháp lý, cơchếthực hiện, hiệu
quảkinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai ñể ñưa giá ñất quy ñịnh của Nhà nước
sát với giá ñất thị trường thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vì ñó
chính là giá giao dịch thành công trên thịtrường, từ ñó Nhà nước có cơsở ñể
ñiều chỉnh những quy ñịnh hiện hành.
Xuất phát từnhững ý nghĩa ñó, chúng tôi tiến hành thực hiện ñềtài:
"ðánh giá hiệu quảcông tác ñấu giá quyền sửdụng ñất ởtrên ñịa
bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh NghệAn"
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñềtài
Công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất làm tốt sẽgóp phần làm cho thị
trường bất ñộng sản ởtừng ñịa phương nói riêng và cảnước nói chung ñảm
bảo ñược tính minh bạch, dân chủ, tạo thêm nguồn thu nhập cho ngân sách
Nhà nước.
Thông qua việc nghiên cứu chính sách, quy ñịnh vềquyền sửdụng ñất
ñể ñưa ra giá ñất quy ñịnh của Nhà nước sát với giá thị trường, giao dịch
thành công sẽlà những tài liệu, góp phần ñóng góp vào cơsởkhoa học cho
công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất.
Là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời
gian qua tỉnh NghệAn ñã thực hiện ñấu giá theo nhiều hình thức khác nhau,
mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế nhất ñịnh. Vì vậy cần
nghiên cứu và ñánh giá hiệu quảcủa công tác ñấu giá ñất qua các dựán khác
nhau, với các phương án ñấu giá khác nhau ñểcó thể ñềxuất, rút ra những
quy ñịnh chung nhất ñểxây dựng quy trình ñấu giá ñất hoàn thiện và ñem lại
hiệu quảcao.
1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñềtài.
1.3.1. Mục ñích.
- Tìm hiểu, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất ởmột sốdựán
trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh NghệAn.
- ðánh giá hiệu quảcủa ñấu giá quyền sửdụng ñất.
- ðềxuất những giải pháp ñểhoàn thiện quy trình, cơchế ñểcông tác
ñấu giá quyền sửdụng ñất hiệu quảhơn.
1.3.2. Yêu cầu của ñềtài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Sốliệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộtin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sửdụng ñất.
- Kết quảnghiên cứu phải ñảm bảo cơsởkhoa học và thực tiễn.
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất.

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀNGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thịtrường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản.
Trong lĩnh vực kinh tếvà pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ỞViệt Nam tại ðiều 181 Bộluật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản
không thểdi dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền
với ñất ñai, kểcảtài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [21].
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau vềphạm vi giao dịch ñất ñai trên thịtrường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ , các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thịtrường BðS;
Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sởhữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sửdụng ñất [20], [26].
Ởnước ta cũng vậy, không phải tất cảcác loại BðS ñều ñược tham gia
vào thịtrường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạtầng mang tính chất công cộng sửdụng chung). ðất ñai là
BðS theo pháp luật vềchế ñộsởhữu ởnước ta thì ñất ñai không có quyền sở
hữu riêng mà chỉlà quy ền sởhữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng
hoá. Chỉcó quyền sửdụng ñất, cụthểhơn là quyền sửdụng ñất một sốloại
ñất và của một số ñối tượng cụthểvà trong những ñiều kiện cụthểmới ñược
coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thịtrường BðS. Thực chất hàng
hoá trao ñổi trên thịtrường BðS ởViệt Nam là trao ñổi giá trịquyền sửdụng

TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt
1. BộTài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thịtrường BðS,
Hà Nội.
2. BộTài chính (2004), Thông tư114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12
năm 2004 về hướng dẫn thực hiện nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung
giá các loại ñất.
3. BộTài chính (2005), Thông tưsố34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005
hướng dẫn việc xác ñịnh giá thời ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá,Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hớng dẫn thi hành
Luật ñất ñai năm 2003, Hà Nội.
5. BộXây dựng - BộKHðT - BộTNMT - BộTC (2003), Báo cáo hội
thảo Phát triển và quản lý thịtrường BðS Việt Nam, Hà Nội.
6.Nguyễn ðình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thịtrường
BðS, NXB Nông nghiệp.
7. Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi mới hệthống quản lý
ñất ñai ñểhình thành và phát triển thịtrờng BðS ởViệt Nam”, ðềtài nghiên
cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội
8. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ ðiển về ñổi m ới hệthống ñịa
chính (2002), Giáo trình ñịnh giá ñất, Hà Nội
9. Chính phủ(1999), Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 18/02/2003 quy
ñịnh vềLuật thuếchuyền quyền sửdụng ñất
10. Chính phủ(2004), Nghịquyết số06 của Chính phủngày 19/5/2004
vềmột sốgiải pháp phát triển lành mạnh thịtrường BðS, Hà Nội.
11. Chính phủ(2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CPngày 29/10/2004 thi
hành Luật ñất ñai.
12. Chính phủ(2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về
thu tiền sửdụng ñất.
13. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 của Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các
loại ñất.
14. Hiến pháp năm 1959(NXB chính trịquốc gia).
15. Hiến pháp năm 1980(NXB chính trịquốc gia).
16.Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu và ñánh giá các yếu tố ảnh hởng
ñến giá ñất trên ñịa bàn thịxã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ
nông nghiệp, trờng ðại học nông nghiệp I, Hà Nội.
17. Khoa Luật - ðại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ
sởpháp lý vềthịtrường quyền sửdụng ñất ởViệt Nam, Hà Nội
18. Luật ðất ñai (1993),Luật sửa ñổi, bổsung một số ñiều của Luật ñất
ñai năm (1998-2001)(NXB chính trịquốc gia).
19. Luật ðất ñai 2003, (NXB chính trịquốc gia).
20. Trần ThếNgọc (2001), Báo cáo vềquản lý và phát triển thịtrờng
BðS Thành phốHồChí Minh, HồChí Minh.
21. Quốc Hội (1995), Bộluật dân sự, NXB Chính trịquốc gia, Hà Nội.
22. Quyết ñịnh 216/2005/Qð - TTg của Thủ tướng chính phủvềviệc
ban hành Kinh tế ñấu giá quyền sửdụng ñất ñểgiao ñất có thu tiền sửdụng
ñất hoặc cho thuê ñất, Hà Nội.
23. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sởkhoa học cho việc hoạch ñịnh các
chính sách và sửdụng hợp lý quỹ ñất ñai”, ðềtài nghiên cứu khoa học ñộc
lập cấp Nhà nước, HàNội.
24. HồThịLam Trà (2004, 2005), Bài giảng vềgiá ñất, Trường ðại học