Thạc Sĩ đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ TỈNH PHÚ THỌ

MỤC LỤC
STT Nội dung Trang
(1) (2) (3)
Phần 1: MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1
1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 2
1.3 Ý nghĩa của đề tài 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 4
2.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 4
2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 4
2.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 5
2.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản 5
2.1.1.4 Các loại thị trường bất động sản 6
2.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 7
2.1.3 Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản 8
2.1.3.1 Cung cầu về bất động sản 8
2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 10
2.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 11
2.1.4.1 Nhà nước 11
2.1.4.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 11
2.1.4.3 Các tổ chức trung gian 12
2.1.4.4 Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước 12
2.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai 13
2.3 Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 15
2.3.1 Khái niệm 15
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
iv
2.3.2 Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945
đến nay
20
2.4 Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 24
2.4.1 Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở
nước ta
24
2.4.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 28
2.5 Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất 32
2.6 Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử
dụng đất
35
2.6.1 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 35
2.6.2 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung 36
2.6.3 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu 41
2.7 Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới 43
2.7.1 Quản lý thị trường đất đai ở Australlia 43
2.7.2 Quản lý thị trường đất đai ở Trung Quốc 45
2.7.3 Quản lý thị trường đất đai ở Hàn Quốc 46
Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48
3.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 48
3.2 Nội dung nghiên cứu 48
3.3 Phương pháp nghiên cứu 48
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 50
4.1.1 Điều kiện tự nhiên 50
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 53
4.2 Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và
phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
58
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
v
BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ
4.2.1 Giai đoạn trước năm 1993 58
4.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 60
4.2.2.1 Thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ 63
4.2.2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quản lý hồ sơ địa chính
68
4.2.2.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng
71
4.2.2.4 Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai 75
4.2.2.5 Thực trạng chính sách tài chính đất đai 76
4.2.2.6
Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất
87
4.3
Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ
88
4.3.1 Những kết quả tích cực 88
4.3.2 Những hạn chế 89
4.3.3 Nguyên nhân 91
4.4 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
95
4.4.1 Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước
về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
95
4.4.1.1 Mục tiêu 95
4.4.1.2 Quan điểm 95
4.4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
98
4.4.2.1 Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho 98
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
vi
việc quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong
thị trường BĐS
4.4.2.2 Các giải pháp về thị trường 108
4.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường đất đai 110
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 112
5.1 Kết luận 112
5.2 Đề nghị 115
TÀI LIỆU THAM KHẢO 116

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng .
là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động
và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng.
Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhâ n
loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các
dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh thổ. Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn ,
bô ̀ i bô ̉ va ̀ sư ̉ du ̣ ng đâ ́ t đai tiê ́ t kiê ̣ m , có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ
chức, mô ̃ i cơ quan va ̀ mô ̃ i công dân Viê ̣ t Nam .
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và
đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất
đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là
nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị. Chính vì vậy mà thị
trường bâ ́ t đô ̣ ng sa ̉ n c ó tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng
cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý
nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách
thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng
phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những
năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt
Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm
vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao
dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong k hi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
2
các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được
đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả. Các quan hệ sở hữu và
sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tế
đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường
biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai. Những tồn tại
nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị
trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công
cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,
xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị
trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong s ử dụng đất đai, xoá
bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần
tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự
nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ
mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai.
Trong điều kiện thị xã Phú Thọ đang từng ngày phát triển nhanh chóng,
thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm
giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho
thị trường bất động sản. Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề
`tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ ".
1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác
động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3
- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên
địa bàn thị xã Phú Thọ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường
quyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước.
- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách,
cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất ở Phú Thọ nói riêng và cả nước nói chung.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan thị trường bất động sản
2.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ
Luật cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng . và tất cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước trên thế giới coi bất động sản là đất đai và những tài
sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí
địa lý của đất. Tuy nhiên có một số nước (như Nga) quy định cụ thể bất động
sản là mảnh đất chứ không phải là đất đai chung chung. Việc ghi nhận là hợp
lý bởi vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của
giao dịch dân sự.
Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia
các tài sản thành động sản và bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản
khác do pháp luật quy định.
Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]
Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
5
2.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch
bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố .
- Theo nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan
hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong
một khoảng thời gian nhất định tuân theo quy luật của thị trường.
Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất
động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu
các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây là điểm khác biệt với thị
trường bất động sản ở các nước TBCN. Vì ở các nước này họ trao đổi quyền
sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan.
2.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản
Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:
- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn.
- Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất.
Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như sau:
- Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau.
- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở,
nhà xưởng.
- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau.
Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:
- Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổi nhà
ở, nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh . nó là sản phẩm của
lao động là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu sản
xuất nếu dùng vào sản xuất kinh doanh. Chúng là những yếu tố vật chất
không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người.
- Còn thị trường đất đai trong điều kiện Việt Nam là thị trường chuyển
quyền sử dụng đất. Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên trao tặng không phải