Thạc Sĩ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố việt trì - tỉnh phú thọ giai đoạn

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố việt trì - tỉnh phú thọ giai đoạn 2007 - 2010
Luận văn thạc sĩ năm 2011
Đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ - TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2007 - 2010

MỤC LỤC
Phần I: MỞ ĐẦU . 1
1.1. Đặt vấn đề . 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài . 3
1.3.1. Mục đích . 3
1.3.2. Yêu cầu . 3
Phần II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU . 4
2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản . 4
2.1.1. Bất động sản 4
2.1.2. Thị trường bất động sản 5
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 10
2.2.1. Giá đất . 10
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất . 12
2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 14
2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam 16
2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam . 17
2.3. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 19
2.3.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 19
2.3.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 23
2.4. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam . 32
2.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới 32
2.4.2.Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam . 35
2.4.3. Tình hình đấu giá trên địa bàn tỉnh Phú Thọ 39
2.5. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu . 41
Phần III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 43
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 43
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu . 43
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 43
3.2. Nội dung nghiên cứu . 43
3.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội . 43
3.2.2. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại
thành phố Việt Trì 43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.2.4. Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Việt Trì giai đoạn 2007 - 2010 44
3.2.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt
44
3.2.7. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá
QSDĐ . 44
3.3. Phương pháp nghiên cứu 45
Phần IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN . 46
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố Việt Trì 46
4.1.1. Điều kiện tự nhiên . 46
4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội giai đoạn 2000 - 2010 . 50
4.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn
thành phố Việt Trì . 56
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai 56
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 57
4.2.3. Nhận xét chung . 59
4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì . 59
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn
thành phố Việt Trì 59
4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất . 60
4.3.3. Thanh toán, hạch toán và quản lý số tiền thu được từ đấu giá . 63
4.3.4. Các vấn đề khác 64
4.3.5. Căn cứ để xác định giá sàn . 65
4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì 66
4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Việt Trì giai
đoạn 2007- 2010 . 66
4.4.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án điển hình
71
4.4.2.1. Dự án khu vùc däc tuyÕn ®-êng tõ ®-êng TrÇn Phó vµo trung
tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè . 71
4.4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà vườn đồi Ong Vang
địa điểm phường Tân Dân - thành phố Việt Trì . 75
Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì do Chủ tịch UBND thành phố
Việt Trì quyết định tại Quyết định số 2327/2007/QĐ-UBND ngày
13/7/2007. Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: 75
4.4.2.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực băng 1, tổ 9, phố Tân
Xuân, phường Tân Dân 80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ . 83
4.5.1. Hiệu quả kinh tế 83
4.5.2.Hiệu quả xã hội 86
4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 87
4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ 88
4.6.1. Công tác tổ chức . 88
4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 89
4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 89
4.7. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ 90
Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. Kết luận . 92
5.2. Đề nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

Phần I
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Đất đai với vai trò và ý nghĩa to lớn theo quy định của Hiến pháp và Luật
Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Để chủ động và tạo sự yên tâm trong
đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai, Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông qua hành vi
giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai được chặt chẽ, hạn chế
những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cần thiết phải
có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
[20]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong
quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến
hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà
nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng
chính phủ, 2005). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường
đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó
thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
2
phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục
những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai
thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm
đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp
những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những
bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai
trong suốt một thời gian dài trôi nổi.
Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua thành phố Việt Trì đã
triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho
Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản
lý đất đai nên thành phố cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình
triển khai và thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp
phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2007 - 2010".
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Như đã biết, do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị
trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của
pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu,
biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là
đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Thành phố Việt Trì là một trong những địa phương đi đầu trong công
tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều
phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn
chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu v à đánh giá hiệu quả của
công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để
có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem
lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua 4 dự án điển
hình từ năm 2007 - 2010 trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ;
- So sánh giá trúng đấu giá với giá khởi điểm từ đó đưa ra kiến nghị với
UBND tỉnh nhằm xây dựng giá đất sát với giá thị trường hơn;
- Đưa ra ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế,
nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy;
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
4
Phần II
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định: BĐS là các tài
sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá ( Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là
BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
5
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được
coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng
hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng
đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
2.1.2. Thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh
cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính
trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thư ờng áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành
chính đối với thị trường đất đai.
Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng
đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể
áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS
đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo
quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.