Thạc Sĩ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
MỤC LỤC .
DANH MỤC CÁC TỪVIẾT TẮT .
PHẦN I MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñềtài .
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñềtài .
1.3 Mục ñích của ñềtài .
1.4 Yêu cầu của ñềtài .
PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thịtrường bất ñộng sản .
2.1.1 Bất ñộng sản .
2.1.2 Thịtrường bất ñộng sản
2.1.3 Một sốkhái niệm khác
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thịtrường bất ñộng sản trên thếgiới
2.2.1 Khái quát vềgiá ñất trên thếgiới .
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
2.2.3 ðấu giá ñất của một sốnước
2.3 ðất ñai, nhà ởtrong thịtrường BðS những năm qua
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ởnước ta
2.3.2 ðánh giá nhu cầu vềbất ñộng sản ởViệt Nam
2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sửdụng ñất ởViệt nam .
2.4.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sửdụng ñất .
2.4.2 Quá trình hình thành chủtrương ñấu giá ñất ởViệt Nam .
2.4.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sửdụng ñất
PHẦN III ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
3.1 ðối tượng nghiên cứu .
3.2 Nội dung nghiên cứu
3.3 Phương pháp nghiên cứu .
3.3.1 Phương pháp kếthừa các tài liệu liên quan
3.3.2 Phương pháp ñiều tra thống kê
3.3.3 Phương pháp xửlý sốliệu bằng các phần mềm máy tính
3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp .
3.3.5 Phương pháp chuyên gia
PHẦN IV KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .
4.1 Khái quát về ñiều kiện tựnhiên, kinh tếxã hội quận Hoàng Mai, Hà Nội
.
4.1.1. ðặc ñiểm tựnhiên .
4.1.2. ðặc ñiểm kinh tếxã hội .
4.1.3. Mục tiêu phát triển .
4.1.4. Dựkiến phát triển ngành công nghiệp, dịch vụvà tiểu thủcông nghiệp
quận Hoàng Mai .
4.2 Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Hà
Nội .
4.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của Hà Nội về ñấu giá quyền
sửdụng ñất
4.2.2 Quỹ ñất ñểtổchức ñấu giá .
4.2.3 Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá QSDð.
4.2.4 Trình tựcác bước nộp hồsơdự ñấu giá, mởphiên ñấu giá và xét
giá
4.2.5 Thủtục sau khi ñấu giá
4.2.6 Quản lý và sử dụng tiền thu ñược từ ñấu giá quyền sử dụng
ñất
4.3 Kết quả ñấu giá tại một sốdựán ñiều tra
4.3.1 Khu ñô thị ðền Lừ II – Quận Hai Bà Trưng (từnăm 2004 ñã
ñược ñiều chỉnh ñịa giới và thuộc quận Hoàng Mai)
4.3.2- Dựán ñấu giá quyền sửdụng ñất Khu Sóng Hoàng phường Mai
ðộng, quận Hoàng Mai, Thành phốHà Nội .
4.3.3 Dựán ñấu giá quyền sửdụng ñất Khu ðất kẹt phường Hoàng
Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phốHà Nội .
4.4 ðánh giá hiệu quảcủa công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất qua một sốDự
án ñấu giá quyền sửdụng ñất .
4.4.1 Hiệu quảkinh tế .
4.4.2 Hiệu quảxã hội
4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý Nhà nước
4.5 Một sốhạn chếcủa công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất
4.5.1 Công tác tổchức .
4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá .
4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị
4.6 Một số ñềxuất ñối với công tác ñấu giá ñất
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀNGHỊ
5.1. Kết luận .
5.2. ðềnghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN I
MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñềtài
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế- xã hội ởnước ta, cơchếkinh tế
thịtrường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tếphát triển
mạnh và một xu hướng tất y ếu là mọi y ếu tốnguồn lực ñầu vào cho sản xuất
và sản phẩm ñầu ra ñều phải trởthành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không
phải là ngoại lệ. ðểphát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụsựnghiệp
công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từnăm 1993 Thủtướng Chính phủ ñã
cho phép thực hiện chủtrương sửdụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơsởhạ
tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một sốthành quảlàm thay ñổi
bộmặt của một số ñịa phương, nhưng trong qúa trình thực hiện ñã bộc lộmột
sốkhó khăn tồn tại nhưviệc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñểthanh toán chưa
có cơsở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ðểkhắc phục
những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơchế ñối
với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơsởhạtầng theo hướng ñấu thầu dự
án hoặc ñấu giá quyền sửdụng ñất. Mặc dù mới ñược thực hiện thí ñiểm tại
một sốtỉnh, thành phốvà còn một sốbất cập nhưchưa tạo ñược cơhội cho
người thu nhập thấp, dễ ñểxảy ra tình trạng rửa tiền nhưng công tác ñấu
giá quyền sửdụng ñất ñã thực sựlà m ột hướng ñi mới cho thịtrường bất ñộng
sản ởnước ta. Nhằm phân tích, ñánh giá cơsởpháp lý, cơchếthực hiện và
hiệu quảkinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai, chúng tôi ñã thực hiện ñềtài:
"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sửdụng ñất trên ñịa bàn quận
Hoàng Mai, thành phốHà Nội".
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñềtài
Như ñã biết, do sựchênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá ñất trên thị
trường nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp
luật ñã liên kết, móc nối với một sốcán bộcó thẩm quyền quan liêu, biến chất
“moi ñất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dựán”, thực chất là ñem ñất
của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơsở
chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñểthu tiền khi giao ñất ởhầu hết các ñịa
phương trong cảnước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quảbất lợi cho Nhà nước. Vì vậy ñểtạo thêm
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu về ñất cho nhân dân,
ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quảtrong sửdụng ñất, Nhà nước cần
nghiên cứu, tổchức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá
ñất.
Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quảcao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổchức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời
gian qua Hà Nội ñã cho thực hiện ñấu giá ñất theo nhiều hình thức khác nhau,
mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chếkhác nhau. Vì vậy cần tiến
hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quảcủa công tác ñấu giá ñất qua các dựán
khác nhau với các phương án ñấu giá khác nhau ñểcó thể ñềxuất và góp ý
giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại nhiều hiệu quảnhất.
1.3 Mục ñích của ñềtài
- ðánh giá hiệu quảcủa ñấu giá quyền sửdụng ñất qua một sốdựán
trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, Thành phốHà Nội;
- Góp ý kiến và ñềxuất giải pháp ñểhoàn thiện quy trình, cơchếnhằm
tăng cường công tác ñấu giá ñất hiệu quảhơn.
1.4 Yêu cầu của ñềtài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sửdụng
ñất của Trung ương và ñịa phương liên quan ñến ñấu giá ñất, ñánh giá công
tác ñấu giá quy ền sửdụng ñất;
- Sốliệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộtin cậy;
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sửdụng ñất;
- Kết quảnghiên cứu phải ñảm bảo cơsởkhoa học và thực tiễn.
PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thịtrường bất ñộng sản
2.1.1 Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tếvà pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại bất
ñộng sản và ñộng sản; mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác
nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền
với ñất ñai. ỞViệt Nam tại ðiều 181 Bộluật Dân sự ñã quy ñịnh “ Bất ñộng
sản là các tài sản không thểdi dời ñược bao gồm: ñất ñai; nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với ñất ñai, kểcảtài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật
quy ñịnh”.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau vềphạm vi giao dịch ñất ñai trên thịtrường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ , các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thịtrường BðS,
Trung Quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sởhữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sửdụng ñất.
Ởnước ta cũng vậy, không phải tất cảcác loại BðS ñều tham gia vào
thịtrường BðS. Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Thí dụ: các công
trình hạtầng mang tính chất công cộng sửdụng chung; ñất ñai là BðS nhưng
theo pháp luật vềchế ñộsởhữu ởnước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá,
mà chỉcó quy ền sửdụng ñất, cụthểhơn là QSD một sốloại ñất và của một số
ñối tượng cụthểvà trong những ñiều kiện cụthểmới là hàng hoá trong thị
trường BðS.
Thực chất hàng hóa trao ñổi trên thịtrường bất ñộng sản ởViệt Nam
là trao ñổi giá trịquyền sửdụng ñất có ñiều kiện và quyền sởhữu các tài sản
gắn liền với ñất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1
Bộ Tài chính (2005) Thông tư số: 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005
Hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản nhà nước
ñểbán ñấu giá,Hà Nội.
2
Bộ Tài chính (9/2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất
ñộng sản,Hà Nội.
3
BộTài nguyên và Môi trường – Chương trình tăng cường năng lực quản
lý dất ñai và môi trường (6/2005), Báo cáo Hội thảo ñịnh giá ñất ởViệt
Nam,Hà Nội.
4
BộTài nguyên và Môi trường (2003), Báo cáo sốliệu thống kê ñất ñai
năm 2003,Hà Nội.
5
BộTài nguyên và Môi trường (2003), Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành
Luật ðất ñai (1993-2003),Hà Nội.
6
BộTài nguyên và Môi trường (2004), Quy hoạch sửdụng ñất ñến năm
2010 và Kếhoạch sửdụng ñất ñến năm 2005 của cảnước, Hà Nội.
7
BộTài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật
ðất ñai 2003,NXB Bản ñồ, Hà Nội.
8
BộTài nguyên và Môi trường (2005), Báo cáo vềtình hình sửdụng ñất
nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp, Hà Nội.
9
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số
30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của BộTài chính và BộTài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sửdụng ñất ñểthực hiện nghĩa vụtài chính,Hà Nội.
1
0
BộXây dựng – BộKHðT – BộTNMT – BộTC (2003), Báo cáo Hội
thảo Phát triển và quản lý thịtrường BðS Việt Nam, Hà Nội.
1
1
Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy ðiển về ñổi mới hệ thống ñịa
chính (2001), Chiến lược ñịnh giá ñất ởViệt Nam, ñềxuất vềtổchức, Hà
Nội.
1
2
Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy ðiển về ñổi mới hệthống ñịa
chính (2002), Giáo trình ðịnh giá ñất, Hà Nội.
1
3
Chu Văn Thỉnh (2000), Cơ sở khoa học cho việc hoạch ñịnh các chính
sách và sửdụng hợp lý quỹ ñất ñai, ðềtài nghiên cứu khoa học ñộc lập
cấp nhà nước, Hà Nội.
1
4
Chính phủ(2004),Nghị ñịnh số181/2004/Nð-CP của Chính phủngày
29/10/2004 vềthi hành Luật ðất ñai, Hà Nội.
1
5
Chính phủ(2004), Nghịquyết số06 của Chính phủngày 19/5/2004 vềmột
sốgiải pháp phát triển lành mạnh thịtrường bất ñộng sản, Hà Nội.
1
6
Chính phủ (2005), Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của
Chính phủvềbán ñấu giá tài sản,Hà Nội.
1
7
Khoa Luật - ðại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo Xây dựng cơsở
pháp lý vềthịtrường quyền sửdụng ñất ởViệt Nam, Hà Nội.
1
8
Nguyễn ðình B ồng (2005), Nghiên cứu ñổi mới hệth ống quản lý ñất ñai ñể
hình thành và phát triển thịtrường bất ñộng sản ởViệt Nam, ðềtài nghiên
cứu khoa học ñộc lập cấp Nhà nước, Hà Nội.
1
9
Nguyễn Thanh Trà, Nguy ễn ðình Bồng (2005) giáo trình thị tr ường BðS,
NXB Nông nghiệp – Hà Nội
2
0
Nguyễn Thanh Trà, HồThịLam Trà (2004), Bài giảng ðịnh giá ñất dành cho
cao học,Hà Nội.
2
1
Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng ñịnh giá ñất dành cho cao h ọc,Hà Nội.
2
2
Nhan ái Tĩnh - ðại h ọc Chính trịBình ðông - ðài Loan (1999) Phân tích lý
luận vềsửdụng ñất nông nghiệp, (Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội.
2
3
Paula Samuelson, Wiliam D.Nordhaus - Chương 14 - ðất ñai và vốn,
Kinh tế học, (Vũ Cương, ðinh Xuân Hà, Nguy ễn Xuân Nguyên, Trần
ðình Toàn dịch), Nhà xuất bản Thống kê,Hà Nội.
2
4
Quốc hội (1995), BộLuật Dân sự, NXB Chính trịQuốc gia, Hà Nội
2
5
Quốc hội (2003), Luật ðất ñai, NXB Chính trịQuốc gia, Hà Nội
2
6
Rort R.O., H.G. Collin (2001), ðịnh giá ñất và ñền bù thiệt hại về ñất ở,
(Mai Mộng Hùng dịch), Tạp chí ñịa chính số4 tháng 5/2002.
2
7
Tạp chí ñịa chính (2001) Các văn bản pháp luật vềquản lý ñất ñai và ño
ñạc bản ñồban hành từ1998 ñến tháng 6/2001,NXB Bản ñồ, Hà Nội.