Thạc Sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 -2010

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài . 1
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài . 2
* Mục đích 2
* Yêu cầu 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1.1. Bất động sản 3
1.1.2. Thị trường bất động sản 3
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT . 4
1.2.1. Khái niệm về giá đất . 4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất . 5
1.2.2.1. Địa tô 5
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng 6
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu . 6
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 8
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất . 10
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất . 12
1.2.5. Các khái niệm liên quan 13
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI . 15
1.3.1. Trung Quốc . 15
1.3.2. Đài Loan 17
1.3.3. Nhật Bản . 18
1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM . 20
1.4.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam 20
1.4.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 20
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
iv
1.4.1.2. Hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam 22
1.4.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 . 23
1.4.3. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất . 26
1.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương . 28
1.4.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội 28
1.4.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng 29
1.4.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh . 30
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 32
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 32
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU . 32
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Lương, tỉnh
Thái Nguyên . 32
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên . 32
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt . 33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất . 33
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 33
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê . 33
2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 33
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 34
2.4.5. Phương pháp chuyên gia . 34
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƯƠNG . 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên . 35
3.1.1.1. Vị trí địa lý . 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
v
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo . 35
3.1.1.3. Khí hậu . 37
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên tự nhiên 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 37
3.1.2.1. Kinh tế 37
3.1.2.2. Dân số và lao động . 38
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng . 40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất đai 40
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ LƯƠNG41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lương 44
3.2.3. Biến động đất đai huyện Phú Lương giai đoạn 2005 - 2010 46
3.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ LƯƠNG TRONG THỜI GIAN QUA 47
3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lương 47
3.3.1.1. Văn bản của tỉnh Thái Nguyên 47
3.3.1.2. Văn bản của huyện Phú Lương 48
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 50
3.3.2.1 . Đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 50
3.3.2.2. Người không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 50
3.3.2.3. Điều kiện của các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất 50
3.3.2.4. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá . 50
3.3.2.5. Đăng ký tham gia đấu giá 52
3.3.2.6. Giá khởi điểm đấu giá 52
3.3.2.7. Hình thức và trình tự đấu giá . 53
3.3.2.8. Quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 54
3.3.2.9. Các vấn đề khác . 56
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
vi
3.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 57
3.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG 57
3.4.1. Khu dân cư phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên . 59
3.4.2. Đấu giá tại khu dân cư Thác Lở - thị trấn Đu . 60
3.4.3. Đấu giá tại khu dân cư xóm Xuân trường - xã Ôn Lương 64
3.4.4. Đấu giá các lô đất tại khu dân cư Chợ Yên Đổ - xã Yên Đổ 66
3.4.5. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 04 khu quy hoạch dân cư 68
3.4.6. So sánh giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường . 78
3.4.7. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất 80
3.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG . 81
3.5.1. Hiệu quả kinh tế 81
3.5.1.1. Đối với Nhà nước 81
3.5.1.2. Đối với người sử dụng đất . 83
3.5.2. Hiệu quả xã hội . 84
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 85
3.5.4. Hiệu quả môi trường . 86
3.6. MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 87
3.6.1. Công tác tổ chức . 87
3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 87
3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 88
3.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . 90
KẾT LUẬN . 90
KIẾN NGHỊ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 93

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu lên
công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ
chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát
huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất
nước. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày
19/5/2004 đã nêu rõ trong mục tiêu phát triển thị trường bất động sản là “Khai
thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; đặc biệt là bất động sản nhà đất,
phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế
- xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước”.[14]
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Thị trường bất động sản là một trong
những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường bởi thị trường này liên quan
trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các
mặt trong nền kinh tế quốc dân. Ngoài ra, bất động sản còn là tài sản lớn của từng
hộ gia đình, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Thị trường bất động
sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. [40].
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, góp phần kích thích sản xuất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
2
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về
nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Với mục tiêu phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả
của đấu giá quyền sử dụng đất để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng thời
nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua công tác đấu
giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2007-2010”.
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài
* Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số khu quy
hoạch dân cư đã đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên;
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế, biện pháp để công
tác đấu giá hiệu quả hơn;
* Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động
sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các
tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.[27]
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEANThailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động
sản; Trung Quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch
trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở h ữu Nhà nước không được
mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham
gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động
sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng
chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất
đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai
không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất
một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới
được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[37]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
4
tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế
của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho
đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các
vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các
nguồn lực tài chính cho nền kinh tế . Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của
bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. [11]
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao
đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. [12], [24].
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp . Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường,
giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương
diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [30].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh
tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác
định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [4].