Luận Văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

luận văn năm 2013
MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết đề tài 1
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích nghiên cứu 2
1.2.2. Yêu cầu 2
Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai 3
2.1.1. Vai trò của đất đai 3
2.1.2. Đặc điểm của đất đai 4
2.2. Bất động sản và thị trường bất động sản 6
2.2.1. Khái niệm bất động sản 6
2.2.3. Thị trường bất động sản 8
2.3. Giá đất 8
2.3.1. Khái niệm giá đất 8
2.3.2. Các loại giá đất 9
2.4. Quyền sử dụng đất 10
2.4.1. Khái niệm quyền sử dụng đất 10
2.4.2. Tính chất của chế độ sử dụng đất 10
2.4.3. Một số quyền chung của người sử dụng đất 11
2.5. Đấu giá quyền sử dụng đất 11
2.5.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 11
2.5.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất 12
2.5.3. Nguyên tắc, yêu cầu trong đấu giá quyền sử dụng đất 12
2.5.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 13
2.5.5. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 14
2.5.6. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 15
2.5.7. Khái quát về tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 21
3.2. Nội dung nghiên cứu 21
3.3. Phương pháp nghiên cứu 21
Phần 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thừa Thiên Huế 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 23
4.1.2. Khái quát tình hình điều kiện kinh tế - xã hội 25
4.1.3. Khái quát về hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2012 30
4.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 33
4.2.1. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 33
4.2.2. Đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Thừa Thiên Huế 35
4.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 37
4.2.4. Kết quả đấu giá qua một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 42
4.3. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 61
4.3.1. Hiệu quả về kinh tế 61
4.3.2. Hiệu quả xã hội 65
4.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 66
4.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 67
4.4.1. Ưu điểm 67
4.4.2. Một số hạn chế .67
4.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất 70
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
5.1. Kết luận 71
5.2. Kiến nghị 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73


Phần 1MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết đề tài
Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta phát triển và vận động theo cơ chế thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai.
Mặt khác, trên thực tế có hai loại giá đất chính là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Giữa hai loại giá đất có sự chênh lệch khá lớn, đặc biệt là ở những nơi thị trường chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động. Sự chênh lệch giá đất này sẽ gây thất thu một nguồn thu ngân sách lớn, tạo cơ hội cho những kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi. Do đó, để tạo ra sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.[8], [15], [16] [17], [18]
Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường.
Tỉnh Thừa Thiên Huế là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất từ đầu năm 2009. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh.[4], [10]
Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế”.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế qua một số dự án điển hình.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương (Luật đất đai 2003, khung giá đất, văn bản quy định đấu giá quyền sử dụng đất ).
- Số liệu điều tra phải khách quan, đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến phải đảm bảo tính khách quan, tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.