Thạc Sĩ đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên q

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU . 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI . 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI . 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài . 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài . 8
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11
1.2.1. Khái niệm về định giá đất 11
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất 12
1.2.3. Các phương pháp định giá đất 14
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17
1.2.5. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới . 22
1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23
1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG 28
1.3.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng . 28
1.3.2. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng trên thế giới 32
1.3.3. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam . 37
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
1.3.4. Sơ lược về kết quả nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến giải
phóng mặt bằng . 40
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 42
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU . 42
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU . 42
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 42
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 44
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU . 46
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN . 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên . 46
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội . 47
3.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của
huyện Yên Sơn 47
3.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005
đến 2009 . 52
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54
3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 đến 2009 54
3.2.2. Các phương pháp định giá đã được áp dụng tại huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55
3.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 . 57
3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện
Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69
3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên
Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 . 72
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005
đến 2009 84
3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 . 87
3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện
Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009. 90
3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên
Sơn từ 2005 đến 2009 91
3.4. ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 . 92
3.4.1. Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp . 92
3.4.2. Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp . 94
3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hưởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . 101
1. KẾT LUẬN . 101
2. ĐỀ NGHỊ . 102

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số .
làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy
nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đ ai chỉ có hạn và
không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày
càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở
các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính .
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng
đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn . bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải
phóng. Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một
loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt
ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc
quản lý điều tiết trên thị trường. Và những quy định về định giá đất đai ra đời
cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng.
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
2
một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai được
định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị
trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước
về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công
tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được
tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả . Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm
địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở
nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém.
Dân số của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km
2
.
Người dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn
hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện.
Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và
nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc
biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy
hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số
nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác
định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3
số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít như ng chi ngân sách về
đất đai thì nhiều . Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các
ngành quan tâm. Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra đối với các nhà
quản lý là phải làm sao để xây dựng mối quan hệ qua lại một cách thống nhất
giữa công tác định giá đất với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Đây
được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì và phát
triển kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi địa phương. Từ những yêu cầu thực tế
nêu trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh
hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
* Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng
mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang được tốt hơn.
* Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đề tài nhằm đạt được 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá được thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá được ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt
bằng tại huyện Yên Sơ n, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Số liệu thu thập được phải đảm bảo tính dại diện , khách quan,
trung thực ;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
4
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều
tra với các quy định của pháp luật;
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu thu
thập được với các quy định của pháp luật, đồng thời phải xuất phát từ cả 2
nguồn số liệu là thứ cấp và sơ cấp;
- Các giải pháp đề xuất phải sát với thực tiễn, có tính khả thi cao.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ ảnh hưởng giữa
định giá đất với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Số liệu của đề tài có thể dùng đề tham khảo cho công tác định giá đất,
công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của địa
phương; góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nói riêng
và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Theo pháp luật đất đai thì giá đất (hay còn gọi là giá trị của quyền sử
dụng đất) được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm trên cơ sở dựa
theo khung giá chung quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm
2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định này. Giá đất theo quy
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng tại địa phương. Ngày 27 tháng 7 năm 2007, Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP có bổ sung thêm một số phương pháp mới xác định giá
đất, đó là:
“+ Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
+ Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.” [7].
Từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì giá đất
của các địa phương quy định có sát gần với giá đất ngoài thị trường. Tuy vậy,
nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường.