Tài liệu đăng ký giao dịch bất động sản trong luật dân sự pháp và so sánh với việc đăng ký giao dịch bảo đảm

ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG LUẬT DÂN SỰ PHÁP VÀ SO SÁNH VỚI VIỆC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM Ở VIỆT NAM.
THS. ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP – Khoa Kinh tế – Luật, ĐHQG thành phố Hồ Chí Minh
Việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật dân sự Pháp là một cơ chế hữu hiệu cho việc bảo vệ quyền lợi của bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có liên quan đến bất động sản. Trong khi đó, luật Việt Nam chỉ quan tâm đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm, mà cụ thể là hợp đồng thế chấp theo quy định của Nghị định 163/CP năm 2006. Và hiện nay vẫn tồn tại song song bên cạnh Nghị định này một Nghị định khác cùng điều chỉnh vấn đề về đăng ký giao dịch bảo đảm, đó là Nghị định 08/CP năm 2000. Tuy nhiên, cả hai Nghị định này hiện vẫn còn nhiều điểm chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế. Để bảo vệ quyền lợi của các bên có quyền một cách thật sự có hiệu quả, các quy định của pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực này cần thiết phải được hoàn thiện nhanh chóng.
Chế định đăng ký giao dịch bất động sản trong luật dân sự của Pháp xuất hiện từ khá sớm trong lịch sử. Bắt đầu với Đạo luật số 9 tháng Gặt hái năm 17951 về thế chấp tài sản, vấn đề đăng ký đặt ra một cách có hệ thống đối với tất cả các giao dịch thế chấp tài sản với mục đích nhằm khuếch trương các giao dịch thế chấp tài sản, đưa các giao dịch này vào sự quản lý một cách có tổ chức của pháp luật. Tuy nhiên, đạo luật này nhanh chóng bị hủy bỏ bởi đạo luật được ban hành sau đó vào năm 1798. Đó là đạo luật số 11 tháng Sương mù (ngày 01/11/1798) và vấn đề đăng ký giao dịch thế chấp lại được đặt ra với mục đích mới quan trọng và rõ ràng hơn trước, nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ nợ nhận thế chấp. Đạo luật này thiết lập một hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch thế chấp trong tất cả các đơn vị hành chính cấp quận, cơ quan này chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký với hai nhóm giao dịch khác nhau, vào sổ đăng ký giao dịch thế chấp và ghi nhận quyền ưu tiên2 đối với một số chủ nợ và đăng ký việc sao lại3 các giao dịch được thiết lập trên bất động sản. Với loại đăng ký thứ hai này, cơ quan đăng ký sẽ “sao chép” một phần hay toàn văn giao dịch có liên quan đến bất động sản, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc định đoạt, chuyển nhượng bất động sản, các sao chép này được lưu giữ tại cơ quan đăng ký như một biện pháp đăng ký đích thực.
Việc không đăng ký các giao dịch phải đăng ký theo luật này sẽ dẫn đến kết quả là hợp đồng thế chấp hay các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nói chung sẽ không phát sinh giá trị đối kháng với người thứ ba. Hay nói cách khác là các giao dịch này chỉ có giá trị pháp lý trong quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch mà không phát sinh giá trị pháp lý đối với người thứ ba, tức là các bên không thể viện dẫn việc xác lập giao dịch để bảo vệ quyền của mình đối với một người thứ ba có liên quan. Có thể nói, các quy định ban đầu này về đăng ký giao dịch bất động sản ở Pháp nhìn chung đã rất tiến bộ so với các quy định cùng thời kỳ trong các lĩnh vực pháp lý khác.
Ngay từ những ngày đầu xuất hiện, chế định này đã thể hiện một cách rất rõ ràng sự quan tâm của những người làm luật thời kỳ này đối với các giao dịch bảo đảm, các giao dịch bảo đảm có liên quan đến bất động sản cần phải được quản lý một cách chặt chẽ bởi Nhà nước. Việc đăng ký cũng không dừng lại ở ý nghĩa đơn thuần là để quản lý các giao dịch loại này, mà còn có ý nghĩa đáp ứng được yêu cầu minh bạch, công khai hóa tình trạng pháp lý của các tài sản là bất động sản nhằm thúc đẩy giao dịch dân sự, kinh tế phát triển.
Luật hiện hành về đăng ký giao dịch bất động sản của Pháp bắt đầu từ năm 1955 bằng Nghị định ban hành ngày 04/01/1955. Nghị định này được đưa vào Bộ Luật Dân sự Pháp và cho đến ngày nay đã được bổ sung qua nhiều lần, nhưng các quy định cơ bản của Nghị định vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý của nó. Đến thời kỳ này, các nhà làm luật Pháp không đơn giản chỉ quan tâm đến các giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như thời kỳ trước mà vấn đề đăng ký hầu hết các giao dịch quan trọng liên quan đến bất động sản đã được đặt ra.
1. Mục đích pháp lý của việc đăng ký giao dịch bất động sản
Mục đích pháp lý hay ý nghĩa thực sự của việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật của Pháp không khác với việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong luật Việt Nam hiện hành. Tuy nhiên, trước tiên cần khẳng định có sự khác biệt trong lĩnh vực đăng ký các giao dịch có liên quan đến bất động sản trong luật Việt Nam và luật của Pháp.
Theo các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự Việt Nam (BLDS) 2005, Nghị định 163/CP ban hành năm 2006 thì các giao dịch về bất động sản ở Việt Nam chia thành hai nhóm, các giao dịch bảo đảm được xác lập trên bất động sản và các giao dịch khác không phải là giao dịch bảo đảm.
Nếu là các giao dịch bảo đảm (thế chấp, cầm cố theo quy định của Điều 326 BLDS Việt Nam hiện hành, thì đối tượng của biện pháp cầm cố là các tài sản nói chung, tức có thể là động sản và cũng có thể là bất động sản) thì bên cạnh việc công chứng, chứng thực theo luật chung, giao dịch đó còn cần thiết phải được đăng ký tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền. Các giao dịch bất động sản còn lại thì không cần phải đăng ký, hay nói cách khác là các quy định hiện hành không thiết lập quy chế pháp lý cho việc đăng ký các giao dịch này. Tuy trong Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm 2008 có đề cập đến một số các giao dịch khác như bán có thoả thuận chuộc lại hoặc bán hàng thông qua đại lý đối với tài sản là động sản và giao dịch dân sự khác nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên, cho đến bây giờ việc đăng ký chỉ đặt ra với các giao dịch bảo đảm đã được xác định trong phạm vi hẹp sau đây.