Đồ Án DA382 - Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết

Lời nói đầu

Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai .đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất . trở nên sôi động và thị trường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn.
Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang được các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân cư.
Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tượng này.
Vì những lý do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết”
- Mục đích nghiên cứu
Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt, là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng những kiến thức tổng hợp đã được nghiên cứu từ những năm trước mà còn là nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương trình đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trường không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chương I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động như thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội như thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước có liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ.
- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nước trong mối quan hệ với thị trường nhà đất. Nhưng ở nước ta thị trường BĐS ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hưởng tới các lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phương khác. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta và nước ngoài.
- Phương pháp nghiên cứu.
Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng cần phải có phương pháp. Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử là hai phương pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt nam. Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện tượng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng.
- Nội dung nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau:

Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai.
Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.
Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu.