Luận Văn Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư & phát triển C

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường mở, Việt Nam gia nhập WTO, hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò hết sức quan trọng, nó được xem như là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Các ngân hàng thương mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư đang góp một phần to lớn trong sự phát triển chung của nề kinh tế. Trong điều kiện nước ta là một nước đang phát triển thì việc gia tăng các dự án đầu tư là điều tất yếu, đặc biệt là các dự án đầu tư bất động sản như xay dựng nhà chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê hiện đại, các khu công nghiệp, các đô thị mới Các dự án này mạng lại nguồn lợi nhận đáng kẻ cho ngân hàng nhưng cũng không tránh khỏi một số sai sót trong quá trình thực hienj cho vay các dự án đầu tư bất động sản làm ảnh hưởng không tốt đến tình hình tài chính của ngân hàng.
Vấn đề đặt ra là làm sao hạn chế tối đa những rủi ro có thể ảnh hưởng đến ngân hàng khi cho vây các dự án đầu tư bất động sản. Muốn như vậy thì những dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo tốt công tác chuẩn bị đầu tư, trong đó có việc lập , thẩm định và phê duyệt dự án . Chính vì vậy, vai trò lớn của công tấc thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản là không thể phủ nhận.
Hơn nữa, một yêu cầu có tính nguyên tắc đối với ngân hàng trong hoạt động đâu tư tín dụng là phải xem xét, lựa chọn những dự án đầu tư thực sự có hiệu quả vừa mạng lại lợi ích cho nền kinh tế, vừa phải đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư. Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản là nghiệp vự trọng yếu giúp các gân hàng thực hiện yêu cầu này.
Trước tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng nên trong quá trình thực tập em đã chọn đề tài chuyên đề tốt nghiệp:
“Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư & phát triển Cầu Giấy ”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nhằm các mực tiêu sau:
- Hệ thống, khái quát hóa những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản.
- Đánh giá mặt đạt được, chưa đạt được thông qua thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại chi nhánh BIDV Cầu Giấy.
- Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại chi nhánh BIDV Cầu Giấy.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của chuyên đề là những vấn đề liên quan đến BĐS, đầu tư BĐS, cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư BĐS, nêu lên thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại BIDV Cầu Giấy trong những năm qua. Từ đó đề xuất các biện pháp biện pháp nâng cao hiệu quả của công tác này.
Phạm vi nghiên cứu: Do đay là lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên chuyên đề sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động thẩm định tài chính dự án đàu tư bất động sản tại chi nhánh BIDV Cầu Giấy.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận. Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng thêm phương pháp
thống kê, phân tích tổng hợp thực tiến hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản.
5. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần mục lục và lời nói đầu thì bố cục chuyên đề gốm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng BIDV- chi nhánh Cầu Giấy
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng BIDV- chi nhánh Cầu Giấy.
Em xin chân thành cám ơn sự chỉ bảo và hướng dẫn tận tính của thầy giáo Phạm Văn Bình và các anh chị phòng quan hệ khác hàng của ngân hàng BIDV Cầu Giấy đã giúp đỡ em hoàn thành bài viết này.
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4
1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1.1 Bất động sản. 4
1.1.1.1. Khái niện bất động sản. 4
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của Bất động sản. 4
1.2 DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.2.1. Đầu tư bất động sản. 5
1.2.1.1 Khái niệm: 5
1.2.1.2. Các loại hình đầu tư bất động sản. 5
1.2.2. Dự án đầu tư bất động sản. 6
1.2.2.1. Khái niệm 6
1.2.2.2. Phân loại dự án đầu tư(DAĐT) 6
1.2.2.3. Yêu cầu của một dự án đầu tư bất động sản. 7
1.3. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 8
1.3.1. Khái niệm: 8
1.3.2. Sự cần thiết khách quan phải thẩm định dự án đầu tư bất động sản: 8
1.3.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung của các ngân hàng thương mại 9
1.3.3.1. Thẩm định sự cần thiết và mục tiêu của DAĐT BĐS. 9
1.3.3.2. Thẩm định tính pháp lý của chủ đầu tư và DAĐT BĐS. 10
1.3.3.3. Thẩm định về phương diện thị trường. 11
1.3.3.4. Thẩm định về phương diện kỹ thuật công nghệ. 12
1.3.3.5. Thẩm đinh về phương diện tổ chức, quản trị dự án: 13
1.3.3.6. Thẩm định về phương diện kinh tế – xã hội, môi trường: 14
1.3.3.7. Thẩm định về phương diện tài chính của dự án đầu tư: 14
1.3.4. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá tài chính dự án đầu tư bất động sản: 15
1.3.4.1. Chỉ tiêu thông tin chung về dự án đầu tư: 15
1.3.4.2. Chỉ tiêu về vốn đầu tư: 15
1.3.4.3. Chỉ tiêu về quy mô đầu tư, loại hình đầu tư: 15
1.3.4.4. Chỉ tiêu tài chính dự án đầu tư: 16
1.3.4.5. Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay. 21
1.3.5. Những nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản. 23
1.3.5.1. Nhân tố chủ quan: 23
1.3.5.2. Nhân tố khách quan. 26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG BIDV – CHI NHÁNH CẦU GIẤY 28
2 1 MỘT VÀI NÉT VỀ BIDV – CHI NHÁNH CẦU GIẤY 28
2.1.1 Giới thiệu chung về Chi nhánh BIDV Cầu Giấy : 28
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển. 28
2.1.1.2. Chức năng và nhiệm vụ. 29
2.1.1.3. Cấu trúc tổ chức. 30
2.1.2. Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy trong giai đoạn 2008-2010 : 36
2.1.2.1. Công tác huy động vốn : 36
2.1.2.2. Công tác sử dụng vốn : 38
2.2. THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV - CẦU GIẤY 41
2.2.1. Các tiêu chuẩn, quy phạm, định mức kinh tế - kỹ thuật trong từng lĩnh vực cụ thể. 41
2.2.2. Quy trình thẩm định tài chính đối với dự án đầu tư bất động sản. 41
2.2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại chi nhánh BIDV Cầu Giấy. 43
2.2.3.1. Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn. 44
2.2.3.2. Thẩm định doanh thu và chi phí của dự án. 45
2.2.3.3. Thẩm định dòng tiền của dự án. 46
2.2.3.4. Thẩm định tính chính xác của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. 46
2.2.3.5. Thẩm định các yếu tố rủi ro có liên quan tới dự án đầu tư bất động sản. 49
2.3. VÍ DỤ MINH HỌA VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN VAY VỐN TẠI CHI NHÁNH BIDV CẦU GIẤY. 52
Thẩm định tài chính dự án : 53
“ Đầu tư Xây dựng Tòa nhà Căn hộ K80 Đường Bưởi”. 53
2.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV CẦU GIẤY 60
2.4.1. Những kết quả đạt được. 60
2.4.1.1. Về quy trình va các kỹ thuật thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn. 61
2.4.1.2. Về nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn. 63
2.4.3.1. Nhóm nguyên nhân chủ quan. 68
2.4.3.2. Nhóm nguyên nhân khách quan. 69
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 71
3.1. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV CẦU GIẤY 71
* Nhóm giải pháp về quy trình thẩm định: 71
* Nhóm giải pháp để hoàn thiện kỹ thuật phân tích thẩm định dự án: 72
* Nhóm giải pháp về nội dung thẩm định: 73
* Nhóm giải pháp đối với CBTĐ tài chính dự án đầu tư bất động sản: 74
* Nhóm giải pháp đối với cơ sở vật chất, trang thiết bị, thông tin phục vụ công tác thẩm định: 76
* Nhóm giải pháp về tổ chức và điều hành công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS 77
* Một số giải pháp khác: 78
3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƯỜNG CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV CẦU GIẤY 80
3.2.1. Kiến nghị đối với Nhà nước và các Sở ngành có liên quan. 80
3.2.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 81
3.2.3. Kiến nghị đối với chủ đầu tư. 82
KẾT LUẬN 84
PHỤ LỤC CÁC BẢNG CHI TIẾT ĐI KÈM VỚI CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ TÀI CHÍNH 86