Luận Văn Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công Ty TNHH Kiểm Toán Phương Đông ICA

Lời Mở Đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng như hiện nay, các doanh nghiệp đa quốc gia sẽ phải thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt chặt hơn nữa các khoản chi tiêu, trong đó có việc dè dặt mở rộng thêm văn phòng hoạt động, tuyển nhân viên nước ngoài sang làm việc. Bên cạnh đó, các công ty, tập đoàn đa quốc gia sẽ giảm thiểu người lao động nước ngoài đồng thời thay đổi chiến lược tập trung tuyển lao động nước ngoài là người độc thân thay vì người có gia đình. Đây cũng là tác nhân làm thay đổi nhu cầu về nhà ở, diện tích căn hộ, địa điểm, tiêu chuẩn nhà ở. Và áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh sẽ tác động mạnh mẽ đến sự năng động của thị trường Bất động sản
Thẩm định giá BĐS vốn là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá trình xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, bởi muốn định được giá BĐS thì phải thẩm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính , qua đó sẽ giúp người mua BĐS không bị vướng vào những rắc rối không đáng có khoi giao dịch BĐS. Lâu nay, việc thẩm định BĐS được tiến hành một cách tự phát, không theo một cơ sở khoa học nào nên không được sự tín nhiệm của khách hàng.
Nhận thấy tầm quan trọng cua vấn đề trên em chọn đề tài “Công tác thẩm định giá BĐS tại Công Ty TNHH Kiểm Toán Phương Đông ICA" làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề cuối khóa.
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu va đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông trong năm 2008 và năm 2009. Từ những thực trạng đó để đưa ra một số giải pháp nhằm mục đích hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định giá tại công ty trong quá trình không ngừng nâng cao chất lượng cũng như mở rộng phát triển để đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS nhằm các mục tiêu sau:
Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về thẩm định giá bất động sản;
Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông
Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của chuyên đề là những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản như: Các loại bất động sản, phương pháp định giá bất động sản
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên chuyên đề sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản
5. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần mục lục và lời nói đầu thì bố cục của chuyên đề gồm có 3 chương:
Chương I: Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định giá tại công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông
Chương III: Giải pháp nâng cao chất lương định giá tại công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định giá tại công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thể hoàn thành chuyên đề một cách tốt nhất
Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo trực tiếp hướng dẫn Vương Minh Phương và các thầy cô trong bộ môn Định giá tài sản trường Học Viện Tài Chính để chuyên đề cuối khoá của em hoàn thiện tốt hơn cả về mặt lý luận và mặt thực tiễn.
Do hạn chế về thời gian và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề thực tập này còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp, chỉ bảo của cô giáo và các anh chị để giúp em hoàn thiện đề tài của mình.

Mục lục

Lời Mở Đầu 1
chương I : lý luận cơ b;ản về thẩm định giá bất động sản 4
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 4
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản 5
1.1.1.3. Phân loại bất động sản 6
1.1.2. Thị trường bất động sản 7
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản 7
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 7
1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản 9
1.2. Thẩm định giá bất động sản 9
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 9
1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 10
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 11
1.2.4 Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản 13
1.2.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường 14
1.2.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) 14
1.2.5.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT) 14
1.2.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL) 15
1.2.5.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG) 15
1.2.5.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC) 15
1.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng trong điều kiện hiện nay 16
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 16
1.3.1.1. Cơ sở lý luận của phương pháp 16
1.3.1.2. Kỹ thuật định giá 16
1.3.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 18
1.3.2. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) 19
1.3.2.1. Cơ sở lý luận của phương pháp 19
1.3.2.2. Kỹ thuật định giá 20
1.3.2.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 20
1.3.3. Phương pháp chi phí giảm giá 21
1.3.3.1. Cơ sở lý luận của phương pháp 21
1.3.3.2. Kỹ thuật định giá 21
1.3.3.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 22
1.3.4. Phương pháp thặng dư 23
1.3.4.1. Cơ sở lý luận của phương pháp 23
1.3.4.2. Kỹ thuật định giá 23
1.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản 24
1.4.1. Xác định vấn đề 24
1.4.2. Lên kế hoạch 25
1.4.3. Thu thập tài liệu 25
1.4.4. Phân tích tài liệu và ước tính giá trị 26
1.4.5. Chuẩn bị báo cáo định giá 27
1.4.6. Báo cáo định giá 28
chương ii : thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phương đông 29
2.1. Khái quát về Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông ICA 29
2.1.1. Sự ra đời, phát triển và cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông ICA 29
2.1.1.1. Sự ra đời và phát triển của Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông ICA 29
2.1.1.2. Hoạt động kinh doanh tại Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông 29
2.2. Thông tin chung về Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông ICA 30
2.2.1 Văn phòng chính tại Hà Nội 30
2.2.2 Các dịch vụ PCA cung câp 30
2.2.3. Kinh nghiệm của PCA 31
2.2.4 Các giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản 31
2.3. Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông 33
2.4. Ví dụ thực tế 34
Kết luận chương II 61
Chương III : Giải pháp nâng cao chất lượng định giá trong doanh nghiệp tại công ty tnhh kiểm toán phương đông 62
3.1. Định hướng phát triển của Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông trong thời gian tới. 62
3.2 Những thành công và hạn chế cũng như một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phương Đông 63
3.2.1 Những thành công trong công tác định giá bất động sản 63
3.2.2. Tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong công tác định giá bất động sản 65
3.2.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá 67
3.2.3.1. Giải pháp từ phía nhà nước 67
3.2.3.2 Giải pháp từ phía Công ty Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản 70
3.2.4 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản ở nước ta hiện nay 73
3.2.4.1. Xác định rõ vai trò của thẩm định giá trong thị trường bất động sản 73
3.2.4.2. Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá 74
3.2.4.3. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở 74
3.2.4.4. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 75
3.2.4.5. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất 76
KếT LUậN 78