Luận Văn Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản và ý nghĩa chỉ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý
NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá
1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá
- Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá
là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định rõ”.
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá
Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vũ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh
ngày 25/5/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài
sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”
tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn”.
- Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là việc
đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản
cần thừa nhận là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng nhựng đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái
niệm mang tính tổng quát sau: “Thấm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.1.1.2. Đối tượng của thẩm định giá:
Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đối tượng thẩm
định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành
của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy
định của Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản
quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với
thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế.
Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây:
- Bất động sản;- Động sản;
- Doanh nghiệp;
- Các quyền tài sản.
1.1.1.3. Mục đích của thẩm định giá
 Đối với doanh nghiệp:
Dịch vụ thẩm định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro,
lành mạnh tài chính. Bên cạnh các mục đích cơ bản: phục vụ cho hoạt động vay ngân hàng, góp
vốn liên doanh, thành lập, giải thể doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp; quyết toán vốn đầu
tư; mua bán, chuyển nhượng, hạch toán kế toán, tính thuế; bảo hiểm và bồi thường tài sản; xử lý
nợ, xác định giá trị đầu tư . thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực”:
- Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu.
- Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, đưa ra các quyết
định đầu tư phù hợp.
- Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp.
- Tư vấn lựa chọn các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính.
- Cung cấp những kiến thức chuyên môn sâu để phân tích đánh giá về năng lực tài chính
doanh nghiệp, tư vấn cho các doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh và những
vấn đề liên quan khác .
 Đối với cá nhân:
- Bán hoặc cho thuê bất động sản hoặc một tài sản có giá trị nào đó.
- Xác định giá trị tổn thất làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền ra quyết định đền bù thích
hợp.
- Góp vốn đầu tư hoặc chứng minh năng lực tài chính.
- Làm căn cứ để chủ sở hữu quyết sách về giá của đối tượng thẩm định giá