Thạc Sĩ Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
NĂM - 2012

MỤC LỤC ( Luận văn dài 215 trang có File WORD)

LỜI CAM ĐOAN i
MỤC LỤC . ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH ix
LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 13
1.1. Một số khái niệm 13
1.1.1. Bất động sản và nhà ở . 13
1.1.2. Đô thị và nhà ở đô thị . 14
1.1.2. Đầu tư nhà ở . 16
1.1.3. Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở . 16
1.1.4. Hệ thống tài chính nhà ở . 19
1.1.5. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 21
1.2. Phân loại và đặc điểm của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 21
1.2.1. Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp (kênh phi chính thức) 22
1.2.2. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi 23
1.2.3. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên hệ thống tiết kiệm hợp đồng (CSH) 25
1.2.4. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp (ngân hàng trái phiếu thế chấp) 28
1.2.5. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở quy thị trường chứng khoán và thế chấp thứ cấp . 29
1.3. Vai trò, rủi ro và cấp độ phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 32
1.3.1. Vai trò của việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 32
1.3.2. Các rủi ro trong việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 34
1.3.3. Các cấp độ phát triển của hệ thống các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 40
1.4. Điều kiện và nhân tố tác động tới sự phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 41
1.4.1. Các điều kiện về kinh tế xã hội . 43
1.4.2. Các điều kiện về nền tảng thể chế - chính sách 44
1.4.3. Đánh giá tác động của các điều kiện phát triển tới các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 46
1.5. Chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 50
1.5.1. Nhóm chính sách tạo lập môi trường kinh tế - xã hội ổn định cho sự phát triển của phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 50
1.5.2. Nhóm chính sách lựa chọn xây dựng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị thích hợp 51
1.5.3. Nhóm chính sách phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đang hoạt động . 51
Tóm tắt Chương 1 54

CHƯƠNG 2: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ .56
2.1. Tổng quan về xu hướng phát triển tài chính nhà ở trên thế giới 56
2.2. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 57
2.2.1. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi NHTM . 57
2.2.2. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiết kiệm hợp đồng 61
2.2.3. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên hệ thống NHTC và quỹ tín thác đầu tư bất động sản 65
2.2.4. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên chứng khóan hóa tài chính nhà ở 72
2.3. Các bài học kinh nghiệm 76
2.3.1. Điều kiện phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 76
2.3.2. Đánh giá các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 79
2.3.3. Lựa chọn các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 83
2.3.4. Một số gợi ý cho Việt Nam 84
Tóm tắt Chương 2 86

CHƯƠNG 3: PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 87
3.1. Thực trạng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam 87
3.1.1. Khái quát chung về cơ cấu các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam . 87
3.1.2. Thực trạng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị chủ yếu tại Việt Nam 91
3.1.3. Đánh giá về thực trạng phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Việt Nam 107
3.2. Các nhân tố và điều kiện tác động tới sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam . 111
3.1.1. Nhóm nhân tố về điều kiện kinh tế xã hội 111
3.1.2. Nhóm nhân tố về thể chế và chính sách thị trường nhà ở và bất động sản . 116
3.1.3. Nhóm nhân tố về thể chế và chính sách thị trường tín dụng và chứng khoán 119
2.2.4. Đánh giá về điều kiện và nhân tố tác động tới phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 125
3.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển và điều kiện phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam . 128
3.3.1. Đánh giá về lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị từ góc độ hộ gia đình . 128
3.3.2. Đánh giá về tác động của các điều kiện phát triển tới các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam 135
3.3.3. Các vấn đề đặt ra để phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 138
Tóm tắt Chương 3 141

CHƯƠNG 4: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM .142
4.1. Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở đô thị Việt Nam đến năm 2020 142
4.1.1. Định hướng, triển vọng tổng thể kinh tế - xã hội 142
4.1.2. Dự báo về triển vọng phát triển kinh tế của Việt Nam đến năm 2020 . 143
4.1.3. Dự báo phát triển đô thị, nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu tài chính nhà ở đô thị 144
4.2. Quan điểm và định hướng phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Việt Nam giai đoạn 2011 - 2020 148
4.2.1. Quan điểm phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị giai đoạn 2011 -2020 . 148
4.2.2. Định hướng phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị đến năm 2020 150
4.3. Chính sách phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị . 152
4.3.1. Chính sách tạo lập môi trường phát triển . 152
4.3.2. Chính sách thiết lập các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị mới 156
4.3.3. Chính sách phát triển và kiểm soát rủi ro đối với kênh huy động vốn đầu tư nhà ở dựa trên tín dụng NHTM 163
4.3.4. Chính sách phát triển và kiểm soát rủi ro đối với kênh huy động vốn đầu tư nhà ở qua thị trường chứng khoán 166
Tóm tắt Chương 4 168

KẾT LUẬN 169
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 171
TÀI LIỆU THAM KHẢO 172
PHỤ LỤC .180
Phụ lục 1. Phương pháp thu thập thông tin phục vụ điều tra, khảo sát 180
Phụ lục 2. Mẫu phiếu điều tra 183
Phụ lục 3. Tính chất của các khoản cho vay thế chấp . 190
Phụ lục 4. Độ sâu tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới 192
Phụ lục 5: Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ 194
Phụ lục 6. Các hệ thống tài chính nhà ở tại Châu Âu 201

LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài Luận án
Có nhà ở là một nhu cầu và quyền lợi cơ bản của người dân, do vậy, nhiều nước trên thế giới coi chính sách nhà ở là một trong những chính sách cốt lõi nhất để phát triển kinh tế - xã hội quốc gia [80, tr.15]. Thị trường nhà ở đô thị có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với tăng trưởng kinh tế do có quan hệ trực tiếp với các thị trường chủ chốt khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động . Bên cạnh vai trò kinh tế, phát triển nhà ở đô thị còn tạo ra các ảnh hưởng ngoại ứng tích cực về xã hội và chính trị. Đã có nhiều nghiên cứu chứng minh mối tương quan cao giữa tỷ lệ có nhà ở của người dân với trình độ phát triển kinh tế, ổn định xã hội và trình độ văn hóa, mức sống của người dân đô thị. [58, tr. 35].
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc phát triển hữu hiệu các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở là một điều kiện tiên quyết để thị trường nhà ở đô thị vận hành tốt. Do nhà ở là tài sản có giá trị lớn so với thu nhập, đa số người dân chỉ có thể mua được nhà ở nếu việc thanh toán được chia nhỏ trong khoảng thời gian dài. Chính vì vậy, nếu không có các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đa dạng, hữu hiệu, thị trường nhà ở sẽ hoặc là không phát triển đủ mức, hoặc sẽ có mức giá vượt quá “tầm với” của đa số người dân hoặc kéo theo nhiều rủi ro tài chính [54, tr. 14]. Đồng thời với việc tạo thuận lợi cho người mua nhà, các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở còn giúp các công ty phát triển đất và nhà ở đô thị huy động vốn đầu tư nhằm tăng nguồn cung nguồn cung cho thị trường nhà ở. Chính vì vậy, Adela Nevitt [64] đã có nhận định được nhiều nghiên cứu khác trích dẫn, đó là “việc phát minh ra hoạt động cho vay thế chấp nhà ở có tầm quan trọng ngang với việc phát minh ra động cơ hơi nước đã làm thay đổi bộ mặt của nước Anh”. Tuy nhiên, nếu không được quản lý, giám sát chặt chẽ, việc huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ thống ngân hàng kéo theo rất nhiều rủi ro. Đã và đang có nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới có nguyên nhân từ yếu kém của hệ thống tài chính nhà ở.

Việt Nam hiện nay đang ở những bước đầu tiên của quá trình đô thị hóa, và sẽ sớm chuyển sang giai đoạn trung gian với tốc độ đô thị hóa cao hơn (vào cuối năm 2011 dân số đô thị chiếm 34% dân số toàn quốc, với tốc độ tăng trưởng 3,4% mỗi năm) [30, tr.6]. Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện đang phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung ở các kênh huy động vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng, tín dụng và huy động vốn phi chính thức. Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính khác còn ở trình độ phát triển thấp. Việc đa dạng hóa và đẩy mạnh phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị là một nhu cầu tất yếu trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang tăng cường đô thị hóa trong quá trình phát triển và hội nhập. Tuy nhiên, việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cũng phải rất thận trọng và được quản lý tốt nhằm kiểm soát các rủi ro tài chính tiềm ẩn, đặc biệt khi thị trường bất động sản phát triển quá mức, với mức giá tăng vọt (còn gọi là bong bóng bất động sản).
Với những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu đề tài Luận án “Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam" là có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn.