Luận Văn Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản - giải pháp mới ở thị trường bất động sản Việt Nam -

LỜI NÓI ĐẦU

Với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ

khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại tăng cao trong khi nguồn

cung hạn chế. Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và

được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị công

trình). Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là

các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hàng lại là vốn

ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi ro cho các ngân hàng. Do đó các ngân hàng

cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản.

Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư

vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá

trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào

được. Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có

những hướng giải quyết mới và trong đề tài của mình, nhóm nghiên cứu giới

thiệu đến công cụ chứng khoán hoá.

Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản sẽ giải quyết vướng

mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp để

người dân, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường. Hơn nữa, thị trường

các chứng chỉ được chứng khoán hoá sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều

quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, công ty tài chính, chứng khoán và ngân hàng tạo sự

liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản.

Vai trò huy động vốn và tạo sự liên thông trên thị trường tài chính là

không thể phủ nhận, nhưng bản chất của nó thể hiện ở việc đã tách bạch được

nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu. Chúng ta có thể hiểu chứng khoán bất động

sản là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng

khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại

diện, đồng thời cho phép các nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất

động sản này nhưng không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn

bộ bất động sản đó trong quá trình sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán bất

động sản này sẽ được giao dịch và chuyển nhượng tự do trên các sàn giao dịch

để tạo tính thanh khoản và đến khi toàn bộ dự án hoàn thành sẽ được bán đấu

giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng khoán bất động sản. Khi

đó những người có nhu cầu thực sự sẽ là những người sở hữu nhà.

Đi cùng với việc chứng khoán hoá sẽ kèm theo yêu cầu về minh bạch

thông tin. Việc cần thiết là hoàn thiện các tổ chức đánh giá xếp hạng tín dụng

đối với các chủ thể tham gia quá trình. Thông tin về các dự án bất động sản phải

được công khai và các bước tiến hành công bố thông tin tương tự như các doanh

nghiệp khi muốn niêm yết trên sàn chứng khoán, các dự án sẽ phải có bản giới

thiệu chi tiết về mục đích, quy mô dự án, tiến độ hoàn thành, nhu cầu vốn và các

chế tài đối với doanh nghiệp khi không hoàn thành đúng hẹn hoặc thông tin

công bố không chính xác từ phía cơ quan quản lý, tổ chức giám sát, tổ chức bảo

lãnh phát hành.

Với những nội dung đã trình bày về mặt yêu cầu và lợi ích của hoạt động

chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bất động sản, đề tài sẽ được bố trí

với bố cục như sau:

Chương I: Tổng quan về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động

sản.

Chương II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá các khoản cho vay thế

chấp tại Việt Nam.

Chương III: Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng

khoán hoá các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam.

Với bố cục đề tài như trên chương I nhằm mục đích giải thích về chứng

khoán hoá và lợi ích cũng như rủi ro của chứng khoán hoá, đồng thời cũng đưa

ra một số bài học từ một số quốc gia. Chương tiếp theo là tổng quan về thị

trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản và một số hình thức áp

dụng công cụ này tại Việt Nam. Và nội dung cuối cùng sẽ là một số giải pháp,

kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý và cơ chế chính

sách thuận lợi cho công cụ này phát triển.

Mặc dù đã cố gắng hoàn thành đề tài song do nhận thức còn hạn chế nên

đề tài không tránh khỏi sai sót, các thành viên của đề tài rất mong nhận được

những ý kiến đóng góp của hội đồng xét duyệt.