Thạc Sĩ Cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại thành phố hồ chí minh

1. Lý do chọn đề tài

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản.

Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng thương mại.

Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình là Mỹ

Thứ hai: Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá rủi ro đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, và nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản, đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền vững.

3. Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn ở:

1. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các Ngân hàng thương mại và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

2. Thời gian: Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2006-tháng 06/2009

3. Đề tài giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro mà không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro.

4. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển.

- Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet .

- Phương pháp thống kê so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu.

- Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng; các công trình tài liệu được công bố trên báo chí.

5. Nội dung nghiên cứu

Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản

Chương II: Thực trạng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM

Chương III: Các giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM

Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, luận văn còn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các bạn đọc quan tâm.
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH
LỜI MỞ ĐẦU .1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH 3
BẤT ĐỘNG SẢN .3
1.1. Thị trường bất động sản .3
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản 3
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản 3
1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản .5
1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản .9
1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại .10
1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản .10
1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) .10
1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp .11
1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng 11
1.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại 13
1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 13
1.2.2.2. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản .14
1.2.3. Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản 14
1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan .14
1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan .15
1.3. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng
thương mại 19
1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản .19
1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản .20
1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp .20
1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 20
1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ 21
1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản .22
1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học
kinh nghiệm đối với Việt Nam 23
1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ .23
1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ
các ngân hàng Mỹ .25
Kết luận Chương I .26
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .26
2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 26
2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam 26
2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản .28
2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
Thành phố Hồ Chí Minh .30
2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại 30
2.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
TP Hồ Chí Minh 32
2.2.3. Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản .35
2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại 35
2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp 37
2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàng vay .38
2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại 39
2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng
thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 42
2.3. Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương .44
2.3.1. Ưu điểm .44
2.3.2. Hạn chế 45
2.3.2.1. Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng .45
2.3.2.2. Liên quan đến vấn đề tác nghiệp 46
2.3.3. Nguyên nhân .47
2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay .47
2.3.3.2. Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại .47
Kết luận Chương II 50
CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .50
3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản .50
3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại
TP Hồ Chí Minh 51
3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động
sản 51
3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bất động sản .51
3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ
cấp bất động sản 53
3.2.2. Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả 54
3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp .58
3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng .58
3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả 60
3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản .61
3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước 62
3.3.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản .62
3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản .64
3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản 64
3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng 64
3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản 65
3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản .67
KẾT LUẬN CHƯƠNG III 70
KẾT LUẬN 71