Tiến Sĩ Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NĂM 2012

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC
CÁC HÌNH VẼ
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
. 11
BẤT ĐỘNG SẢN . 11
1.1. Thị trường bất động sản. 11
1.1.1. Khái niệm bất động sản 11
1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản 11
1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản . 12
1.1.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản . 15
1.1.4.1. Hàng hóa trên thị trường bất động sản 15
1.1.4.2. Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản . 16
1.1.4.3. Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản . 17
1.1.4.4. Giá cả hàng hóa bất động sản . 20
1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 25
1.1.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản 27
1.1.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản . 28
1.2. Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản 30
1.2.1. Khái niệm chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản . 30
1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản . 30
1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với quản lý và phát triển thị trường bất động sản . 31
1.2.4. Các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản 34
1.2.4.1. Thuế sở hữu (sử dụng) bất động sản 34
1.2.4.2. Thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản . 39
1.2.4.3. Thuế đăng ký bất động sản . 40
1.2.4.4. Thuế thu vào hoạt động thừa kế, biếu, tặng, cho bất động sản 41
1.2.4.5. Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản . 41
1.2.4.6. Các chính sách thu khác của Nhà nước về đất đai 42
1.2.5. Phương pháp xác định giá tính thuế bất động sản 43
1.2.5.1. Phương pháp xác định giá trị tính thuế BĐS theo giá thị trường 43
1.2.5.2. Phương pháp xác định giá trị tính thuế BĐS theo tiền cho thuê 47
1.2.6. Lý thuyết xây dựng một chính sách thuế tối ưu đối với phát triển thị trường bất động sản . 48
1.3. Tác động của chính sách thuế đến thị trường bất động sản 49
1.4. Chính sách thuế đối với bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam . 55
1.4.1. Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở một số nước . 55
1.4.1.1. Indonesia 56
1.4.1.2. Cộng hòa Pháp (sau đây gọi là Pháp) . 57
1.4.1.3. Mỹ 58
1.4.2. Kinh nghiệm áp dụng chính sách thuế đối với thị trường BĐS cho Việt Nam. 60

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM . 65

2.1. Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua 65
2.1.1. Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam 65
2.1.2. Phân tích các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản . 67
2.1.2.1. Hệ thống pháp lý 67
2.1.2.2. Thực trạng giao dịch trên thị trường bất động sản 69
2.1.2.3. Thực trạng các chủ thể tham gia thị trường bất động sản . 71
2.1.2.4. Hiệu quả sử dụng bất động sản 73
2.2. Thực trạng chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản 76
2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp 76
2.2.2. Thuế Nhà đất . 80
2.2.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 84
2.2.4. Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản . 95
2.2.5. Lệ phí trước bạ đối với bất động sản 96
2.2.6. Thu tiền sử dụng đất . 96
2.2.7. Tiền thuê đất, thuê mặt nước 100
2.3. Mức độ tác động của chính sách thuế đến phát triển thị trường bất động sản
Việt Nam 103
2.3.1. Mô hình nghiên cứu 103
2.3.2. Khảo sát và thống kê dữ liệu nghiên cứu 105
2.3.3. Kiểm định mô hình nghiên cứu 107
2.4. Đánh giá thực trạng của chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 111
2.4.1. Những ưu điểm của chính sách thuế . 111
2.4.2. Những hạn chế của chính sách thuế 113
2.4.3. Nguyên nhân hạn chế của chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua ở Việt Nam 116

CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM . 121
3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 . 121
3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 121
3.1.2. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam . 122
3.1.3. Các nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm
2020 122
3.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách đối với phát triển thị trường bất động sản
Việt Nam 123
3.2.1. Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản 123
3.2.2. Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản 123
3.2.3. Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án bất động sản 126
3.3. Các giải pháp về hoàn thiện chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất
động sản Việt Nam . 126
3.3.1. Đổi mới thuế sở hữu (sử dụng) bất động sản 127
3.3.2. Bổ sung sắc thuế Giá trị đất tăng thêm . 136
3.33. Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản . 140
3.3.4. Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản . 144
3.3.5. Thay thế Lệ phí trước bạ bằng Luật thuế đăng ký tài sản . 145
3.3.6. Sửa đổi chính sách thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê đất 148
3.4. Một số giải pháp hỗ trợ đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
. 153
3.4.1. Về minh bạch hóa thị trường bất động sản . 153
3.4.2. Nâng cao năng lực chuyên môn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động
sản . 154
3.4.3. Các giải pháp khác 155

KẾT LUẬN . 158

DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ . 159
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 162
PHẦN PHỤ LỤC

Phụ lục 1.1: Mức thu thuế bất động sản đối với một số Quốc gia 1
Phụ lục 1.2: Biểu thuế suất đối với tài sản thừa kế tại một số nước 3
Phụ lục 2.1: Danh sách các sàn giao dịch bất động sản 4
Phụ lục 2.2: Tỷ lệ động viên của thuế đất tính theo khung giá đất của Chính phủ tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP 5
Phụ lục 2.3: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất 7
Phụ lục 2.4: Thu thuế liên quan đến bất động sản qua các năm 9
Phụ lục 2.5: So sánh khung giá đất theo điều chỉnh của Chính phủ . 10
Phụ lục 2.6: Phiếu điều tra mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định đầu tư/tiêu dùng bất động sản . 12
Phụ lục 2.7: Kết quả kiểm định các nhân tố của mô hình nghiên cứu . 13
Phụ lục 2.8: Trung bình thu thuế tài sản/GDP của các nhóm nước . 16
Phụ lục 3.1: Xây dựng mô hình giá đất và giá BĐS . 17
Phụ lục 3.2: Phiếu thu thập thông tin giá đất 31
Phụ lục 3.3: Mô hình cây quyết định giá đất . 36
Phụ lục 3.4: Biểu tính toán xác định thuế suất cơ bản hàng năm 37
Phụ lục 3.5: Tính số thu thuế dự kiến thu được đối với đất ở . 41


MỞ ĐẦU

1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.

Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật nhà ở . đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng nợ xấu cao do cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp . gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân quan trọng là chính sách thuế liên quan đến BĐS áp dụng ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập, chưa thể hiện được vai trò điều tiết của thuế trong nền kinh tế thị trường.

Đối với hệ thống chính sách thuế nước ta thì từ sau Đại hội Đảng lần VI (năm 1986) đến nay đã qua ba bước cải cách1, đã hình thành một hệ thống thuế khá đầy đủ, khai thác được các nguồn thu, áp dụng cho mọi thành phần kinh tế và từng bước thích ứng với nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, trước yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống chính sách thuế còn bộc lộ những hạn chế cần phải tiếp tục bổ sung, hoàn thiện để bao quát hết đối tượng chịu thuế, đối tượng nộp thuế trong cơ chế thị trường và góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, trong đó đặc biệt là chính sách thuế liên quan đến BĐS. Hiện nay, đối với “hàng hóa bất động sản” tuỳ thuộc vào đối tượng nộp thuế, mục đích sử dụng mà áp dụng các Luật thuế khác nhau như: Thuế Sử dụng đất nông nghiệp, Thuế Nhà đất, Thuế Thu nhập doanh nghiệp, Thuế Thu nhập cá nhân, Thuế giá trị gia tăng Tuy nhiên, các sắc thuế trên chưa bao quát hết các nguồn thu từ BĐS; chưa thể hiện thuế là công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước; còn bất công bằng trong thu thuế và gây thất thu cho Ngân sách nhà nước.

Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS, cần hoàn thiện cả các chính sách vĩ mô, trong đó đặc biệt là chính sách tài chính mà cụ thể là chính sách thuế. Đó chính là lý do Tôi chọn đề tài “Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa chính sách thuế và sự phát triển của thị trường BĐS để hình thành một hệ thống thuế đối với BĐS hoàn thiện, phát huy được hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu tăng thu tài chính cho chính phủ trung ương cũng như chính quyền địa phương trong phân cấp tài chính và đây cũng là vấn đề rất cấp thiết cho sự nghiệp phát triển kinh tế nước ta hiện nay.