Tiến Sĩ Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ
NĂM 2012
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUEĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN . 11
11 Thị trư ng bất động sản. 11
111 . Khái niệm bất động sản 11
112 . Khái niệm thị trường bất động sản 11
113 . Đặc điểm thị trường bất động sản . 12
114 . Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản . 15
1141 Hàng hoá trên thị trường bất động sản 15
1142 Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản . 16
1143 Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản . 17
1144 Giá cả hàng hoá bất động sản . 20
115 . Các nhân toấnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 25
116 . Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản 27
117 . Các chỉ sođố lường trong thị trường bất động sản . 28
12 Chính sách thueđối với phát triển thị trư ng bất động sản 30
121 . Khái niệm chính sách thueđối với phát triển thị trường bất động sản . 30
122 . Đặc điểm của thuế bất động sản . 30
123 . Vai trò của chính sách thueđối với quản lý và phát triển thị trường bất động sản31
124 . Các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản 34
1241 Thuế sở hữu (sử dụng) bất động sản 34
1242 Thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản . 39
1243 Thueđấng ký bất động sản . 40
1244 Thuế thu vào hoạt động thừa kế, biếu, tặng, cho bất động sản 41
245 Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản . 41
1246 Các chính sách thu khác của Nhà nước veđất đai 42
125 . Phương pháp xác định giá tính thuế bất động sản 43
1251 Phương pháp xác định giá trị tính thuế BĐS theo giá thị trường 43
1252 Phương pháp xác định giá trị tính thuế BĐS theo tiền cho thuê 47
126 . Lý thuyết xây dựng một chính sách thuế tối ưu đối với phát triển thị trường bất động sản 48
13 Tác động của chính sách thueđến thị trư ng bất động sản 49
14 Chính sách thueđối với bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 55
141 . Chính sách thueđối với thị trường bất động sản ở một số nước . 55
1411 Indonesia 56
1412 Cộng hoà Pháp (sau đây gọi là Pháp) . 57
1413 Mỹ 58
142 . Kinh nghiệm áp dụng chính sách thueđối với thị trường BĐS cho Việt Nam . 60
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUEĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM . 65
21 Thực trạng thị trư ng bất động sản ở Việt Nam th i gian qua 65
211 . Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam 65
12 . Phân tích các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản . 67
2121 Hệ thống pháp lý 67
2122 Thực trạng giao dịch trên thị trường bất động sản 69
2123 Thực trạng các chủ thể tham gia thị trường bất động sản . 71
2124 Hiệu quả sử dụng bất động sản 73
22 Thực trạng chính sách thueđối với phát triển thị trư ng bất động sản 76
221 . Thuế sử dụng đất nông nghiệp 76
222 . Thuế Nhà đất . 80
223 . Thuế thu nhập t chuyển nhượng bất động sản 84
224 . Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản . 95
225 . Lệ phí trước bađội với bất động sản 96
226 . Thu tiền sử dụng đất . 96
227 . Tiền thuê đất, thuê mặt nước 100
23 Mức độ tác động của chính sách thueđến phát triển thị trư ng bất động sản Việt Nam 103
231 . Mô hình nghiên cứu 103
232 . Khảo sát và thống kê dữ liệu nghiên cứu 105
233 . Kiểm định mô hình nghiên cứu 107
24 Đánh giá thực trạng của chính sách thueđối với phát triển thị trư ng bất động sản Việt Nam . 111
241 . Những ưu điểm của chính sách thuế . 111
242 . Những hạn chế của chính sách thuế 113
243 . Nguyên nhân hạn chế của chính sách thueđối với phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua ở Việt Nam . 116
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUE ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM . 121
31 Định hướng phát triển thị trư ng bất động sản Việt Nam đến năm 2020 . 121
311 . Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 121
312 . Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam . 122
313 . Các nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm
2020 122
32 Các giải pháp hoàn thiện chính sách đối với phát triển thị trư ng bất động sản
Việt Nam 123
321 . Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản 123
322 . Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản 123
323 . Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án bất động sản 126
33 Các giải pháp về hoàn thiện chính sách thueđối với phát triển thị trư ng bất động sản Việt Nam . 126
331 . Đổi mới thuế sở hữu (sử dụng) bất động sản 127
332 . Bổ sung sắc thuế Giá triđật tăng thêm . 136
333 . Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản . 140
334 . Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản . 144
335 . Thay thế Lệ phí trước bạ bằng Luật thueđấng ký tài sản . 145
336 . Sửa đổi chính sách thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê đất 148
34 Một số giải pháp hỗ trođợi với phát triển thị trư ng bất động sản Việt Nam 153
341 . Về minh bạch hoá thị trường bất động sản . 153
342 . Nâng cao năng lực chuyên môn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản . 154
343 . Các giải pháp khác 155
KẾT LUẬN . 158
DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ . 159
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 162
MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi
quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát
triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị trường
BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền
te ^. và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng
kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp
phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và t ng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân
dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh
hoạt động của thị trường đã t ng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm
pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh
nghiệp, Luật nhà ở . đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi
trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như
người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hoá đặc biệt này. Bên
cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển
thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là nhà đất chưa được khai thác và chưa được
sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan
đến BĐS còn nhiều. Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao
dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là
về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ao”? để nâng giá BĐS
làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp,
khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong
việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng nợ xấu cao do
cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất
là đối tượng lao động có thu nhập thấp . gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân quan
trọng là chính sách thuế liên quan đến BĐS áp dụng ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập,
chưa thể hiện được vai trò điều tiết của thuế trong nền kinh tế thị trường.
Đối với hệ thống chính sách thuế nước ta thì t sau Đại hội Đảng lần VI (năm 1986) đến
nay đã qua ba bước cải cách , đã hình thành một hệ thống thuế khá đầy đủ, khai thác được
các nguồn thu, áp dụng cho mọi thành phần kinh tế và t ng bước thích ứng với nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, trước yêu cầu công nghiệp hoá, hiện
1 Cải cách thuế bước 1 (1990 – 1996); Cải cách thuế bước 2 (1996 – 2000); Cải cách thuế bước 3 (2001 – 2010)
đại hoá đất nước và trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống chính sách thuế còn
bộc lộ những hạn chế cần phải tiếp tục bổ sung, hoàn thiện để bao quát hết đối tượng chịu
thuế, đối tượng nộp thuế trong cơ chế thị trường và góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh
phát triển, trong đó đặc biệt là chính sách thuế liên quan đến BĐS. Hiện nay, đối với
“hàng hoá bất động san”? tuỳ thuộc vào đối tượng nộp thuế, mục đích sử dung . mà áp
dụng các Luật thuế khác nhau như: Thuế Sử dụng đất nông nghiệp, Thuế Nhà đất, Thuế
Thu nhập doanh nghiệp, Thuế Thu nhập cá nhân, Thuế giá trị gia tang ( Tuy nhiên, các
sắc thuế trên chưa bao quát hết các nguồn thu t BĐS; chưa thể hiện thuế là công cụ điều
tiết vĩ mô nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền
vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh teđát^' nước; còn
bất công bằng trong thu thuế và gây thất thu cho Ngân sách nhà nước.
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS, cần hoàn thiện
cả các chính sách vĩ mô, trong đó đặc biệt là chính sách tài chính mà cụ thể là chính sách
thuế. Đó chính là lý do Tôi chọn đề tài “Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất
động sản Việt Nam” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa chính sách thuế và sự phát triển của
thị trường BĐS để hình thành một hệ thống thuế đối với BĐS hoàn thiện, phát huy được
hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu tăng
thu tài chính cho chính phủ trung ương cũng như chính quyền địa phương trong phân cấp
tài chính và đây cũng là vấn đề rất cấp thiết cho sự nghiệp phát triển kinh tế nước ta hiện
nay.